浦東被埋沒的鎮，未來還能翻身嗎？

康橋是浦東被埋沒的一個鎮，幾乎成了浦東樓市的“隱形”板塊，一直被掩蓋在周浦名下。

康橋的樓市存在感很薄弱，知名度與配套遠遜于鄰居周浦。

究竟是什么造成了這種落差？這片被遺忘的土地，未來是否還能翻身？

康橋的歷史起點低，資源積累薄弱，與周浦拉開了巨大的發展代際差。

明明是康橋更近浦東城區，但這個地方卻經常被稱作“周康”，周浦在前、康橋反而在后。

這也在于康橋原本就屬于周浦，1961年劃出周西人民公社成立周西鄉，后來因為發展康橋工業區的出名，周西鄉在1994年更名為康橋鎮。

也就是說，康橋真正建鎮的時間才30年的光景，這么短的時間非常缺乏歷史沉淀。

反觀周浦，歷史基底可就深厚多了。

周浦早在民國時期就成為了鎮，還一度成立過周浦市，后來發展成為“小上海”“浦東第一鎮”。

從周浦獨立出來后，康橋一直是工業區，直到現在工業烙印依然深，宜居屬性非常缺失。

作為南匯曾經的工業重鎮，康橋遍布工業園、建材市場和高壓線走廊；

西側更因垃圾焚燒廠（現已改造為垃圾中轉站）曾經飽受詬病；

加之農田、農房乃至墓地（雙龍福地）混雜其間，“城鄉結合部”的標簽被貼得牢牢的。

直到2009年南匯并入浦東，康橋加入浦東大家庭后才迎來轉機。

張江南擴、機場聯絡線的開通，讓康橋一下子躍居浦東“地理中心”。

然而，歷史對康橋的欠賬太多，讓它在浦東的樓市失去了站位，發展很錯亂和割裂。

動遷房與廠房交錯，城市界面雜亂破碎，康橋缺乏統一、優質的居住氛圍，形成不了置業吸引力。

在浦東購房者認知中，“周康”板塊長期以周浦為核心，萬達商圈、歷史底蘊使其成為外溢首選。

康橋是南匯和浦東交界的邊角料荒漠地區，這個地方很適合用來放置別墅和動遷房。

所以2000年初上海商品房時代到來后，康橋打造了中科大學村、萬科提香別墅、康橋半島等別墅區；

后來又承接了市區動遷配套職能，誕生了四高示范區以及湯巷更多片區的動遷房；

同時康橋也夾雜著開發了新商品房，以林海公路五兄弟為代表；

在如今的城中村改造號召下，康橋又搞了橫沔古鎮更新項目。

這讓康橋的整體開發是錯亂的，什么產品都有，各個片區聯系還弱，市場很散亂。

康橋東西跨度約11公里，各片區被工業區、高架割裂開來，缺乏有效聯動，自然形成了各自為政的樓市版圖，每個片區購買價值與邏輯都不同，需要拆開來看：

林海公路五兄弟、18號線沿線片區、四高示范區、康橋東站湯巷片區、橫沔古鎮更新片區的發展互相孤立，讓康橋樓市很散裝和失序。

1、尷尬的林海公路片區

林海公路旁的中科大學村、萬科提香別墅的開發邏輯是一開始想靠近三林打造別墅。

但是開發不成片，別墅氛圍不強，周圍都是工業區。

康橋的別墅開發很散，東部的康橋半島是想靠著周浦打造別墅，所以互相離得很遠。

康橋的早期別墅產品定位不高，沒有佘山獨棟別墅建得那么漂亮和大氣。

林海公路遺留的有上世紀90年代的老公房（浦三路4677弄、南華城），也有2000年后的老式商品房和動遷房；

更有新近幾年打造的次新小區，以保利首創頌、浦發仁恒珊瑚世紀、中駿柏景灣為代表。

這幾個次新小區處在康橋最西部，跟康橋東部的板塊沒啥聯系，是一個孤立的居住片區。

他們本想以品質出道贏得市場競爭，奈何沒有地鐵和商業配套，陷入了尷尬的境地。

這個片區是浦東跟閔行交界的地方，浦東不舍得投入，因此資源相對匱乏。

但是浦東房價哪里都貴，這幾個小區掛牌動輒7萬+元/m2，買在這是不是有點“冤大頭”呢？

論通勤便捷、配套成熟度，同價位在康橋內部、三林、唐鎮或御橋都有更優選擇。

2、成熟和性價比選擇的18號線沿線片區

18號線沿線也是什么產品都有，老公房周康新村、早期動遷房雙秀南/西/北園，早期商品房綠地康橋新苑等。

這些產品在開發的時候比18號線規劃要早很多，還不知道自己會成為地鐵盤。

如今的康橋18號線沿線片區已經成了張江外溢的性價比選擇。

綠地康橋新苑、中邦城市、綠地東上海、美林小城等都是沿線成交的性價比小區，總價不高能買到帶電梯、近地鐵的三房。

尤其是中邦大都會是2016年的次新小區，離地鐵很近，成交單價僅6萬多，在房齡、價格、品質和交通方面優點都很凸出。

這樣的產品在整個18號線上游都找不到，而且地理位置比周浦要好。

中邦城市、美林小城

3、四高示范區

康橋的別墅、動遷房和商品房開發幾乎是同步的，在承接市區動遷配套職能上，誕生了四高示范區。

這個片區西部是高壓線走廊，東部是羅山高架，跟周邊幾個片區的割裂感明顯，而且去任何一個地鐵站都遠。

這是2006年集中建設的動遷大居，動遷居民主要來自黃浦、楊浦，居民素質尚可。

產品都是帶電梯的動遷房，城市界面整齊統一。

在浦東近主城的3萬多帶電梯的產品很稀缺，同樣的產品要去周浦南四高、航頭鶴沙航城才能買到。

在上游的北蔡花更高的價格買到的還是90年代的步梯老公房，電梯動遷房都要5-6萬了。

除了產品和價格有優勢外，片區居住環境還好，界面還可以，沿街商鋪也多，有生活氛圍。

這里適合預算有限、想要電梯房、對地鐵要求不高、還想近浦東主城的剛需買家。

4、康橋東站湯巷片區

康橋東站以后會是一個較大的樞紐，機場聯絡線、在建21號線、規劃心港快線三線交匯。

但是這么好的位置卻被周邊的老舊小區提前占據了，這是康橋早期發展規劃留下的后遺癥。

這個片區次新房很少，旭輝亞瑟郡、墅外金柳灣是為數不多的選擇，成交分別在6萬、5萬左右。

康橋鑫都、沔溪苑是2006年前后建造的近地鐵多層動遷房，仁怡苑是2017年建造的新一代電梯動遷房，成交都在4萬元/m2左右。

雖然這個片區以后出行很方便、房子還有性價比，但是當前配套和界面不咋滴，需要等待升級。

5、橫沔古鎮更新片區

橫沔古鎮在康橋最東部，被度假區高架跟湯巷割裂開來，近川沙迪士尼，目前是鄉下風貌。

這個片區出了一個更新項目橫沔玖境，在不好賣后更名為了張江金茂府。

小區旁邊就是菜地，很接地氣，很能代表浦東特色。

這里只能說是一個賭未來成長的潛力區，距離發展成熟會有一個很長的周期。

上述五大片區地理隔絕、發展步調不一、購房邏輯各異，形成了康橋整體樓市混亂與失序的狀態。

面對這么多困境，未來的康橋該怎么破局呢？

在浦東“金色中環”及“張江科學城3.0版”戰略加持下，康橋迎來了翻身的契機。

這個核心驅動力是產業升級帶動城市轉型。

在張江的賦能下，康橋的工業轉型和城市更新正在加速，產業、交通、配套和宜居環境都在改善，區域正在爆發出潛力。

2021年張江科學城擴容將康橋全鎮納入，定位“張江機器人谷”，產業迎來大升級。

康橋張江機器人谷引入了ABB、傅利葉智能等80余家機器人企業，2025年工業產值目標超220億。

漕河涇康橋商務綠洲也是康橋產業升級的核心載體之一，這里入住了很多高端智能制造、電子信息、生物醫藥等高新技術企業：

今年還有一大批重大產業項目相繼在康橋落地，如中機應急、滴翠智能（農業AI）、視源股份（汽車電子）等，總投資超百億；

“工業上樓”模式（如均瑤數字仿真園）大大地提升了康橋的土地利用效能。

為了加快工業區轉型、置換出低端廠房，康橋建立了一大批產業空間載體。

位于秀浦路3408號的久富科創園主打精裝研發辦公，吸引了一部分生物醫藥企業入住；

11號線康恒路打造出了康橋最高大上的數智天地商辦CBD，主打元宇宙產業集群：

康橋還有很多空地，可開發空間巨大，有能力承載浦東未來20年的發展需求。

康橋的交通也在改善，新軌交落地，還在建設周鄧快速路項目，以后康橋東西聯絡更緊密了。

機場聯絡線代表了浦東東西發展主軸，心港快線代表了浦東的南北發展主軸。

也就是說，康橋處在了浦東東西、南北兩大發展主軸的黃金交匯點，樞紐戰略地位上升很高！

周鄧快速路全長約17.2公里，是連接上海東站和浦東機場T3航站樓的主要快速路和集散道路。

這條快速路要是建成了，以后康橋又多了一條去往東方樞紐的通道，浦東“中部樞紐”地位進一步顯現。

康橋的配套短板也在加緊補足，正在從“工業荒漠”到宜居新城轉變。

商業新開、公園新開、學校新建，相較以前康橋的整體宜居度已經提升了很多。

新田360廣場2021年建成開業，瀾庭里2024年底開業，商業休閑有了好去處。

新開的瀾庭里商業

沔青公園2022年底改造升級完成；沿北公園2023年1月建成開放；

秀南公園、湯巷公園2024年初雙雙改造完成，康橋沔西綠地公園將在2026年建成對外開放。

一口氣搞這么多公園，康橋為了宜居新城拼了！

秀南公園改造前后對比

康橋新落成的九年一貫制建平秀沈學校將在今年9月招生，教育配套也迎來了升級：

建平秀沈學校

當做了這么多努力后，以后的康橋會不會超越周浦、打贏一場翻身仗呢？

雖說康橋迎來了轉型的機遇，但從現實的考量來看，挑戰還是不少的。

康橋的早期動遷房和工業區太多，商品房無法成片開發，缺乏連貫、純粹的次新居住氛圍。

作為“張江產業重度承載區”，康橋未來重點仍在產業開發，宅地供應相對有限。

可以預見的是，周浦、唐鎮以后仍然是大張江樓市新盤供應的主力區，會搶走康橋的流量。

加之康橋地鐵沿線土地開發殆盡，未來很難再有地鐵盤開發出來，樓市能級受到了限制。

我們當然也希望康橋通過更大努力實現更大的界面更新和居住體驗提升，擺脫“埋沒”的標簽，成為張江強大產業輻射下的重要配套腹地和宜居社區。

但康橋要真正超越周浦成為獨立的核心居住板塊，受限于土地供應和開發結構，短期內還是比較難實現的。

康橋的終極置業建議是首選18號線沿線的成熟區，新開發片區如橫沔落地周期長，慎重考慮。

康橋要想徹底翻身需要把那些大量空地和工業區都翻新建成現代化城區，這個周期會拉得更長，跟我們當下置業客群關系就不大了，可能等不起。

未來的康橋究竟會如何發展？且讓我們拭目以待！