廣州土拍236億落槌背后，土地市場回暖了嗎？

來源：《財(cái)經(jīng)》雜志

　　熱點(diǎn)城市“地王”頻現(xiàn)，當(dāng)前房企更愿意在“確定性強(qiáng)”的地塊上重金布局

　　文|《財(cái)經(jīng)》研究員 辛?xí)酝?/p>

　　編輯 | 楊立赟

　　236億元，廣州“新地王”誕生。

　　2月25日，春節(jié)后廣州土拍首秀迎來重磅地塊出讓。針對(duì)CBD珠江新城東區(qū)的馬場一期地塊，八家房企上演了一場持續(xù)9小時(shí)、競價(jià)243輪的“土地爭奪戰(zhàn)”，引得超10萬人圍觀，服務(wù)器多次崩潰。

　　最終，越秀地產(chǎn)將該地塊收入囊中，溢價(jià)率為26.6%。236億元的成交總價(jià)位列廣州土拍歷史第二、全國第五，折合8.5萬元/平方米的住宅樓面價(jià)更是刷新廣州單價(jià)“地王”紀(jì)錄，被視作地產(chǎn)行業(yè)的“強(qiáng)心劑”。

　　參與競拍八家房企皆為國央企，一方面顯示出頭部央國企對(duì)一線城市房地產(chǎn)基本面的信心，另一方面也說明了當(dāng)前在拿地環(huán)節(jié)的競爭格局。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心在相關(guān)報(bào)告中指出，當(dāng)前土地市場的核心特征是 “央國企主導(dǎo)、聚焦核心城市”，而土地市場真正回歸正軌，仍需依托銷售端的實(shí)質(zhì)性回暖與民企投資的全面重啟。

　　從數(shù)據(jù)與市場現(xiàn)實(shí)來看，廣州馬場“地王”的誕生，是2025年全國核心城市地王頻現(xiàn)現(xiàn)象的延續(xù)，這一結(jié)果更多由地塊自身的核心價(jià)值決定，短期內(nèi)并不代表市場整體回溫。

　　2025年招拍掛土地平均溢價(jià)率達(dá)到5.3%，創(chuàng)下四年來新高，但整體來看溢價(jià)率高于1%的地塊僅占17%。也就是說，各地的“地王”背后，是土拍市場結(jié)構(gòu)性的冷熱不均。

　　“熱點(diǎn)城市核心地塊的受關(guān)注度持續(xù)走高，本質(zhì)是市場謹(jǐn)慎度提升的表現(xiàn)，房企在市場預(yù)期尚未完全明朗的情況下，更愿意將資金投向確定性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地塊。”58安居客研究院院長張波對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，當(dāng)一二線城市外圍地塊、三線城市核心地塊均迎來市場追捧時(shí)，才是房地產(chǎn)市場完全復(fù)蘇的明確信號(hào)。

　　珠江新城最后的“遺珠”

　　這場土拍鏖戰(zhàn)的爆發(fā)，從地塊亮相之初便已埋下伏筆。

　　2月10日，2026年廣州市首場土地推介沙龍上，馬場是其中重點(diǎn)推介地塊。中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)告訴《財(cái)經(jīng)》，該地塊是廣州近十年來出讓過地塊中位置最核心、體量最大、功能最齊全的地塊。

　　作為廣州的核心CBD，珠江新城早已寸土寸金，土地供應(yīng)極度稀缺，馬場一期地塊也因此被稱作珠江新城CBD最后的“遺珠”，該地塊恰好坐落于廣州核心發(fā)展軸之上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)無可替代。

　　馬場一期的起拍價(jià)為186億元，已經(jīng)超過廣州絕大多數(shù)地塊的最終成交價(jià)，是廣州近15年出讓的起拍門檻最高的地塊之一。

　　地塊的價(jià)值還體現(xiàn)在周邊典型豪宅項(xiàng)目云集。距馬場一期地塊約2.2公里的保利玥璽灣，2025年11月開盤首日銷售額便突破100億元，成為2025年全國首個(gè)開盤當(dāng)日破百億的項(xiàng)目。該項(xiàng)目成交均價(jià)高達(dá)17萬元/平方米，最高單價(jià)更是超30萬元/平方米。

　　中國城市專家智庫委員會(huì)常務(wù)副秘書長林先平認(rèn)為，馬場地塊在天河區(qū)的稀缺性決定了其核心價(jià)值，后續(xù)開發(fā)企業(yè)可通過產(chǎn)品升級(jí)持續(xù)維持項(xiàng)目溢價(jià)，而此次土拍的激烈競標(biāo)，也對(duì)周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格形成了正向推動(dòng)。

　　競拍當(dāng)天的八家房企分別是越秀、保利、招商、華潤置地、珠江實(shí)業(yè)、廣州城投、廣州建筑以及廣州地鐵，均為國央企。民企缺席了這場核心地塊的爭奪戰(zhàn)，也從側(cè)面反映出當(dāng)前市場的拿地格局。

　　根據(jù)規(guī)劃，馬場一期將被打造成高端住宅、頂奢商業(yè)、甲級(jí)辦公、優(yōu)質(zhì)教育的全能綜合體，并建設(shè)總綠地面積超10公頃的城央公園，成為珠江新城的又一城市標(biāo)桿。

　　出讓協(xié)議明確要求，競得方須引入一家高端時(shí)尚百貨運(yùn)營企業(yè)，項(xiàng)目建成運(yùn)營6年內(nèi)，銷售貢獻(xiàn)累計(jì)不低于300億元，也就是每年50億元。越秀方面則表示，該地塊將引入年銷售額超200億元的高端時(shí)尚百貨企業(yè)。

　　目前呼聲最高的是SKP，也符合規(guī)劃中“頂奢商業(yè)”的定位。據(jù)行業(yè)媒體WWD援引消息人士稱，2025年北京SKP銷售額達(dá)到235億元。

　　早在2021年，中國政府采購網(wǎng)發(fā)布《天河區(qū)馬場地塊功能提升發(fā)展策劃項(xiàng)目競爭性磋商公告》，便將該地塊的發(fā)展前景對(duì)標(biāo)北京SKP。2022年，廣州市政府與北京華聯(lián)（SKP）百貨有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，明確提出建設(shè)華南首個(gè)SKP項(xiàng)目。2025年10月，廣州印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》，提出推動(dòng)馬場片區(qū)高端商業(yè)載體建設(shè)，多方信號(hào)均指向SKP的落地。

　　截至發(fā)稿，SKP與越秀均未就此事的確切情況做出表態(tài)。

　　土拍市場“筑底”

　　過去一年，土拍市場的熱與售房市場的冷形成鮮明對(duì)比。核心城市“地王”不斷更替，例如杭州僅一季度就三次刷新單價(jià)地王紀(jì)錄。同時(shí)，高溢價(jià)成交地塊頻現(xiàn)，一線城市及二線重點(diǎn)城市溢價(jià)率超20%較為普遍，成都、杭州等不乏有溢價(jià)率超過100%的項(xiàng)目。

　　張波提到，2025年市場并未完全復(fù)蘇，但廣州共成交47宗涉宅地塊、出讓金約506億元，核心區(qū)域地塊溢價(jià)率普遍偏高，白云江高鎮(zhèn)地塊溢價(jià)率達(dá)37.83%。

　　“地王”頻現(xiàn)，離不開政策層面的加持。2023年10月17日，自然資源部發(fā)文建議取消土拍中的地價(jià)限制，此后一個(gè)月成為土拍政策集中放開的窗口期，成都、杭州等18個(gè)新一線、二線重點(diǎn)城市先后取消地價(jià)上限。廣州緊隨其后，成為第一個(gè)放開土拍的一線城市。上海和深圳分別于2024年6月和9月放開土地限價(jià)，一線城市中只有北京尚未完全放開，但部分核心地塊也已取消地價(jià)上限及銷售指導(dǎo)價(jià)。

　　土拍放開的同時(shí)，各城市優(yōu)質(zhì)地塊被紛紛擺上牌桌。綜合來看，各地“地王”大都如馬場項(xiàng)目一般，具備獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年招拍掛土地平均溢價(jià)率達(dá)到5.3%，平均溢價(jià)率較2024年上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下四年來新高。

　　看似回暖的溢價(jià)率背后，是結(jié)構(gòu)性的冷熱分化，全國范圍內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)溢價(jià)成交的地塊仍屬少數(shù)：溢價(jià)率高于1%的地塊僅占17%。

　　業(yè)內(nèi)對(duì)于“高熱地塊”的傳統(tǒng)篩選標(biāo)準(zhǔn)為成交總價(jià)超5億元、溢價(jià)率不低于15%，而2025 年全年符合這一標(biāo)準(zhǔn)的地塊僅占0.8%，其中一半還集中在杭州、上海、成都三座熱點(diǎn)城市。

　　通常來說，溢價(jià)率的提升主要集中在一季度。克而瑞深度咨詢、普睿數(shù)智研究中心研究總監(jiān)馬千里告訴《財(cái)經(jīng)》，“這是由于年初核心城市加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)宅地出讓，和馬場地塊為2026年初市場開個(gè)好頭類似。”

　　2025年一季度，北京海淀朱房兩宗地塊均采取不限價(jià)、無房價(jià)指導(dǎo)價(jià)、價(jià)高者得的出讓方式，上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市也接連拍出高溢價(jià)地塊；與此同時(shí)，三四線城市供地進(jìn)入季節(jié)性低位，對(duì)全國整體溢價(jià)率的拖累效應(yīng)明顯減弱。

　　從2025全年整體趨勢(shì)來看，土拍在年末溢價(jià)率有所下降，同比低于2024年。其中一部分原因是溢價(jià)率偏低的三四線城市供地?cái)?shù)量提高，而一二線城市供地?cái)?shù)量減少。

　　2025年5.3%的土地平均溢價(jià)率在最近四年內(nèi)處于最高位，但將時(shí)間拉長至十年維度，其水平與2021年的10.5%存在明顯差距。

　　馬千里告訴《財(cái)經(jīng)》，2016年土地溢價(jià)率高企，當(dāng)時(shí)處于城市更新，房價(jià)低價(jià)快速上漲，導(dǎo)致預(yù)期地價(jià)遠(yuǎn)高于政府評(píng)估價(jià)格，所以溢價(jià)率“非正常偏高”。

　　2018年全國平均溢價(jià)率降至15.4%，回落到比較正常的水準(zhǔn)，核心原因是政府對(duì)地價(jià)的評(píng)估體系進(jìn)一步完善。即便2017年已全面鋪開“限房價(jià)競地價(jià)”政策，但上限多設(shè)定為 30%-50%，政策并非溢價(jià)率回落的核心因素。

　　2019年至2021年，房地產(chǎn)市場處于高位震蕩階段，2021年上半年溢價(jià)率走高與當(dāng)時(shí)新房市場的短暫復(fù)蘇相關(guān)，但下半年隨著房企競拍資格、競拍資金等管控收緊，疊加市場下行，全國土拍市場陷入低迷，溢價(jià)率持續(xù)在個(gè)位數(shù)波動(dòng)。

　　“2025年溢價(jià)率回升，說明供地規(guī)模更加合理，質(zhì)量也有所提高。不過應(yīng)該將其看作市場‘開始筑底’，而非‘市場復(fù)蘇’。”馬千里表示。

　　民企拿地仍趨謹(jǐn)慎

　　2025年，各地政府保持“縮量提質(zhì)”供地策略，全年300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降13.7%，出讓金同比下降10.7%，土地市場從“量增”向“質(zhì)優(yōu)”轉(zhuǎn)型。

　　重點(diǎn)房企拿地總額呈現(xiàn)回溫態(tài)勢(shì)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企拿地金額11027億元，同比增長3%，止住了四年來不斷下滑的趨勢(shì)；建筑面積10090萬平方米，同比下降5%，自2021年以來持續(xù)降低。

　　央國企是拿地主力，百強(qiáng)房企中，14家央企拿地金額超過50%，29家地方國企拿地總額約占三成，而16家民企的拿地金額僅占一成，

　　不過民企拿地金額有所增長，2025年超過1000億元，同比增長8%。濱江仍然牢牢占據(jù)百強(qiáng)房企前十的位置，邦泰、大華等民營房企躋身拿地金額前30名。

　　總體來看，民企拿地仍以“防守型”布局為主，偏好高價(jià)值、高確定性的改善型或豪宅項(xiàng)目，以保證去化和利潤空間，避開三四線城市及遠(yuǎn)郊地塊，降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　與全國性頭部央企的跨區(qū)域拿地策略不同，民企大多采取“深耕核心城市”的拿地思路，例如濱江集團(tuán)在杭州拿地、大華集團(tuán)在上海拿地、懋源地產(chǎn)在北京拿地。

　　此外，民企在拿地方式上更為謹(jǐn)慎，傾向于與國央企或地方平臺(tái)公司組成聯(lián)合體，以分散資金壓力和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，純民企獨(dú)立拿地的案例較少。

　　當(dāng)下的地產(chǎn)市場，仍在筑底的過程中尋找節(jié)奏、腳踏實(shí)地調(diào)整，市場復(fù)蘇需要更多時(shí)間與耐心。