【城市更新】解放日報：探索城市更新高質量發展之路——上海市規劃資源局：繪就更新全景，激活內生動能

沉寂多年的復興島，今年驟然升溫。上海城市空間藝術季、“red land”開放世界冒險島、干杯音樂節接連落地，人氣不斷。當“數字智能島、設計藝術島、人民城市島”的定位愈發清晰，復興島已穩穩站在全面發力的起點上。

在復興島舉行的上海城市空間藝術季。

蛻變原因與發展方向，都指向城市更新這一重要發展戰略。

今年召開的中央城市工作會議強調，“以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現代化新路子”。

在城市更新的探索之路上，上海始終走在全國前列。上海市規劃資源局黨組書記、局長張玉鑫表示，上海規劃資源系統始終堅持一張藍圖繪到底，不忘初心、牢記使命，以城市更新為突破口，通過資源配置優化、機制流程創新、技術手段升級，在“從1到100”的全面覆蓋與“從0到1”的創新突破中，探索超大城市內涵式發展的新路徑，將有限資源用在“刀刃”上，并將其轉化為建設“現代化人民城市”的發展動能。

從1到100—以點帶面構建更新全景

“從1到100”，是上海城市更新從試點破題到全域鋪開的寫照。過程中，上海規劃資源系統形成了完善的政策體系，清晰的實施路徑，推動更新行動在全市落地。通過空間資源的優化和盤活，上海不僅實現了民生改善、產業迭代和區域升級，而且將城市更新的理念融入每一塊土地的規劃利用中，讓城市發展更有活力。

讓民生溫度覆蓋城市角落

黨的十八大以來，圍繞落實人民對美好生活的向往和需求，上海積極探索社區規劃的新模式新方法，2014年率先在全國提出“15分鐘社區生活圈”理念和試點行動。近年來，踐行“人民城市”理念，上海陸續發布《關于“十四五”期間全面推進“15分鐘社區生活圈”行動的指導意見》，建立聯席會議制度，每年制定行動方案，實現了生活圈全域覆蓋、系統推進。2025年，隨著量子城市建設深入推進，社區生活圈進入了“人工智能+基層治理”的新階段。

“15分鐘社區生活圈”是指人們在步行一刻鐘的可達范圍里，可以滿足“衣、食、住、行”等日常需求。這絕非簡單的設施堆砌，配齊配足相應的基本服務功能與公共活動空間，考驗的是城市空間資源優化與重構能力。

上海城市空間面臨緊約束，要新增這么多服務空間，只能從存量上想辦法。上海市規劃資源局聯合市、區有關部門，推動街道鎮層面的社區規劃編制，統籌完整社區、社區嵌入式服務設施等相關條線工作，通過地毯式排摸，精準定位每個社區的閑置資源。

前幾年，普陀在一個老舊小區內排摸出一片灰色空間，建成了如今的泰山人民坊，集成休閑、活動、托幼、會議、閱覽等功能，還配套有生境花園、菜場市集、社區商業。

灰色空間煥新為一站式綜合服務站——泰山人民坊。

在15分鐘生活圈內，一站式服務空間“人民坊”也在變化，從最初的自上而下推動，轉化為自下而上、居民需求驅動，并探索出“政府引導、企業參與、居民自治”的共建模式，實現自我造血能力。

由于所在片區的特點、老百姓需求不一樣，“人民坊”名稱、空間形態、功能配比也不盡相同，還在各區演化出特色品牌，如徐匯“生活盒子”、嘉定“我嘉·鄰里中心”。

近期，上海加速推進“量子城市”建設，探索ai技術賦能超大城市治理的新模式。15分鐘社區生活圈也順勢借力，從物理空間延伸至“美好生活掌中寶”這一虛擬服務場景。居民只需一部手機、一個應用，就能一鍵解鎖各類社區服務，還能一圖縱覽社區的立體全貌。

“量子城市”應用場景——“美好生活掌中寶”。

目前曹楊新村等覆蓋全市各區的21個試點場景已在隨申辦測試上線。

為產業轉型注入空間動能

隨著居民生活空間持續煥新，產業發展空間的更新升級也同步推進。如何讓存量的低效產業用地活起來，為新興產業騰空間，成為上海推進城市更新的重大任務。

2024年起，上海市規劃資源系統在全市開展產業用地“兩評估、一清單、一盤活”專項行動，低效產業用地盤活成效顯著。兩年來，累計盤活處置低效產業用地面積75平方公里，其中今年已完成30平方公里，引導并帶動了一批低效產業用地轉型升級、騰籠換鳥或提質增效，實現產業有發展、區鎮得實惠、企業真提效。

今年，低效產業用地盤活處置強化政策精準發力。目前已結合存量盤活新形勢、土地儲備新機制、產業發展新要求，對政策工具箱1.0版進行更新迭代，推出2.0版，將1.0版的6大類、20小類擴展為12大類、32小類，系統構建上海低效產業用地再開發的應用場景和實施路徑。

低效產業用地盤活處置案例——格思航天第二衛星工廠。

經過盤活提質增效，低效產業用地騰挪出空間成功引入了新能源汽車、商業火箭、芯片制造等產業，以空間集聚促進產業質量提升，經濟貢獻普遍實現數倍增長。

商業航天是炙手可熱的產業風口，更是上海重點布局的戰略性新興產業。為搶占發展先機，上海發布《上海市促進商業航天發展打造空間信息產業高地行動計劃（2023—2025年）》，明確圍繞閔行上海航天城、浦東衛星互聯網科研基地、臨港衛星制造集聚區、青浦北斗空間信息應用示范區、松江衛星產業基地等，形成“核心主體+東、西兩翼”商業航天空間布局。

這些園區并非全新規劃“白紙作畫”，而是發展多年的成熟載體。想要承載商業航天這樣的高精尖產業，必須對空間騰籠換鳥。

在九亭鎮衛星互聯網產業園，商業衛星及終端應用產業集聚區空間布局已經批復落地，規劃約2平方公里。結合產業用地“兩評估、一清單、一盤活”專項行動，九亭鎮衛星互聯網產業園區一共梳理出24幅產業用地，其中屬于低效范疇的c和d類地塊占到一半。

運用低效產業用地處置盤活政策工具，九亭鎮在核心先導區盤活低效用地129畝，用于格思航天衛星工廠一期建設。在生產功能區和研發功能區，也采用相適應的政策工具，釋放約80畝低效產業用地，為格思航天衛星工廠二期、迪愛斯等優質項目提供空間。

以區域活力賦能樓宇更新

作為上海社會經濟發展的重要引擎，產業空間的持續升級與商業空間的蝶變突破正在協同推進。全球商辦市場步入周期性調整階段，上海迎來商務樓宇更新窗口期。和以往不同，這次大范圍更新不只關注單個點位，而是放寬視野，通過提升區域品質活力，整體帶動樓宇價值提升。

2024年起，上海市規劃資源局和相關部門共同推進商務樓宇單元規劃編制和實施，構建起一套日趨完整的支持政策和推進機制。

從《推進上海市商務樓宇更新提升的行動方案（2024—2027）》到《上海市商務樓宇綜合評價指南》，再到全國首個商務樓宇更新專項政策《上海市人民政府辦公廳關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》出臺，“規劃—審批—運營—監管”的全流程更新路徑建立了起來，上海為全國提供了城市更新制度的創新樣本。

具體來看，圍繞和“五個中心”發展密切相關的商務片區和功能，上海從全市層面促進空間資源整合，提升樓宇業態集聚度,打響商務區特色品牌。更新路徑上，涵蓋改建、擴建、拆除重建和規劃新建，強化甲級樓宇品質和能級，乙級樓宇功能復合和彈性適應，丙級樓宇規模和覆蓋，和創新創業業態和低成本運營。

目前，上海在全市范圍劃定40個商務單元，首批啟動10個試點單元，首次對商務樓宇進行大規模更新。首批試點包括小陸家嘴、虹橋商務區、蘇河灣、大寧、大柏樹、虹橋開發區、五角場、真如、漕河涇和世博園區等10個片區。

在試點片區，一方面，整合商務樓宇和周邊稀缺的藍綠環境，改善區域的交通便捷性、基礎設施水平、公共空間活力及文化氛圍，通過街區環境、公共空間品質的整體升級，帶動商辦樓宇品質升級。另一方面，對一批亟待更新的樓宇進行盤活。

在大柏樹片區，有一處樓齡近30年、空置近4年的石油大廈。在改造中，結合周邊市場對養老的需求，民企整體租賃、全資建設運營，將它改建為“護理+養老”復合型康養綜合體，探索樓宇“單點更新”帶動“片區協同”。

如今，楊浦區成為互聯網內容創作新“磁極”，眾多創作者爭相到楊浦尋求新機會。創智天地園區看到契機，將基本空置的6號樓改造成“v聚場”，整合大學、大廠、大v資源，通過政企協作、功能重構與政策集成服務，短時間內將單一功能寫字樓改造成為互聯網優質內容創作集聚平臺。目前，“v聚場”第一期載體入駐已近飽和，目前仍有超300家意向企業排隊申請中。

從0到1—以創新突破激活內生動力

面對城市更新進程中的諸多復雜課題，上海仍需更多“從0到1”的突破，在機制、模式和技術等關鍵領域持續攻堅，力爭在未來形成一批可復制推廣的上海方案。

探索城市開發新模式

曾以“留白島”姿態靜候發展契機的復興島，如今迎來高光時刻。今年，這座江心島被正式定位為黃浦江中北段轉型的戰略要樞，不僅確定發展航向，更以“低成本、快創新、開放式”的更新路徑，成為上海存量空間轉型的全新標桿。這里既是“量子城市”建設先行試驗區，更有諸多突破性創新舉措在此落地生根。

地處虬江、復興島運河與黃浦江的三江交匯處，復興島坐擁得天獨厚的自然景觀稟賦。然而，平坦地勢使其與周邊水系環境缺乏自然過渡，這份先天優勢始終未能充分彰顯。

此番復興島更新，正是要打破這種空間形態的單調感。如，通過拆除改造北部防汛墻，恢復島頭區域的灘涂與江心洲自然地貌，為鳥類營造棲息樂園，打造濕地空間和臺地草坪開放空間，并植入適量文旅商展等公共服務設施，構建起高低錯落的多層立體空間，讓整座島嶼的形態更顯靈動有致、層次分明。

一系列規劃落地，離不開創新機制的強力支撐。為了切實提升儲備土地綜合利用價值，彈性承接“數字智能島、藝術設計島、人民城市島”的功能定位，上海將在復興島創新探索綜合發展區和過渡型綜合利用規劃政策機制，按照過渡型綜合利用規劃進行土地短期利用，為各類創新型初創企業提供低成本、高效率的孵化平臺。

同時，上海為了積極應對空間緊約束背景下的資源利用受限問題，以及土地前期開發長期停留在“通路、平整”階段，缺乏統籌整合，導致土地生態、社會與經濟綜合價值難以充分釋放的困境，正在大吳淞等地區開展“標地營造”試點，創新探索構建動態匹配、跨周期平衡、持續增值的城市建設運營全新范式。

所謂“標地營造”，核心是構建國土空間分級開發體系，打造標準地與標桿地兩大載體。其中，標準地以合規、高效為核心，是滿足底線要求的基礎型空間載體。針對一般產業項目用地特點，通過提前完成前期開發與基礎設施配套，可直接滿足項目基本建設需求，既有利于降低土地開發成本，也能有效平抑產業用地地價水平。標桿地則以高品質、功能型、綜合性為核心，聚焦高質量發展需求，為城區與街區的功能提升、品牌塑造、價值彰顯和格局營造，提供堅實優越的空間支撐。

借助這一機制，上海的開發空間有望提高標準和能級。一方面支持產業發展，降成本、控地價，突出標準地。另一方面依據控制性詳細規劃，通過“三師聯創”整合專業技術團隊的優勢力量，統籌開展空間一體化設計，明確片區標地營造實施方案，有序安排和推進地形塑造、藍綠環境、海綿城市、智能設施等建設，構建“藍綠交織、立體復合、海綿彈性”的城市形態，實現空間集約利用與城市品質提升。

量子城市賦能智慧運行

從復興島的系統性更新實踐，到15分鐘社區生活圈的“美好生活掌中寶”，離不開“量子城市”創新探索。

上海“量子城市”建設，是依托人工智能等前沿技術，推動超大城市治理模式變革的一次深度實踐。一年前，“上海量子城市時空創新基地”在復興島正式落地，500多個智能感知終端已完成布設，持續開展空間動態感知與實時監測。未來這里還將打造復興島全息時空智能體，孵化推出一批高價值、小切口的應用場景，為存量空間轉型提供數字范本。

目前，“量子城市”已實現多項核心技術突破：構建起全國首個規劃資源行業語料庫，累計完成20萬個高質量問答對、6萬條思維鏈與1萬條評測集的深度打磨；研創“空間米料”技術體系，推進空間營造技法、數據算法與軟件程法的協同貫通；研發云宇星空行業大模型，具備強大的時空理解與智能推理能力，為城市治理裝上“智慧大腦”。

一年來，“量子城市”的創新成果已在多領域落地開花。“申銀智聯”推出的“數字時空一券通”活動，惠及海量消費者與商戶。15分鐘社區生活圈數字化場景率先在曹楊街道上線，并加速向全市推廣。“燃基智網”燃氣安全等場景建設正穩步推進，防汛防臺、生態保護等公共治理領域的智能應用也相繼落地，全方位助力城市治理效能提升。

“量子城市”部分成果展示。

創新步伐仍在持續加快。上海正全力推進上海市量子城市空間智能創新實驗室建設，聚焦空間智能前沿關鍵技術開展攻關，為研發城市空間治理大模型、探索“量子計算+時空智能”融合應用筑牢技術根基。

讓城市更新更專業

在一系列城市更新實踐背后，需要以更完善的機制體系為底層支撐。

當城市更新邁入高質量發展階段，早已超越單純的空間煥新層面，要綜合考慮城市特色，美學價值，社會經濟效益等各方面因素。這需要控品質、提效能，讓每一寸空間釋放出最大價值。2023年我市出臺首個貫通城市更新全流程的政策文件，貫徹落實黨中央國務院對城市更新提出的新要求，今年全市規劃資源系統對政策文件做了迭代，印發《關于加快轉變發展方式集中推進本市城市更新高質量發展的規劃資源實施意見（2025版）》。

2023年“三師”聯創制度正式落地推行，以責任規劃師、責任建筑師、責任評估師三位一體的協同模式，為城市更新注入專業動能。今年對“三師”聯創工作機制進一步迭代完善，印發《關于深化“三師”聯創工作機制推進城市更新高質量發展的指導意見（2025版）》，這一制度打破了傳統更新流程中規劃、設計、評估各環節的壁壘，從項目前期謀劃、方案設計，到中期實施、后期運營評估，實現全周期協同，三者聯動推動城市更新從粗放改造轉向精準精造。

上海已劃定46個城市單元，由“三師”專業團隊推進規劃編制與實施。在外灘—01和02更新單元試點中，責任規劃師統籌大方向，明確外灘“世界級金融文化中心活動區”的定位，形成跨街坊統籌騰挪規劃方案；責任建筑師以高品質方案設計創造價值，并針對標準規范難題提出解決方案；責任評估師強化綜合評估，突出經濟測算和價值提升，實現資金全周期動態平衡。

這一創新機制還在向更多領域推廣，如復興島、“滬派江南”特色風貌村落、“大吳淞、大虹橋、大東方、大吳涇”四大戰略。其內涵也在不斷豐富，如針對不同項目，因地制宜引入景觀師等更多專業力量，提高了設計的品質和落地可行性。

而在更宏觀層面，上海正在探索為規劃設計行業建立統一標準。今年出臺的《關于進一步加強上海城鄉空間設計高質量發展的指導意見》，提出要高水平設計全域全要素覆蓋，鼓勵多專業設計的眾創聯創，涵蓋了城鄉整體設計、歷史風貌保護、生態空間、智能設施等十三項設計指引。

同時明確健全全周期設計保障制度。這意味著城市更新不再是零散的改造工程，而是要遵循統一的專業標準，無論是復興島的生態修復，還是老舊城區的功能升級，都要納入“藍綠交織、立體復合”等高品質空間建設要求，從源頭規范城市更新的專業路徑。

當前，上海正處于推進“現代化人民城市”建設的關鍵時期，城市更新的任務依然艱巨。上海規劃資源系統將繼續以中央城市工作會議精神為指引，在存量空間盤活、機制模式創新、技術手段升級等方面持續發力，在關鍵領域實現更多創新突破，為全國超大城市推進城市更新提供可復制、可推廣的經驗。

（來源：解放日報）

上觀號作者：上海規劃資源