朝觀天珺，全維度測(cè)評(píng)！

寫(xiě)一下朝觀天珺的測(cè)評(píng)，這個(gè)盤(pán)目前算是市面上熱度比較高的項(xiàng)目，主要的幾個(gè)點(diǎn)在于，朝陽(yáng)、東五環(huán)、褡褳坡地鐵、好房子。

如果再加兩個(gè)宣傳點(diǎn)的話，就是朝青和常營(yíng)商圈，但實(shí)際上這個(gè)盤(pán)在兩個(gè)商圈中間，哪都不挨著，不過(guò)，考慮到這個(gè)盤(pán)緊鄰著褡褳坡地鐵，坐地鐵到常營(yíng)也好、青年路也好，出了地鐵直接就進(jìn)商場(chǎng)，其實(shí)還算方便。

這個(gè)盤(pán)的評(píng)測(cè)主要分這么幾方面：樓盤(pán)本身；樓盤(pán)周邊；競(jìng)品；性價(jià)比等。

1，先看樓盤(pán)本身。

一些基礎(chǔ)信息：

樓面價(jià)，5.16萬(wàn)/平米；

指導(dǎo)價(jià)，8.5萬(wàn)/平米；（這兩個(gè)價(jià)格看下來(lái)，樓盤(pán)利潤(rùn)足夠）

占地2.76萬(wàn)平米，建筑面積7.71萬(wàn)平米（中等規(guī)模）

7棟樓，總戶數(shù)524戶（左右），得房率90-100%（算比較高的，好事）

容積率2.8（比較高，密度大），11層洋房、18-25層的高層

地塊：比較方正，蓋的房子正南正北。

2，樓盤(pán)位置：見(jiàn)圖

我簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)下這個(gè)地塊位置。

地塊周邊，東側(cè)是安置房，東北也是安置房，南邊啥都沒(méi)有，再往南也是安置房，西側(cè)是美然動(dòng)力小區(qū)，一個(gè)20多年維護(hù)的非常一般的小區(qū)，北側(cè)啥都沒(méi)有，亂糟糟的。

給大家看個(gè)俯視圖：

地塊唯一牛逼的地方就是那個(gè)褡褳坡地鐵。以后吃褡褳火燒方便了……

周邊學(xué)校、商業(yè)、城市界面，都不行。

地塊的問(wèn)題：這個(gè)樓盤(pán)，四周都是臨路的，北側(cè)的朝陽(yáng)北路是大主路，肯定會(huì)很吵，開(kāi)發(fā)商如果不想辦法解決這個(gè)問(wèn)題，對(duì)賣(mài)房來(lái)說(shuō)肯定很不利。其它的東西南側(cè)三條路都不算大路，但臨街對(duì)于居住來(lái)說(shuō)，本身就是個(gè)問(wèn)題。

大家看房或決策要不要買(mǎi)的時(shí)候，一定要考慮好這個(gè)問(wèn)題。

（也可能跟我年紀(jì)大了有關(guān)系，我現(xiàn)在睡覺(jué)就不想有噪音）

3，戶型，得房率90-100%，這個(gè)必須要點(diǎn)贊，替老百姓考慮的都值得點(diǎn)贊。當(dāng)然，你現(xiàn)在搞得房率太低的，根本就沒(méi)法賣(mài)了，現(xiàn)在北京新入市的項(xiàng)目，得房率都往90%以上走了。

戶型圖我直接貼這吧，大家自己評(píng)價(jià)，到時(shí)也可以去看看樣板間，高清圖可以找我微信要

提示下：戶型圖里每個(gè)臥室，都以外邊那個(gè)墻為準(zhǔn)，設(shè)備平臺(tái)其實(shí)就是贈(zèng)送面積。

4，裝修情況

這個(gè)盤(pán)的裝修標(biāo)準(zhǔn)比較高，舉幾個(gè)例子，房子在精裝部分設(shè)計(jì)了很多儲(chǔ)物柜，臥室、客廳都有，儲(chǔ)物柜的門(mén)材質(zhì)非常好，不像很多盤(pán)搞得普通廉價(jià)材質(zhì)；設(shè)計(jì)的很多燈，多是交房標(biāo)準(zhǔn)，非裝飾標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)的位置，和燈的質(zhì)量都不錯(cuò)；臥室、客廳，都是落地窗，等等。大家去看樣板間的時(shí)候可以感受下。

總體評(píng)價(jià)：至少比精裝修但實(shí)際裝修質(zhì)量很一般的那些盤(pán)好得多。

上兩張圖供參考

5，競(jìng)品樓盤(pán)及性價(jià)比分析

1）這個(gè)樓盤(pán)的指導(dǎo)價(jià)為8.5萬(wàn)/平米，現(xiàn)在的市場(chǎng)狀態(tài)，想要賣(mài)到這個(gè)價(jià)格，基本沒(méi)戲。

周邊的競(jìng)品樓盤(pán)，第一，大家熟知的黃渠地鐵口的兩個(gè)新盤(pán)，保利和光煦境、璽悅朝陽(yáng)。

這兩個(gè)樓盤(pán)在前兩年開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，指導(dǎo)價(jià)就是8.5萬(wàn)，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)里，這個(gè)價(jià)格還可以。算是賣(mài)得比較好的。

但是時(shí)過(guò)境遷，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)普跌了差不多20%，現(xiàn)在還想打8.5萬(wàn)的主意怕是沒(méi)戲了。

另外，雖然朝觀天珺的位置比那兩個(gè)樓盤(pán)更靠里（城區(qū)），但朝觀天珺的地段上也沒(méi)啥優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目周邊形成不了小的商圈（有商圈才有生活氛圍），比較亂，所以位置上談不上什么優(yōu)勢(shì)。

2）我個(gè)人的一個(gè)地段平移的判斷，供大家參考下：如果這個(gè)盤(pán)，挪到朝青華紡易城的位置，賣(mài)8.5萬(wàn)的單價(jià)，差不多。139平米的房子，算下來(lái)大概1200萬(wàn)左右，高得房率，高品質(zhì)。

目前華紡易城這種近20年的小區(qū)，139平米的三居室，價(jià)格在850-900萬(wàn)區(qū)間，當(dāng)前實(shí)際成交價(jià)。

這種盤(pán)，一方面是得房率高一些、戶型好，一方面是品質(zhì)更好，加300萬(wàn)總價(jià)，差不多吧。

3）回到這個(gè)樓盤(pán)本身，到底什么價(jià)格比較合適呢？

如果按8萬(wàn)單價(jià)算：

122平米--976萬(wàn)

139平米--1112萬(wàn)

157平米--1256萬(wàn)

如果按7.5萬(wàn)單價(jià)算：

122平米--915萬(wàn)

139平米--1042萬(wàn)

157平米--1177萬(wàn)

現(xiàn)在的問(wèn)題，如果你1000萬(wàn)左右的預(yù)算，你會(huì)選擇這個(gè)樓盤(pán)嗎？

大家買(mǎi)房的選擇，一方面需要結(jié)合樓盤(pán)的品質(zhì)，一方面也會(huì)綜合對(duì)比地段、商圈、二手房。

這個(gè)問(wèn)題大家自己考慮下，我只提供一個(gè)思路。

我個(gè)人判斷，第一，開(kāi)發(fā)商定價(jià)在8萬(wàn)左右的概率比較大；第二，價(jià)格如果在7.5萬(wàn)左右，會(huì)賣(mài)得比較理想。

另外，大家在決策的時(shí)候，需要重點(diǎn)關(guān)注的點(diǎn)：

1，地段問(wèn)題，五環(huán)外

2，板塊問(wèn)題，區(qū)域商圈一般，城市界面不理想

3，地塊問(wèn)題，四面臨街，大戶型高總價(jià)改善的選擇，到底要不要選？

4，區(qū)域資源問(wèn)題，學(xué)校資源，環(huán)境資源；

5，價(jià)格問(wèn)題，到時(shí)開(kāi)盤(pán)可以關(guān)注下。

樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)方面，我覺(jué)得重點(diǎn)是得房率和新房品質(zhì)，這個(gè)到了現(xiàn)場(chǎng)，銷(xiāo)售會(huì)重點(diǎn)講。

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