別追黃金了，接下來機會在房地產

別追黃金了，接下來機會在房地產，這話不是我說的，是投資圈的李蓓說的。她最近的觀點很明確：清倉黃金，認為地產行業的拐點已經到來。

講道理，作為一個2021年就給你們預判了房價拐點的人，我還真把她這番言論好好研究了一下。先請大家思考一個問題，如果在五年前，房價高點、黃金低位的時候，有人跟你說別追樓市了，接下來機會在黃金，你會怎么看待？估計多數人都會直接忽略，畢竟那個時候買房就是真理，而黃金才從長達十年的大坑里爬出來，基本還沒人關注。可是現在回看，卻是滄海桑田。

所以我們不妨不帶情緒地把李蓓最近的觀點好好梳理一下，看看她說的究竟有沒有道理。首先我查了一下她最新的投資戰績，過去七年增長180%，平均年化15%，作為一個掌管了數十億資金規模的操盤手來說，這個水平肯定比絕大多數人要強。

她一戰成名是2021到2022年那波行情，拿到100%的收益率，不過后來回撤也很大，加上最近這兩年過早看多房地產，導致發言總被人嘲諷。但從某種角度來說，真正的底部，往往就是大多數人都不看好的時候才出現，所以我認真把她的邏輯梳理了一遍。

首先是為什么李蓓認為別再追黃金了，她已經在2025年12月清空了所有黃金倉位。邏輯主要有三層。

第一是長周期邏輯逆轉，她認為本輪黃金的長期牛市很大程度上由全球央行持續購金驅動，但一個關鍵的邊際信號已經出現，全球第五大黃金儲備國俄羅斯央行開始出售黃金，這被視為長期趨勢可能轉折的重要標志。

第二是估值已達歷史高位，李蓓引用中金公司李昭博士的定價模型認為，到現在黃金的估值殘差已處于歷史極高位置，簡單說就是太貴了。

第三就是黃金接下來極高的機會成本，這是最核心的一點。她判斷，黃金未來可能進入高位震蕩，但繼續上漲的空間有限。與此同時，她認為未來兩年中國順周期藍籌公司，尤其是與宏觀經濟強相關的核心資產可能迎來一波大機會，所以繼續持有黃金意味著會錯過一個更具確定性和彈性的巨大機會。

還有一點，在當下人民幣升值的大背景下，以人民幣計價的黃金還可能承受額外的匯率波動風險。綜合這些，對她而言，這不是簡單的多空翻轉，而是一次基于機會成本的主動調倉。

然后我們再來看看她說的地產十年一遇的機會指的是什么。核心在于供給側出清與信心回升的共振，說白了就是接下來賣房的不多了，但買房的需求卻還會存在。李蓓提供了一組比較震撼的數據，現在全國95%以上的房企已經退出拿地的新房市場，這就意味著活下來的優質企業未來將瓜分幾乎整個市場蛋糕，份額有望大幅提升。

其次，她認為盡管房地產行業總量不可能回到20億平米的峰值，但會回升至10億平方米左右的長期均衡水平。從調整節奏看，市場也已具備企穩條件，自2021年6月至今已調整18個季度，接近全球房地產泡沫破滅調整的平均時長，新開工、新房銷售、二手房價格等核心指標的下跌幅度均已超過歷史平均水平，調整充分。

更重要的是她看到樓市基本面邊際改善的信號，比如說租金回報率已經開始與邊際融資成本匹配，也就是常說的房價租售比與房貸利率的對比。同時，去年12月起，重點城市二手房掛牌量開始加速下滑，說明賣家在減少，顯示出市場自發企穩的信號。所以她判斷地產市場的拐點可能在半年內出現，而香港市場的率先反彈可能就是一個領先指標。

綜合這些信息你會發現，李蓓說的地產機會，其實更多指向的是能存活下來、搶占市場份額的房地產公司，而并不是普通的買房這件事情。這里她用了一個極具啟發性的對比，日本和美國在經歷房地產泡沫后，雖然實際房價僅修復了部分跌幅，但是龍頭房企的股價卻上漲了數十倍。所以未來的機會不在于房價或銷量回到當初的巔峰，而在于幸存企業市場份額和盈利能力的巨大修復空間。

說實話，這一點我是有一定認同度的，一個行業不管怎么洗牌，出清越徹底，活下來的公司就能在下一輪周期里贏家通吃。但是核心問題在于，目前多數一二線核心城市的房價租售比其實還是沒那么安全。

簡單算筆賬，現在房貸利率還有3%，存款利率是1%，按照三成首付七成貸款來算，綜合下來買房的實際利率成本大概是2.3%左右，所以租售比降到44倍才算合理。但現在多數大城市還遠遠達不到這個程度，小城市倒是能接近了，可問題在于，小城市受到遠期人口減少和成交量、流動性的影響，即使有這個租售比，也還是不足以刺激新一輪的購買力量。

從整體邏輯上來說，房地產和黃金都是5到10年的大周期，李蓓這個觀點時間拉長來看，是有較大概率會在下一輪風格切換的時候體現出來的。但問題在于，這個時候她對于地產的判斷是否過早。有一句話叫新手死于追高，老手死于抄底。

底部最大的問題在于它跌得綿綿不絕，非常熬時間，你以為到底了，結果下面還有地下室，但底部的利潤空間卻同樣足夠誘人。從某種角度來說，越跌離底部肯定是越來越近了，但是在短期內無法找對最低點的情況下，把話講出來就很容易承受壓力和嘲諷。

如果要我給一個結論的話，李蓓的這些觀點時間拉長到5年后，正確的概率會高于50%，但是短期內可能還是得保留意見。不知道屏幕前的各位怎么看，歡迎留下你的觀點與看法。