523億地王與30萬房價：上海頂豪市場的權力游戲

一把傘撐在熱氣騰騰的炒鍋上方，63歲的吉華琴在東安新村23.7㎡的公共廚房里準備晚餐，這不是防雨，而是防止斑駁脫落的墻皮和樓上滲下的水滴掉進鍋里。三百米外，推土機已駛入這片老社區，幾年后，全球總價地王在此誕生，而三公里外的黃浦江畔，一套500㎡豪宅正以單價突破30萬元刷新歷史。

2025年端午前夕，上海靜悄悄改寫了全球房地產紀錄。

徐匯區東安新村三宗地塊以協議出讓方式完成交易，總金額鎖定523.03億元，登頂全球總價地王。

這三幅位于徐匯內環的黃金地塊被上海地產集團與徐匯城投合資公司收入囊中，規劃總建筑面積60萬㎡，其中住宅面積達41.8萬㎡。

幾乎同時，世博濱江的保利·世博天悅項目中，500㎡的“OPUSONE500”戶型以單價超30萬元完成價格備案。

這一數字不僅打破上海新房備案價天花板，更超越新天地21萬/㎡的傳統豪宅價格體系，宣告黃浦江核心段資產的價值重構。

支撐30萬單價的底氣，來自一場精心設計的土地運作。

上海地產集團——這個資產超4200億的國資巨獸，正通過“協議出讓+產權轉讓+聯合開發”的三步策略，掌控著核心地塊的流向。

東安新村三宗地塊的協議出讓規避了公開市場的激烈競價。

上海地產深度參與該地塊舊改前期工作，最終以523億元總價鯨吞這片內環寶地。

若公開拍賣，緊鄰地鐵東安路站的地塊必將引發房企血戰。

畢竟僅1.4公里外的綠城潮鳴東方項目，5月剛以19.5萬元/㎡均價開盤即罄。

這種“場所聯動”策略的精妙在于：

國企平臺先承接舊改地塊，降低開發商直接參與的門檻；

再通過上海聯交所掛牌轉讓項目公司股權，引入專業開發力量。

去年中建系摘得外灘源著、招商蛇口接手徐匯新長橋項目，都是同一模式下的產物。

當房企在公開市場廝殺時，隱秘戰線已完成60%上海舊改的土地重組。

30萬備案價的突破，本質是政策管制的定向松綁。

根據上海市住建委規定，商品房銷售實行“一價清”制度，開發商不得超備案價格銷售。

而備案價需經物價部門核算評估，調整必須重新申報。

保利世博天悅的30萬單價能獲備案，體現了政策對特殊資產的差異化對待。

該項目占據黃浦江45公里岸線中最珍貴的“黃金S灣”，是浦西不再供應的一線江景宅地。

黃浦江沿線百米內住宅用地已永久收官，浦東僅剩2個新盤，世博天悅成為不可再生的“城市孤品”。

這種定價突破具有強烈信號意義。

當常規豪宅還在比拼裝修標準時，頂豪市場已轉向資產配置邏輯：

上海核心地段頂豪近五年年均增值率8%，跑贏普通住宅35個百分點。

30萬備案價的確立，實則為資本提供了新的價值坐標。

施工圍擋已在東安新村舊址立起，而世博天悅那套單價30億的“大國觀景臺”靜候主人。

在資本與政策的雙重護航下，上海頂豪市場正以每年15%的單價漲幅重構價值坐標系。

而523億地王背后真正的價值，或許正如動遷居民所言：

“告別撐傘做飯的日子，才是城市更新的勛章”。