現房銷售“大討論”

5月8日，經濟觀察報發布消息，稱“現房銷售進入倒計時”，但沒過多久，內容就被刪除了。

更早一點，彭博還發了一個“小作文”，消息也是主管部門“考慮在全國范圍內推廣商品房現房銷售制度”。

上述消息迅速在業內傳播，有的人贊成，有的人反對，有的人揣度“不太可能”。

所謂高手藏民間，智慧在基層。就讓我們先來看看網友們的“思想碰撞”吧~

贊成派

01

有利于去庫存

現房銷售，新賣的土地要大約兩年后才能銷售，可以多出兩年左右寶貴的時間去庫存。存量不消化，永遠穩不住房價。

02

有利于防風險

從長遠看，現房銷售可以避免很多金融風險，尤其是保交樓的風險。

03

可壓低市場供應

現房銷售會壓低新房市場可售存量，如果出臺政策設置“新老劃斷”，對目前新拿地的房企沖擊也是可控的。

04

現在推行不會引起房價大漲

現在是推現房銷售最好的時機。因為現在正好是沒人買房的時候，現在推現房銷售，不會引發現有的期房房價大漲（因為推現房銷售會導致階段性供應減少）。

05

所見即所得

我支持現房銷售。現在地產維Q太多了，一交房就維Q，還不如現房銷售，所見即所得。也希望以后土拍，各家開發商在土地溢價上少花點錢，在產品上多花點錢。

反對者

01

應在庫存大城市試點

現在很多新房已經是現房銷售了，也賣不出去。在那些庫存大的城市搞現房銷售試點，還差不多。

02

房企都要繼續縮規模

真現房銷售，房企都要縮規模，長期的大量的“無息資金”（預售款）沒了。而且收入利潤都會大幅下降。

03

地方賣地壓力會加大

期房都不好賣，現房銷售誰來拿地？房企要多承擔兩年的房價波動風險、兩年的資金成本。

現在北京、上海都是拿地即開工，盡力緩解開發商壓力，就這樣還只是幾家央國企在拿地。真要現房銷售，那拍地數量肯定要大幅縮減，別的城市就徹底沒法賣地了。

04

加大新拿地房企壓力

推新房銷售，利好有存量地的，利空新拿地循環的房企。本身這幾年房企就難，再讓他們拿地做“期貨”，除非樓盤有ZF兜底保利潤率，否則行情不好就得破產。

05

恐引發房價上漲

如果現房銷售落地，供應端會嚴重收縮，需求不變，漲價是必然的。地產的邏輯又要變一變?

低周轉下成本會成倍的增加，而增加的成本及不確定的風險，會在房價中反映出來（羊毛出在羊身上），這是經濟規律。

07

會引發地產股繼續下跌

如果未來都改為現房銷售，地產公司的周轉速度就會變慢，估計所有的上市房地產公司股價都會大跌。

揣度者

01

與融資新規適配？

5月7日國新辦發布會說，將加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，是不是已經在暗示了？推現房銷售，國家提供配套低息貸款？

02

應該是先試點

現房銷售不會一次性放開的，肯定會先試點，由各城市自主決定。現在也有帶現房銷售的地塊，但是數量很少。

03

應該不會當下實行

在這個時間點實行現房銷售，土地出讓大降，地產新開工降半，建筑業降半，經濟怎么辦？就業怎么辦？會這樣嗎？

04

現在推不太現實

現房銷售可能嗎？感覺可能性不大。因為現在房企還能正常拍地的總共也沒幾家，很多房企的資金鏈十分緊張，急需通過銷售快速回款，以免于暴雷。而且地方政府財政緊張，賣地是重要的資金來源，現房銷售會導致賣地更少，地價還會降低，這現實嗎？

05

雷聲大雨點小

聽說ZJ部的確在牽頭制定方案。先不說能否落地，他們以前說搞收儲，這么大陣仗，實際結果怎么樣，大家信嗎？所以這次現房銷售也是同理，雷聲大雨點小，試點先鋪開再說吧。

在「地產銳觀察」看來，如前述網友們所討論，短期內現房銷售全面落地還面臨著多重約束，不太可能“一刀切”式地推行。

但自2023年起，住建部多次明確“有力有序推行現房銷售”，并將其列為2025年重點抓好的工作之一。

因此，更有可能的是，結合北京、深圳等地在土拍中競現房銷售面積等試點經驗，漸進式試點開展。

一方面，在土地出讓時，探索降低現房地塊出讓門檻，比如允許分期繳納土地款等；另一方面，結合REITs、專項債等融資創新，優先為現房項目提供資金支持。

如此，既能為房企轉型留出窗口期，也能減少推行現房銷售的阻力與風險，逐步提高現房銷售比例，最終實現模式的根本轉變。

你們是怎么看的呢？