港龍中國地產1.8億美元債違約，行業寒冬下中小房企生死掙扎

港龍中國地產面臨流動性壓力，美元債付息將違約。

01

違約

6月13日，港龍中國地產（06968.HK）公告稱，預期無力支付2025年11月美元票據利息。

無力支付美元債公告

公告顯示，截至2024年12月31日，港龍中國地產本金總額約1.93億元的計息銀行及其他借款尚未按期償還，已觸發2025年11月票據的違約事件；若干計息銀行及其他借款9.3億元變為須依要求償還。

港龍中國地產2025年11月票據相關858萬美元的利息已于2025年5月18日到期應付，公司享有30天的寬限期支付該等利息。

港龍中國地產稱，鑒于面臨的流動性壓力，且為保留項目交付所需的資金，公司預期將無力支付2025年11月票據的該等利息。

若港龍中國地產未于2025年6月17日前支付該等利息，將導致2025年11月票據項下發生違約事件。

截至本公告日期，港龍中國地產尚未收到2025年11月票據受托人及或持有人就未支付利息發出的任何加速還款通知。

港龍中國呂永懷三兄弟

值得注意的是，此前港龍中國地產美元債多次展期，其資金鏈異常緊張，行業“寒冬”下中小開發商舉步維艱。

02

深陷危機

據官網介紹，港龍中國總部位于上海，擁有國家房地產一級開發資質，2020年7月在香港聯交所掛牌上市。

目前，港龍中國已重點布局上海、杭州、蘇州、 南京、合肥等長三角區域城市，以及粵港澳大灣區和成渝地區雙城經濟圈。

港龍中國官網

從股權結構來看，港龍中國由“呂氏家族”控制，其中呂永懷通過華興發展有限公司持股22.99%，為港龍中國實控人、董事會主席。呂永南、呂志聰父子通過華聯發展有限公司持股19.31%，呂永茂、呂進亮父子通過華隆發展有限公司持股13.42%。

2024年，港龍中國實現合同銷售金額約54.09億元；今年前5個月實現合同銷售金額22.5億元。

從業績上看，2024年港龍中國實現營業總收入82.65億元，同比下降53.06%；歸母凈利潤虧損6.58億元，上年同期盈利1.48億元。

歸母凈利潤

截至2024年末，港龍中國總資產有233.14億元，總負債152.36億元，凈資產80.78億元，資產負債率為65.35%。

《小債看市》分析債務結構發現，港龍中國主要以流動負債為主，占總債務的88%。

截至相同報告期，港龍中國流動負債有133.51億元，主要為其他流動負債，其一年內到期的短期債務合計有29.21億元。

相較于短債壓力，港龍中國的流動性不足，其賬上現金與現金等價物有2.66億元，不足以覆蓋短債，現金短債比低至0.09，公司短期償債壓力很大。

此外，港龍中國還有18.85億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計有16.31億元。

整體來看，港龍中國剛性債務總規模有45.52億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為30%。

從融資渠道看，除了借款和發債，港龍中國還通過股權和信托等方式融資，其融資渠道并不算多元化。

2022年以來，港龍中國的籌資性現金流持續凈流出，公司融資渠道遇阻，面臨再融資壓力加大。

籌資性現金流

在資產質量方面，港龍中國的其他應收款有44.55億元，規模較大，不僅對資金形成大量占用，還存在一定回收風險。

總得來看，港龍中國銷售疲軟，業績虧損，對債務和利息的保障能力惡化；流動性緊張，短期償債壓力大；融資環境欠佳，公司面臨再融資壓力大。

03

“呂氏家族”

早年間，常州“呂氏家族”通過深耕紡織行業十余年錄得原始資本積累。

2007年，呂永懷三兄弟成立港龍地產公司，轉型地產行業；隨后推出首個住宅項目港龍華庭和首個商業項目港龍尚層，開局良好。

不過此后十年，港龍致力于深耕本土，沒有及時向外拓展，多次錯過迅速擴張的市場機會。

2017年，公司更名為江蘇港龍地產集團有限公司，加快向周邊城市拓展，先后進入長三角近20座城市、布局50多個項目。

兩年后，港龍總部從常州遷至上海，試圖以此推進“深耕長三角、布局全中國”。

2020年7月，港龍中國在港股上市，快速開啟搶地模式。

那一年，港龍在江蘇、浙江、安徽、廣東及四川購入21塊地，合計471萬平方米，總拿地金額211.5億元，相當于其2020年合約銷售金額的六成，其中不乏高溢價地塊。

截至2020年末，港龍總土儲面積相比2020年上半年末增加了一倍，同時其開啟大規模合作開發模式，銷售額節節上升但權益不高。

2021年，港龍拿地速度明顯減緩，隨著房地產行業變天，規模、高杠桿房企不斷暴雷，港龍也面臨資金壓力，掙扎在生死線。