上海5年前認(rèn)購(gòu)最高、最難搶的紅盤，現(xiàn)在都怎么樣了？

上海5年前認(rèn)購(gòu)最高、最難搶的紅盤，現(xiàn)在都怎么樣了？

2018-2019年上海樓市很平靜，2020年開(kāi)始突然火了起來(lái)。

那時(shí)候央行大放水疊加上海舊改三年計(jì)劃啟動(dòng)等，多種原因促發(fā)上海二手房大漲。

這導(dǎo)致新房產(chǎn)生了倒掛，從而引發(fā)了一股全市打新熱潮，并在2020年誕生了一批“紅盤”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上海誕生了27個(gè)"千人搖"紅盤，平均認(rèn)籌率達(dá)327%，遠(yuǎn)超2019年的89%。

其中徐匯長(zhǎng)橋「匯成南街里」創(chuàng)下7.88%的最低中簽率紀(jì)錄，比搖中滬牌還難。

2020年上海新房真的太火了，以至于在后期出臺(tái)了限售5年的新規(guī)，并在2021年3月3日開(kāi)始實(shí)行。

眾所周知，新房認(rèn)購(gòu)比例一旦超過(guò)130%就觸發(fā)積分限售5年，這是抑制市場(chǎng)投機(jī)過(guò)熱的一種調(diào)控手段。

因此從2021年到現(xiàn)在上海大量的紅盤都還處在限售中呢，二手房無(wú)法在市場(chǎng)上流通。

而在積分制實(shí)行前的2020年那批業(yè)主很幸運(yùn)，在樓市大漲時(shí)期可以迅速出手，立馬能賺快錢。

那么從2020年開(kāi)始到新房積分制實(shí)施前，上海那些認(rèn)購(gòu)最高最難搶的紅盤現(xiàn)在都怎么樣了呢？

為此我們對(duì)認(rèn)籌在1000人以上或者認(rèn)購(gòu)率超400%的“真紅盤”做了詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)。

其中千人搖紅盤的認(rèn)籌人數(shù)從高到低排列如下：

認(rèn)購(gòu)率從高到底排列如下：

對(duì)比5年前的開(kāi)盤價(jià)和現(xiàn)在的二手房成交價(jià)，這些不限售的紅盤溢價(jià)收益情況如下：

從這份《2020-2021年2月積分制前上海搖號(hào)紅盤收益TOP榜》中，我們能窺探出哪些重要信息呢？

對(duì)于上述的紅盤收益TOP榜，我們可以分三個(gè)層級(jí)來(lái)看。

排在紅盤收益TOP榜第一層級(jí)（30%-52%）的是前灘、瑞虹新城、漕河涇、康健和長(zhǎng)風(fēng)板塊，為啥它們的溢價(jià)領(lǐng)跑這么多？

其中前灘的東方惠禮、三湘印象名邸以52.17%、47.78%的最高溢價(jià)分別搶占TOP1和TOP2。

前灘是當(dāng)紅炸子雞，是上海近些年來(lái)發(fā)展最幸運(yùn)、最快速和最成功的濱水商務(wù)區(qū)。

商務(wù)樓幾乎全部入住滿、太古里成為打卡網(wǎng)紅、華二前灘沖進(jìn)浦東公辦TOP2。

前灘從荒灘到CAZ和富人區(qū)，一戰(zhàn)成名！

在紅盤收益TOP榜中，前灘的紅盤不僅排名最靠前、數(shù)量還多，占了4席。

除了東方惠禮、三湘印象名邸外，前灘的格力浦江海德、尚峰名邸收益也很不錯(cuò)，分別高達(dá)32.98%和25.00%。

前灘溢價(jià)這么高，也在于當(dāng)時(shí)新房定價(jià)低，跟二手房?jī)r(jià)差大。

虹口瑞虹新城板塊的中糧瑞虹·海景壹號(hào)以39.13%的溢價(jià)高居收益TOP榜第三。

虹口的瑞虹新城板塊排名這么高，出乎很多人的意料，這是多種原因促成的。

虹口除了瑞虹新城外沒(méi)有好的房子，全區(qū)非常缺乏改善的次新片區(qū)。

瑞虹新城非常靠近北外灘、東外灘濱江產(chǎn)業(yè)帶和抖音新江灣產(chǎn)業(yè)區(qū)；

再加上市區(qū)客也要過(guò)來(lái)買房，讓瑞虹新城擁有了強(qiáng)大的購(gòu)買力支持，因而表現(xiàn)出了高溢價(jià)。

徐匯漕河涇板塊的鑫耀中城以38.43%的溢價(jià)排在收益TOP第四，同樣很搶眼。

漕河涇是上海西南的產(chǎn)業(yè)重區(qū)，距離徐家匯也近，已然成了上海西南的樓市奶媽。

漕河涇板塊內(nèi)非常缺乏次新房，導(dǎo)致購(gòu)買力外溢到七寶、九亭和泗涇，養(yǎng)活了沿線眾多板塊。

徐匯康健板塊的天悅溢價(jià)高達(dá)35.38%排名TOP5，也是沾了漕河涇的光。

另外普陀長(zhǎng)風(fēng)的瑞仕璟庭溢價(jià)33.33%也不低，這要感謝它傍上了一個(gè)好鄰居——長(zhǎng)寧。

長(zhǎng)寧全域開(kāi)發(fā)都非常飽和，新房、次新房非常稀缺，給了長(zhǎng)風(fēng)很大的購(gòu)買力外溢。

本身長(zhǎng)風(fēng)也處在蘇州河畔跟天山一水之隔，城市界面做得非常漂亮，很好地承載了這類需求。

排在紅盤收益TOP榜第二層級(jí)（20%-30%）的是御橋、前灣、董家渡、大寧、長(zhǎng)橋、徐濱、徐涇、武寧和浦江板塊，為啥它們的溢價(jià)也這么高？

其中御橋的仁恒錦繡世紀(jì)溢價(jià)高達(dá)28.79%。

御橋是浦東中部的地理交通中心和商業(yè)生活中心，主要購(gòu)買客群來(lái)自張江、陸家嘴等產(chǎn)業(yè)區(qū)。

御橋是11、18號(hào)線雙軌交匯的板塊，交通非常方便，能夠吸收到多個(gè)方向的置業(yè)客群；

這里的購(gòu)物商場(chǎng)有復(fù)地活力城、開(kāi)新里、親水灣生活廣場(chǎng)、地杰樂(lè)生活廣場(chǎng)等，且康恒路建了新的商辦，很有生活氣息。

御橋還有XQ，各方面配套都不錯(cuò)，即使有高壓線也擋不住其在浦東強(qiáng)大的置業(yè)吸引力。

從紅盤收益TOP榜中我們還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有意思的現(xiàn)象：

同樣是大虹橋板塊，前灣的溢價(jià)率明顯高于徐涇，這是為什么？

比如前灣的虹廬灣溢價(jià)28%，徐涇溢價(jià)最高的蟠龍?zhí)斓貎H21.95%。

這是因?yàn)榍盀吃诖蠛鐦蚋靼鍓K定位中最高，未來(lái)產(chǎn)業(yè)上限和當(dāng)前新房定價(jià)都是最高的，徐涇、江橋都次之。

前灣主要以產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)為主，規(guī)劃了大虹橋最高大上的CBD社區(qū)，未來(lái)配套最頂級(jí)：

但是前灣的商品房供應(yīng)量遠(yuǎn)比徐涇小，徐涇是大虹橋新房的主戰(zhàn)場(chǎng)。

徐涇新房供應(yīng)太大，把積分打沒(méi)了，還影響了二手房溢價(jià)。

徐匯長(zhǎng)橋板塊的匯成南街里是2020年認(rèn)購(gòu)率最高、最難搶的一個(gè)紅盤，當(dāng)前溢價(jià)25.79%。

匯成南街里237套房吸引了3007人認(rèn)購(gòu)，平均12.68個(gè)人才能搶中一套，中簽率低至7.88%。

這是因?yàn)檎麄€(gè)徐匯新房供應(yīng)太稀缺了，徐匯中南部老公房居民的改善需求很強(qiáng)，刺激了熱度。

徐匯8萬(wàn)級(jí)別的新房非常稀缺，這是踏入徐匯最低門檻的新房產(chǎn)品，這種產(chǎn)品放在市區(qū)也稀缺。

當(dāng)時(shí)首期以7.95萬(wàn)元/m2買匯成南街里的都是賺的，畢竟現(xiàn)在外環(huán)外的華涇新房嘉華嘉俊庭、雍匯庭都賣上8.1-8.3萬(wàn)元/m2了。

不過(guò)匯成南街里對(duì)口的學(xué)校質(zhì)量一般（體職院附小+長(zhǎng)橋中學(xué)），幾乎是菜校組合，所以溢價(jià)并不是太高。

排在紅盤收益TOP榜第三層級(jí)的是溢價(jià)低于20%的紅盤，其中低于10%的刨除貸款利息接近于破發(fā)。

嘉定江橋的保利云上澄光、松江泗涇的招商9號(hào)公館溢價(jià)明顯偏低，只剩下4%左右。

江橋、泗涇都是動(dòng)遷基地，很多便宜的動(dòng)遷房對(duì)高價(jià)二手盤造成了打擊。

尤其是泗涇的動(dòng)遷房?jī)H3萬(wàn)元/m2左右，且新房還不間斷供應(yīng)，影響了溢價(jià)。

寶山共康的紅盤大華公園城市溢價(jià)幾乎消失，徐涇紅盤金地虹悅灣已正式破發(fā)，這是為啥？

共康的房?jī)r(jià)能夠起來(lái)是得益于大寧的外溢，連大寧都很有性價(jià)比了，自然給不了共康外溢了。

本身共康周邊缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，老破小居多，西邊還有大場(chǎng)機(jī)場(chǎng)，都影響了溢價(jià)。

金地虹悅灣雖然也屬于熱門的大虹橋徐涇板塊，但地理位置不好；

小區(qū)被鐵路、高架和滬青平公路攔住了，出門很繞嘴，在同類競(jìng)品增多的情況下都?jí)旱土艘鐑r(jià)。

由于篇幅限制，還有眾多板塊和紅盤我們沒(méi)有講到，想進(jìn)一步了解歡迎掃碼深入探討：

上海紅盤的溢價(jià)是波動(dòng)性的，尤其是2021年開(kāi)始限售的新房將在明年迎來(lái)解禁，溢價(jià)波動(dòng)更大了。

那么哪些板塊的溢價(jià)會(huì)在后面解禁潮到來(lái)后，影響最大呢？

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從明年開(kāi)始上海每年解除限售的新房套數(shù)是：

2026年：33016套

2027年：47691套

2028年：32672套

2029年：11702套

也就是說(shuō)，未來(lái)4年上海解除限售的新房超12.5萬(wàn)套！

由此也能看出，那些紅盤的溢價(jià)影響都在后面。

1、大虹橋影響最大

我們來(lái)看一組數(shù)據(jù)：

2021年大虹橋新房供應(yīng)4456套，逾1.2萬(wàn)組認(rèn)購(gòu)，整體認(rèn)購(gòu)率約277%。

其中徐涇一共有3452套觸發(fā)限售，占比77.5%。

招商虹橋公館、金地虹悅灣、虹橋悅瀾、遠(yuǎn)洋虹橋萬(wàn)和源、萬(wàn)科·天空之城五期、安瀾西郊·寬境、上海蟠龍?zhí)斓亍⒑鐦驙N耀星城等在2021年新規(guī)后開(kāi)盤、加推的房源都在限售之中。

到了2022年大虹橋新房供應(yīng)更多了，8856套房認(rèn)購(gòu)約1.9萬(wàn)組，整體認(rèn)購(gòu)率214%。

這讓徐涇的限售盤更多了，還有前灣、江橋在內(nèi)，不再一一列舉，總之未來(lái)兩年是大虹橋新房解禁的高峰期。

而且這些解禁的產(chǎn)品多為100m2左右的小三房，高度同質(zhì)化。

不考慮大虹橋產(chǎn)業(yè)變動(dòng)，單從供應(yīng)沖擊來(lái)看，大虹橋的紅盤溢價(jià)率會(huì)不會(huì)進(jìn)一步走低、甚至消失呢？

2、唐鎮(zhèn)的影響小于大虹橋

唐鎮(zhèn)的影響程度要比大虹橋樂(lè)觀，為什么這么說(shuō)呢？

唐鎮(zhèn)在2021年僅有1477套新房觸發(fā)限售，這個(gè)量遠(yuǎn)小于大虹橋。

相比投資客居多的大虹橋，唐鎮(zhèn)基本以張江自住為主，投機(jī)水分不大。

張江的產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)過(guò)大虹橋，提供的購(gòu)買力更加強(qiáng)大。

在大虹橋“熄火”之后，唐鎮(zhèn)現(xiàn)在的新房熱度依然很高，已經(jīng)說(shuō)明了問(wèn)題。

并且浦東六七百萬(wàn)新房供應(yīng)的板塊并不多，唐鎮(zhèn)的產(chǎn)品放在浦東還是稀缺的。

不過(guò)未來(lái)唐鎮(zhèn)的新房供應(yīng)還是很大，溢價(jià)可能進(jìn)一步降低。

3、上海北四區(qū)的楊浦、虹口、普陀、閘北影響較大

楊浦是市區(qū)新房供應(yīng)的大戶，2021-2022年開(kāi)發(fā)的很多新房都觸發(fā)了積分限售。

如首創(chuàng)天閱濱江、仁恒海上源、中企云萃江灣、龍光天境、金隅外灘東岸、保利天匯、保利瓏譽(yù)等。

虹口的中糧瑞虹·海景壹號(hào)、招商虹璽、外灘璽、弘久新弘北外灘、融創(chuàng)青云一號(hào)、瑞虹新城瑧庭等都是高積分限售盤；

普陀的新湖明珠城、蘇河望、招商蘇河璽、錦繡里等也都是限售盤；

北靜安的靜安天悅、龍盛福新里、靜安府西區(qū)、華發(fā)仁恒蘇河世紀(jì)、新湖上海青藍(lán)、寶珀公寓、天匯世紀(jì)璽等也都是限售盤。

這些加起來(lái)已經(jīng)是20多個(gè)小區(qū)了，未來(lái)兩年解禁上市后肯定會(huì)沖擊市場(chǎng)。

楊浦新房本身溢價(jià)就很低，只有鞍山板塊的保利天匯以18.29%上了榜，以后溢價(jià)會(huì)更低了。

瑞虹新城、大寧、武寧、長(zhǎng)風(fēng)的溢價(jià)都只是暫時(shí)的，未來(lái)次新房入市后都會(huì)被打擊到。

從上述的紅盤溢價(jià)預(yù)測(cè)也能看出，上海樓市真正的“底”出現(xiàn)的時(shí)間或在2027-2028年。

等到那些限售的樓盤全部放到市場(chǎng)上流通，讓市場(chǎng)充分反應(yīng)完，底差不多也到了。

未來(lái)上海的紅盤收益TOP榜會(huì)如何變動(dòng)？我們將持續(xù)追蹤。