地價創歷史新高，樓市步入良性循環？

五一的樓市突然爆火，在意料之外，也在意料之中。

過去7個月的新房銷售較好，為房企創造了較為寬裕的現金流。因而，眾多房企已經開始對后續的市場預期看好，持續增強了投資信心。

因而今年以來，房企拿地的積極性再次高漲，溢價成交的土地不斷增多。

不經意間，今年全國25個城市的土地價格已經創下了歷史新高。

在上海易居房地產研究院嚴躍進看來，“新房向好→地市向好→帶動新房市場再向好”的良性循環機制正在形成。

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五一樓市大火

去年9月，樓市走好以來，已經過去了半年多。到了4月，一些人還在對樓市能不能持續回暖抱有一份懷疑態度。

4月初，因為中美貿易戰打響，樓市開始略顯疲態。一些人開始擔心，中美貿易戰開打，經濟受到影響，買房人更加不敢買房了。

以廣州樓市為例，3月廣州新房網簽量超過5800多套，平均下來每周1300多套，但是到了4月前兩周，樓市成交分別下滑至890套和1088套。仿佛是驗證了懷疑這輪回暖可持續性人的猜測。

反轉卻變得很快。4月16日，中國一季度GDP同比增長5.4%的事實再次給了人們信心。4月最后兩周，樓市又再次迎來一輪小高潮，分別成交1472套和2368套，最后一周突破了2000套的單周成交量。

5月假期，在很多人還以為，按照慣例，很多人是會在假期選擇出去游玩，假期回來后再去買房。可他們萬萬沒有想到，不少人乘著假期，沒有選擇出游，而是貓在廣州搶房。

五一期間，買房人的熱情卻十分高漲，5月1日-5日，僅5天時間的認購量就有2093 套。

其中，五一小長假，廣東保利宣稱成交金額25.8億元，越秀地產宣稱，五一來訪超6000組，成交破1000套。五一指標達成率超過200%，并且宣布五一優惠即將全面取消。

新房市場的集中放量，再次驗證了廣州樓市正在經歷一輪實實在在的熱潮。

不只是新房，廣州的二手房成交也十分活躍。4月，根據廣州市房地產中介協會公布數據顯示，全市住宅網簽量達10312套，繼1月和3月后，迎來年內第三個“萬套月”，打破“4月傳統淡季”的固有印象。

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政策產品市場共振

樓市成交變得活躍，首先得益于政策的持續推動。其底層邏輯是政策、產品和市場共同作用的結果。

自2024年以來，廣州就已陸續優化限購政策，釋放大量潛在購房群體。同時首付比例降低至15%，央行多次引導5年期LPR下行，疊加“認房不認貸”政策延續，購房成本和門檻雙降，尤其利好剛需以及改善家庭。

此外針對“以舊換新”需求，政府還聯合企業推出契稅減免、置換補貼等措施，包括今年一季度全市二手房“帶押過戶”辦理量同比存在顯著增長，表明交易流程簡化進一步激活置換鏈條。

錦上添花的是，廣州區級政府相繼推出提振消費者信心的政策，比如說花都推出買房送準戶口，南沙推出買房送學位等刺激政策，加上去年9月廣州全面取消限購后，非戶籍家庭無需社保即可購房，中心城區徹底放開，直接點燃了外地買家的熱情。

不僅是政策上給力，房地產開發企業也相繼推出有競爭力的產品，保利天奕、新世界·天馥等項目憑借地段優勢，吸引琶洲、白鵝潭商務人群，五一期間來訪量均超千組。

現實表明，高收入群體對當下核心區優質資產價值的認可，先知先覺地追逐優質資產。

比如說，保利天奕的開盤價格在7萬-8萬元，與保利天悅花園16萬多的二手房均價，顯得非常有競爭力，因而備受高收入群體的追捧。兩次推新貨，都基本上是一搶而空。

地處珠江新城的保利天曜項目，是板塊內千萬級別的高端改善紅盤，5月1日開放銷售中心時就出現了“驗資300萬仍排長隊”的場景。讓一眾身家千萬的買家冒著大雨，排隊搶房，也是一大奇觀。據透露，保利天曜吹風價10萬-13萬，相對于僑鑫匯悅臺、凱旋新世界這些價格在15萬-30萬之間，性價比較為突出。保利方面透露，該項目五天到訪達5000組，創下廣州核心區千萬級豪宅項目最高到訪紀錄。

越秀地產也在五一之后發布喜報，越秀珠實皓悅濱江，海珠西五一銷冠，5天實現銷售6.5億。

就在各地頻傳利好的時候，央媽再次給樓市穩步發展再加了一把火。5月7日，中國人民銀行行長潘功勝在新聞發布會上宣布，降準0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元，并降低政策利率0.1個百分點，同時下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。在穩樓市方面，金融監管總局局長李云澤會上也表示，近期將加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，助力持續鞏固房地產市場穩定態勢。

在政策利好的不斷呵護之下，樓市有了長期走穩的持續動力。

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地價創下歷史新高

政策、產品、新房市場三方共振之后，帶動了房企對于土地市場的投資熱情高漲。

過去7個月的新房銷售較好，為房企創造了較為寬裕的現金流，同時對于后續市場的預期看好，也持續增強了房企投資土地市場的信心。

上海易居房地產研究院的研究報告顯示，北京、上海、廣州、深圳、沈陽、大連、天津、石家莊、濟南、青島、杭州、寧波、南京、蘇州、合肥、武漢、長沙、鄭州、福州、廈門、成都、重慶、昆明、西安和海口等25個城市土地溢價率逐步走高。

究其原因，除了市場向好，房企投資信心增強以外，還有一個關鍵的原因，那就是地塊質量普遍較高。25個城市紛紛供應優質地塊，其區位優勢較好、開發條件較優，具有較好的投資潛力。

統計顯示，今年前4月全國25個重點城市土地溢價率為19%，相比去年全年6%明顯拉升，即增加了13個百分點。同時，觀察歷史年度數據，該溢價率是2018年以來的最高水平，即創下最近8年的最高值。說明在本輪房地產向好發展過程中，重點城市土地市場表現積極和活躍。

溢價率上升的同時，也使得樓板價或地價明顯拉升。統計顯示，今年前4月全國25城住宅用地樓板價為13003元/平方米，對比去年全年8467元/平方米增長54%。今年成為歷史上地價最高的一年。

土地價格的不斷抬升，使得樓價的成本進一步提升，有望推動樓市進一步向上企穩。而政策推動的交易環節稅費降低，利率和首付比例的降低，又進一步降低了樓市的交易成本。

因而來說，樓市持續向好的基礎進一步夯實。