浦東樓市最“混亂”的洗牌，正在上演

浦東的樓市格局，正在迎來近十幾年，最劇烈的改變。

以前的浦東，買房思路十分簡單：

買產(chǎn)業(yè)，買學(xué)校。

這套體系的底層邏輯，第一是因為浦東的城市建設(shè)邏輯很“單純”，就像是搞一個大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)：

先落地個大的產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)園是上班的地方，然后隔壁再搞幾片純居住區(qū)。

白天產(chǎn)業(yè)區(qū)上班，拿著賺的高薪在浦東買一個能好好睡覺的“好房子”。

因此浦東分析樓市格局先看產(chǎn)業(yè)，看購房者從哪個產(chǎn)業(yè)區(qū)賺錢出來。

而從購房特點上來看，浦東的購買力中以新上海人為主，購房思路有兩大思路：

第一，大多喜歡電梯房，老破小并不吃香，電梯房遠一點沒關(guān)系，畢竟浦東都是大路網(wǎng)，開車很方便。

第二，非常重視教育，因為購房者大多數(shù)是教育紅利的受益者，十分喜歡雞娃。

但是過去，浦東的新房長期供應(yīng)比較少；

因此成片規(guī)劃的、配套比較健全、房子品質(zhì)也不錯的商品房區(qū)域房子都很稀缺，價格都比浦西同環(huán)線要貴。

其中，帶著優(yōu)質(zhì)學(xué)校的房子，又顯得的極為稀缺。

綜合以上的情況，浦東之前中產(chǎn)們，主流購買的地方其實就那幾個。

拿著1500萬以上基本只能看聯(lián)洋和森蘭，浦東內(nèi)環(huán)花木、楊東、洋涇、源深等其他板塊打個輔助；

1000萬出頭看看北蔡，800-1000出頭看學(xué)校就是御橋，下一檔就直接到了外環(huán)外的唐鎮(zhèn)（800萬檔次次新）。

再低一些就是三林周康，拋開大量的動遷房，大家常買的商品房社區(qū)其實也就那幾個。

某種程度上來說，之前浦東的購買力天梯是斷檔的：

比如你拿著1200萬-1300萬，就能買的三房社區(qū)屈指可數(shù)，幾乎沒有能在品質(zhì)、位置、配套多方面均衡的選項。

要么犧牲距離，要么犧牲些房齡，要么犧牲配套，都符合的社區(qū)不是沒有，就是價格也很貴了。

這種邏輯下，之前很長一段時間里浦東其實多少都有點對號入座的意思：

你拿著多少錢，能辦多少事，基本都是比較確定的。

前些年唯一的一個大變量就是前灘，取代了聯(lián)洋成為了浦東豪宅區(qū)下的第一線板塊，頂級中產(chǎn)社區(qū)。

1500萬以上、甚至兩千多萬預(yù)算買三房四房，終于除了聯(lián)洋，購買力有了第二個去處。

不過這個也最多是頂端中產(chǎn)購買力的分流——

對于大浦東中產(chǎn)的買房格局影響不大，而前灘的鴿子籠就是另外一個比較特殊且獨立的小市場了。

房子不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

如果浦東按照之前的開發(fā)思路下去，浦東樓市的分析思路依然可以簡單的按照以上的方法對號入座。

本質(zhì)上是因為選擇很少，答案簡單。

但是最近這些年，浦東的城市化開始發(fā)力，情況一下子就不一樣了。

第一個大變化，就是近些年，浦東開始在內(nèi)環(huán)外、外環(huán)內(nèi)這個大中環(huán)區(qū)域開始查缺補漏，浦東的板塊格局開始新一輪變化了。

產(chǎn)業(yè)上有金色中環(huán)開始升級各大產(chǎn)業(yè)區(qū)的配套，住宅上也開始把之前沒開發(fā)的空地區(qū)域啟動了建設(shè)。

最近這幾年，浦東開發(fā)了一批800-3000萬的新板塊：

前灘南、張家浜楔形綠地、北蔡楔形綠地、新楊思、三林的舊改，后面還馬上會有后灘，外環(huán)外的唐鎮(zhèn)、周浦也都有大量的新房入市。

先不考慮外環(huán)內(nèi)，只看外環(huán)外的區(qū)域供應(yīng)的新房，大部分總價都是一千萬出頭起步，上限在2000萬（別墅除外）。

新區(qū)域的誕生，開始讓浦東的置業(yè)天梯上空白逐漸補齊，那么就會直接帶來一個大影響：

就是會讓一些因供應(yīng)短缺而鳩占鵲巢的區(qū)域、社區(qū)房價被打下去。

關(guān)于樓市價值分析有一個非常關(guān)鍵的基礎(chǔ)思路，就是購買力的需求，是連續(xù)的。

預(yù)算，不是說大家都是統(tǒng)一的800萬去買一批定制好的800萬總價的房子。

而是你800，他850，我三叔900，你同學(xué)1000，每個人都不一樣。

如果一個地方真實價值是800萬，但是市場900、1000卻斷層了；

那么在供應(yīng)持續(xù)不足、購房需求持續(xù)旺盛的情況下——

就會有一批900，1000的人不得不把800的地方買到900、1000萬，這就是我們常說的購買力擠出效應(yīng)。

比如原來的大虹橋二手房，就是2號線上游的長寧暴漲之后，原來拿著800萬的人買不起長寧了被擠到了大虹橋——

大虹橋當(dāng)時能交易的二手房社區(qū)又非常少，價格才出現(xiàn)了當(dāng)年的暴漲。

浦東這些新板塊的開發(fā)必然會讓一批曾經(jīng)因為各種理由、價格一度跨梯度漲價的區(qū)域，價值出現(xiàn)回調(diào)，回到其本身“真實價值”的水平。

這已經(jīng)是一個必然會出現(xiàn)的結(jié)果。

當(dāng)然，并不是說新區(qū)域開發(fā)，老區(qū)域就會淘汰了。

因為中環(huán)上張江副中心、金橋副中心這些地方也在建-

比如，雖然浦東北部整體偏向于沒落狀態(tài)，但是也不是說森蘭就完全不行了，畢竟房子品質(zhì)還是不錯的，

此外，浦東的內(nèi)環(huán)如今也有意向啟動城市更新，比如前一陣說的陸家嘴東拓就是個小信號。

老的區(qū)域在升級，新區(qū)域發(fā)展如何，卻還是個未知數(shù)呢。

發(fā)展的不好，未必能直接秒殺掉老板塊，甚至長期看價格還未必保值。

就和浦西一樣，房齡重要但是從來不是最重要的因素，要綜合看板塊價值分析，既要看當(dāng)下也要看未來。

需要注意的是，新開發(fā)的這些區(qū)域的新房，現(xiàn)在入市的價格基本都特別貴，甚至說把規(guī)劃已經(jīng)落地的價值都算進去了。

這種情況下，買新的太貴，也很容易踩坑。

浦東樓市這輪大洗牌，復(fù)雜的地方就復(fù)雜在這里：

老區(qū)域也有很大潛力，新區(qū)域也有很大潛力，綜合一比較，就加重了分析未來的難度。

而加重這種復(fù)雜的另外一個重要變化，就是學(xué)區(qū)。

之前在房價暴漲50%，浦東菜校徹底起飛了？一文中，我們就說過，浦東近期開始不斷的開設(shè)新學(xué)校，集團化辦學(xué)。

2020年-2024年這五年間，浦東一共新增了92所學(xué)校，數(shù)量十分驚人。

新學(xué)校開業(yè)，直接帶來的就是房價的變化：

北蔡新云臺中學(xué)更名為建平地杰（博華校區(qū)）后，寶華海尚郡領(lǐng)房價一個兩個也紛紛上調(diào)50萬。

被傳出新對口復(fù)旦九年一貫制學(xué)校的張江楊鎮(zhèn)新村，1個月時間71㎡的兩房價格直接從280萬漲到420萬，實打?qū)嵰鐑r140萬，漲幅高達50%。

新學(xué)校雖然還沒有被驗證成績，但是學(xué)區(qū)這個事，本身就是pk家庭素質(zhì)。

學(xué)區(qū)的形成，是同一時代看重教育的家庭孩子成績孵化出來的結(jié)果。

舉個老例子，比如高安路一小，當(dāng)年為啥牛？

想想當(dāng)年都是什么人的孩子在那個地方讀書，你自然就懂了。

如今的浦東新三杰：建平地杰、華二、張集，本質(zhì)也是時代輪動的結(jié)果。

隨著眾多新學(xué)校的開業(yè)，浦東的學(xué)區(qū)線分析思路，也未必那么簡單直接了——

除了考慮老牌學(xué)校的實力，還要綜合考慮到學(xué)校發(fā)展、師資、板塊的情況了。

結(jié)語

浦東如今向東向南發(fā)展，大東方樞紐，張江科學(xué)城南拓，直接讓唐鎮(zhèn)、川沙、周康等眾多區(qū)域都有了對應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃。

這種情況下，未來的浦東樓市格局肯定是更加復(fù)雜，難以捉摸。

篇幅有限，本篇文章主要聚焦在當(dāng)下的格局變化上，具體各新開發(fā)區(qū)域、老區(qū)域的區(qū)域分析，板塊潛力分析，后面我們會持續(xù)推出文章。