小區(qū)公共收益被物業(yè)“代管”10年 業(yè)委會(huì)追回500余萬元

一直以來，關(guān)于小區(qū)公共收益的爭議不斷。那么，哪些收入屬于公共收益？公共收益的歸屬規(guī)則又是怎樣的呢？

資料圖片，來源于網(wǎng)絡(luò)。

基本案情：

物業(yè)“代管”10年未分配公共收益，業(yè)委會(huì)起訴追回

從2012年到2021年，某物業(yè)公司在管理某小區(qū)期間，利用公共車位、電梯廣告、游泳池等共有部分經(jīng)營，累計(jì)公示收入超過800萬元，但并未向業(yè)主分配。2022年7月6日，該物業(yè)公司撤場(chǎng)。

2021年2月10日，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向重慶市南岸區(qū)銅元局街道辦事處備案成立。成立后，要求物業(yè)移交前期未分配公共收益。遭到拒絕后，業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)業(yè)主投票決議，由業(yè)委會(huì)對(duì)某物業(yè)公司起訴，要求某物業(yè)公司返還公共收益8156798.12元。

法院判決：

判決物業(yè)公司返還公共收益500余萬元

本案爭議焦點(diǎn)，一是案涉小區(qū)公共收益數(shù)額應(yīng)如何認(rèn)定，被告應(yīng)否向原告返還公共收益及返還數(shù)額。二是原告的請(qǐng)求是否超過訴訟時(shí)效。

經(jīng)重慶市南岸區(qū)人民法院一審認(rèn)定，某物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有，某小區(qū)業(yè)委會(huì)有權(quán)主張其返還。

關(guān)于某小區(qū)2012年至2021年公共收益的具體項(xiàng)目及金額，根據(jù)舉示的物業(yè)管理服務(wù)合同、某物業(yè)公司年度財(cái)務(wù)狀況（公示）、物業(yè)租賃經(jīng)營合同、轎廂視屏合作協(xié)議、電梯門廣告場(chǎng)地租賃合同、道閘廣告合作協(xié)議、合作協(xié)議書、關(guān)于某小區(qū)2023年度首次業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果的報(bào)告、關(guān)于開展小區(qū)維修整改和公共維權(quán)的決議、（2022）渝0108民初15645號(hào)案件庭審筆錄（判決書）及當(dāng)事人庭審陳述為證，并經(jīng)質(zhì)證，一審法院確認(rèn)案涉小區(qū)由被告收取的2012至2021年核減成本后的公共收益共計(jì)5119284.89元。

關(guān)于被告的時(shí)效抗辯。《中華人民共和國民法典》第一百八十八條規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。本案中，鑒于物業(yè)管理合同未對(duì)小區(qū)公共收益的收取、分成及支付期限做出約定，故業(yè)主隨時(shí)可以要求被告返還公共收益，且在被告一直為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的情況下，業(yè)主無法獲知其對(duì)公共收益相關(guān)權(quán)益受到損害，故在被告撤場(chǎng)之前，不應(yīng)起算訴訟時(shí)效，本案請(qǐng)求仍在時(shí)效期間內(nèi)。

綜上，一審判決某物業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告帝某業(yè)主委員會(huì)返還公共收益5119284.89元。

某物業(yè)公司不服上訴判決，隨后向重慶市第五中級(jí)人民法院提起二審上訴。

二審審理期間，上訴人主要針對(duì)停車收費(fèi)公共收益部分提出上訴，認(rèn)為一審采納的公共收益證據(jù)中“停車費(fèi)收入/停車收入”并非完全來源于公共車位收入。法院認(rèn)為，某業(yè)主委員會(huì)主張返還公共收益的項(xiàng)目及金額來自某物業(yè)公司按年度公示的財(cái)務(wù)狀況。上訴人稱其財(cái)務(wù)不規(guī)范，其公示金額并不準(zhǔn)確，但相關(guān)數(shù)據(jù)系某物業(yè)公司公示，應(yīng)對(duì)其對(duì)外公示的不利證據(jù)負(fù)責(zé)。且某物業(yè)公司未舉示其“正確”的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反證，進(jìn)行審計(jì)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)也難以為雙方認(rèn)可，故審計(jì)沒有必要，根據(jù)證據(jù)規(guī)定，某物業(yè)公司應(yīng)自行承擔(dān)不利后果。

關(guān)于上訴人主張的每戶30元水電公攤費(fèi)應(yīng)在公共部分停車位收益中彌補(bǔ)問題。法院認(rèn)為，案涉小區(qū)某業(yè)主委員會(huì)于2006年10月18日的會(huì)議紀(jì)要確實(shí)涉及上訴人主張的前述內(nèi)容，但從紀(jì)要全文看，目的是調(diào)低公攤費(fèi)。至于每戶30元水電公攤費(fèi)是否足以分?jǐn)偣珨傎M(fèi)，應(yīng)由某物業(yè)公司舉證證明。其現(xiàn)無證據(jù)證明公共收益應(yīng)彌補(bǔ)多少水電公攤費(fèi)，應(yīng)自行承擔(dān)不利后果。

綜上所述，某物業(yè)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。綜上，判決駁回上訴，維持原判。

相關(guān)法律法規(guī)解讀：

【關(guān)聯(lián)法條】

《中華人民共和國民法典》第二百八十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十四條 利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，并在物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約中約定。業(yè)主大會(huì)成立前，需要利用共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約中約定下列事項(xiàng)：

......（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，比例不得超過所得收入的百分之三十；

業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會(huì)可以對(duì)前款所列事項(xiàng)重新約定。

第八十五條 公共收益主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。業(yè)主大會(huì)成立前或者業(yè)主大會(huì)未對(duì)公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

【專家觀點(diǎn)】

關(guān)于公共收益的歸屬問題，相關(guān)法律法規(guī)早有明確規(guī)定。業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)公司應(yīng)按年度將公共收益全部納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金。業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)按業(yè)主大會(huì)決定進(jìn)行管理。

另外，在此也提醒各業(yè)委會(huì)，在對(duì)公共收益的使用過程中，也應(yīng)合法合規(guī)、按程序申請(qǐng)使用，為業(yè)主們真正地守好“錢袋子”。