浦東樓市最難翻身的地方

眾所周知，浦東的中產購買力十分強大：

就連前灘南這種一片荒蕪、價格又非常貴的地方，新房都能五開五罄。

看似不合理，但是實際上又非常有道理，因為客觀的市場情況就是如此：

如今在浦東買房，拿著800-1500萬的改善預算的購房者，大家的看房方向都很一致；

除了內環內的大花木地區，大家基本去看的都是前灘、北蔡、御橋、唐鎮、三林，基本都不會往浦東北部金橋、森蘭、外高橋等板塊去看房。

浦東發展一路向南，浦東的購買力也一路向南去買房子，高價新房的熱銷是購買力用錢投票的結果。

而相比于浦東南部樓市的火爆，浦東北部的市場就有點慘：

金鼎天地的新房金鼎睿府新盤的滯銷；

金橋仁恒最新成交價，已經和在售新房的倒掛消失；

外高橋的干掛石材、地鐵口新房陽明花園開盤零認購；

森蘭標桿社區仁恒森蘭雅苑的成交價跌回2020年。

浦東北部樓市，是不是要徹底沒落了？

其實在之前的多篇板塊分析文章里，我們就已經對浦東北部傳統強勢板塊金橋、森蘭、外高橋如今的樓市情況，進行了相應的分析。

系統性的看，浦東北部樓市不景氣，本質上原因只有一個：

浦東北部整體沒落了，購買力進入萎縮期，因此樓市才開始走向沒落。

眾所周知，浦東的傳統格局是北強南弱的。

一方面老浦東整體的版圖就是在如今浦東的北部區域，直到2009年把南匯合并之后才有了現在的新浦東。

左圖為 1991 年浦東新區總體規劃圖、右圖為 2000 年上海市城市總體規劃-中心城土地使用規劃

浦東北側本來就是老浦東開發的早，另一方面，老浦東四家馬車最開始也是外高橋和金橋率先成熟崛起，城配套的城市化建設也是率先展開。

90年代中期，相比于當時還剛建設陸家嘴、以及根本不知道高科技企業在哪里的張江高科；

當時金橋就靠著白色家電享譽世界，外高橋靠著工業和外貿盆滿缽滿。

浦東的城市開發邏輯直到今天都一直都是衛星城的邏輯，先有產業后有城。

因此從規劃思路上，浦東也是先在金橋外高橋周邊進行樓市開發。

金橋西側率先開始了居住區建設，后面又為了引進通用汽車等外企，才有了國際社區碧云和聯洋。

外高橋早年就為了港口工人配了不少工人新村；

后面也在靠近高行的地方搞起了陽明花園一期這種外銷房，后面又開發了仁恒家園這種多層改善社區。

仁恒家園

直到2009年浦東合并前夕，整個北浦東大部分區域都已經基本完成了城市化開發。

僅剩的區域就只有外高橋和金橋之間夾著的綠地，已經浦東東側的幾個待開發區域。

因此當時浦東甚至還提出了一個規劃，叫做四大新市鎮。

如果按照當時的規劃思路下去，如今浦東第一的改善社區應該是當年的高橋新鎮，如今的森蘭。

正浦東c位，可以直接吸納外高橋和金橋以及陸家嘴的有錢人。

而當年就已經啟動開發的“唐鎮國際社區”恐怕早就已經成熟，合慶也不會到了今天還是不毛之地。

但是2009年浦東合并南匯，讓一切都變了。

浦東的面積一下子擴大三倍，土地充裕了，原來的規劃思路就不合適了。（原本浦東新區的面積是569.57平方公里，合并南匯區后，面積增加到了1429.67平方公里，幾乎擴大了一倍多。）

搞規劃不能只看當下，更要看未來。

如果按照原來的規劃思路，繼續向東開發完合慶曹路這些地方，就直接變成了死角，起不到承上啟下、擴大城市邊界的作用。

而合并來的南匯土地，就很難在這個規劃思路下得到快速的提升和發展。

而此時，上海市中心由于世博的開發開始向南蔓延，隨后幾年啟動的徐匯濱江和前灘的開發更是逐漸把市區范圍向南拓展。

而隨著傳統產業的沒落，主打高科技的張江成為浦東新的產業發動機，張江向東拓展還是向南拓展也是亟待解決的問題。

因此，經過幾年的規劃調整，2015年之后，浦東的開發思路直接轉變為增量為主開發邏輯：

城市發展上，優先開發空地，而非進行存量更新。

城市向南開發周康，開發御橋，開發三林，三林南，開發臨港。

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某種程度上來看，浦東北部的沒落，其實是浦東城市發展壯大的必然選擇。

搞過城市規劃的朋友應該都知道，有空地開發的時候，沒人會去搞老城區的城市更新。

成本又高，速度又慢，最終效益還未必好。

因此全國的大部分城市，在市中心的擴大方向上，都走了再造一個新城的路線，在老城區的旁邊開發新區：

比如杭州有了錢江新城，南京有了河西cbd，紹興有了鏡湖新區。

上海和他們的區別很大。

浦西市中心開發的時間太久太長，現代化開發又比較早，最開始起步直接就是通過老城區的舊改。

現代化和歷史積淀早已融為了一體，因此浦西從來沒有開發出來一個新中心，一直在傳統核心區及邊緣做城市更新。

如果浦東沒有合并南匯，那么后面浦東的開發思路一定是越來越浦西化的：

把空地都建好之后，就會一方面開始搞城市更新，另一方面搞資源配套的補齊，沒有醫院的建醫院，沒有商場的建商場。

但是有了大量土地的浦東，浦東其實也走上了大多數城市的規劃思路：

不斷開發新城和新的產業區，去承載新的產業和居民。

有限的資源一定是要投入到產出最大的新區域開發上的，因此整體浦東北部近些年的發展速度都比較緩慢。

如今的浦東北部，可以說從城市開發、產業發展上都落伍了。

首先從城市建設上來看，由于當年外高橋、金橋都是按照工廠園區進行規劃的，核心界面的城市化水平都比較差。

外高橋的住宅區域至今仍有大量的城中村存在，區域內連個像樣的商業綜合體都沒有，完全的鄉鎮感，看起來不像21世紀。

金橋的核心區有大量的廠房存在，雖然建設了副中心，但是周邊一路之隔就是各種加工廠房。

從城市規劃的整體性來看，金橋副中心的區域中心屬性，和張江副中心的差距還是比較明顯。

近些年張江地區的城市開發、配套升級大家有目共睹，相比之下，北部金橋和外高橋的城市界面的確提升有限。

而產業上更是不用多說。

金橋的情況大家都清楚。

外高橋由于洋山深水港的出現已經成了邊緣小港，工業、外貿企業的轉型同樣也遇到了一定的壓力。

整體來看，浦東北部各區域的城市化水平升級有限，產業帶來的購買力增量有限，直接帶來的結果就是增量購買力的萎縮：

產業帶來新增購買力極少，原有的本地購買力也開始逃離：

不在浦東北上班的人肯定不會買這里；

即便是在附近工作，在樓市共識已經一路向南的情況下也會被南部分流。

因此，浦東北部這些地方的房子，才十分難賣，價格也不太堅挺。

而在未來的一段時間內，這種下行萎縮狀態的樓市行情，將會一直在浦東北部上演。

不談房價漲跌，至少在賣房上，房東肯定會遇到一些困難。

結語

當然，浦東也不是無限向南拓展。

目前來看，到了周康就已經是一個階段性的城市開發結界。

當下，浦東北部也逐漸進行起了城市更新動作，比如金灘最近就傳來了消息可能要動工了。

之前一直在開發的金鼎九宮格如今也有了雛形，未來也會成為一個小的區域中心。

我們是堅定看好浦東樓市的潛力的，浦東北部也只是當下遇到一些發展的困難。

隨著北部地區如今啟動了城市更新，金灘、金橋等區域的二次開發，未來幾年，浦東區域的格局肯定又會發生一些向好變化，也會對區域的樓市造成新的改變。

具體的發展變化、規劃落地情況，我們會持續保持關注，并及時推文分析，歡迎關注。