房地產(chǎn)下半場(chǎng)新解法:用造車(chē)的方式造房子?

出品 | 搜狐財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

不做開(kāi)發(fā)商，卻在拿地造房子。

作為貝殼旗下的住宅開(kāi)發(fā)服務(wù)平臺(tái)，貝好家在業(yè)內(nèi)一直沒(méi)有對(duì)標(biāo)對(duì)象，外界對(duì)它的C2M（Customer to Manufacturer，消費(fèi)者到制造者）業(yè)務(wù)模式，也很難具象化。

但華為與車(chē)企的合作模式，讓貝殼找到了知音。“華為之于車(chē)企，就如同貝好家之于開(kāi)發(fā)商。”

近日在貝好家2025開(kāi)放日上，貝殼集團(tuán)副董事長(zhǎng)、貝好家CEO徐萬(wàn)剛?cè)绱诵稳莸馈?/p>

成立兩年多以來(lái)，這是貝好家首次公開(kāi)對(duì)外公開(kāi)發(fā)聲，地點(diǎn)選在成都，其首個(gè)拿地項(xiàng)目所在城市，既是一次答疑，更是一次閉環(huán)驗(yàn)證。

去年9月，貝殼10.76?億拿下成都金融城三期地塊，折扣樓面價(jià)每平2.73萬(wàn)，成為當(dāng)時(shí)的“新地王”。經(jīng)過(guò)14個(gè)月打磨，地塊被打造成一個(gè)高端住宅項(xiàng)目“金融城·貝宸S1”。

這是貝好家首個(gè)自主操盤(pán)的項(xiàng)目，戶(hù)型面積從275平至560平，總價(jià)介于1590萬(wàn)至5400萬(wàn)之間，一共108套房源。截至今年12月11日，開(kāi)盤(pán)不到一個(gè)月的貝宸S1網(wǎng)簽20套，在成都2000萬(wàn)以上總價(jià)段住宅（含別墅）中，沖到全市全年網(wǎng)簽量第二名。

拿地之初，該項(xiàng)目就被定位為“樣板樓”，全面驗(yàn)證其C2M模式的能力。雖然此前與多家開(kāi)發(fā)商的合作中，這一模式已得到驗(yàn)證；但這種涵蓋產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、品控到營(yíng)銷(xiāo)等從前端到后端的自主操盤(pán)閉環(huán)，更徹底、更全面。

為了打造好這個(gè)“樣板樓”，貝好家對(duì)于貝宸S1的投入幾乎是“不惜成本”。

飽和式投入，刷新豪宅配置上限

貝好家產(chǎn)品總設(shè)計(jì)師郭旌，在現(xiàn)場(chǎng)算了一筆賬：

貝宸S1的建造成本每平方米3萬(wàn)以上，再疊加地價(jià)每平2.73萬(wàn)，每平成本在5.73萬(wàn)以上，而對(duì)外出售均價(jià)為6萬(wàn)多，成本與賣(mài)價(jià)“基本持平”；

如果再考慮到基礎(chǔ)設(shè)施配套、財(cái)務(wù)成本以及稅費(fèi)等，貝宸S1并不怎么掙錢(qián)。

戲劇性的是，貝好家拿地后，隔壁一塊地僅拿地價(jià)就每平米超過(guò)4萬(wàn)，貝好家可以說(shuō)“躺賺”。將價(jià)差放入利潤(rùn)，還是轉(zhuǎn)化到產(chǎn)品中，貝好家沒(méi)有猶豫。據(jù)郭旌透露，管理層很快決定，將數(shù)億元的價(jià)差投入到產(chǎn)品打造中。

目前，國(guó)內(nèi)一線豪宅的立面成本在2000元/㎡左右，而貝宸S1超過(guò)4000元/㎡；為了確保落地效果，貝好家甚至在項(xiàng)目附近租了一塊空地，耗時(shí)8個(gè)月對(duì)各建筑模塊1:1還原。

由于室內(nèi)的五恒系統(tǒng)、智能家電、戶(hù)內(nèi)燈光、電動(dòng)門(mén)窗、凈水設(shè)備、對(duì)講通行控制，用的都是全球高端品牌，包括朗綠、美諾、日立、巴赫、YKK、怡口、立林等廠商，為了實(shí)現(xiàn)頂配的全屋智能，貝好家與它們一一接洽，全部與華為鴻蒙智家系統(tǒng)打通。

以全球知名門(mén)窗品牌YKK為例，據(jù)一位內(nèi)部人士透露，客廳陽(yáng)臺(tái)定制的是電動(dòng)推拉門(mén)，為了實(shí)現(xiàn)靜音運(yùn)行、智能控制與安全防護(hù)間的平衡，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)與YKK、華為鴻蒙智家，整整調(diào)試了三個(gè)月。

此前，每個(gè)廠家的產(chǎn)品都是自家APP控制，但貝宸S1打破了這一局面，打造出一個(gè)前所未有的“六感?智能系統(tǒng)”，室內(nèi)智能設(shè)備 “應(yīng)連盡連”，總數(shù)達(dá)到310多個(gè)，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)高端智能住宅平均水平的4倍——不少?lài)?guó)際品牌是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目才首次接入華為鴻蒙智家。

這套“六感?智能系統(tǒng)”，能精準(zhǔn)感知光影、聲音、空氣、水、溫濕度，以及感知人體的狀態(tài)與潛在場(chǎng)景需求，并聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)智能調(diào)節(jié)，已經(jīng)超過(guò)了傳統(tǒng)的全屋智能范疇，達(dá)到了全球高端智能住宅標(biāo)桿的水平。

而其藏在整個(gè)項(xiàng)目里的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，更是處處戳中傳統(tǒng)居家的痛點(diǎn)。為了減少異味，貝宸S1在地庫(kù)垃圾房增配空調(diào)；在成都，為老人房專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)泡腳池、主臥預(yù)留智能泡腳桶點(diǎn)位；為家政間洗烘套裝抬高67cm避免彎腰操作；地下車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)彎半徑改良讓行車(chē)更舒適……

也正是這種飽和式投入和“住得好”精細(xì)化設(shè)計(jì)；使得貝宸S1刷新了豪宅的配置上限。比如，在一套房子中配置了6個(gè)冰箱，包括西廚單冷藏、單冷凍，中廚冷凍冷藏冰箱；兒童冰箱、主臥小冰箱和美妝冰箱，這種配置在全國(guó)頂豪中都很少見(jiàn)。

“上海、深圳今年很多售價(jià)20萬(wàn)/㎡的新頂豪，成本投入都不及貝宸S1。從建筑設(shè)計(jì)、材料選用到施工細(xì)節(jié)和人性化細(xì)節(jié)，考慮非常周到。在成都市場(chǎng)出現(xiàn)這樣的頂豪產(chǎn)品，我們很受震撼。” 一家全國(guó)性房企的集團(tuán)設(shè)計(jì)總表示。

打破“慣例經(jīng)驗(yàn)”，探索用戶(hù)為中心的新開(kāi)發(fā)模式

依靠巨額土地增值，原本可以躺平的貝好家，為何在貝宸S1如此拼？

“這是貝好家第一個(gè)拿地項(xiàng)目，我們一定會(huì)把它做好。貝宸S1不求賺錢(qián)，只為回報(bào)貝好家首個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主。”徐萬(wàn)剛解釋稱(chēng)，整個(gè)項(xiàng)目建造成本超過(guò)了地價(jià)，在國(guó)內(nèi)是很罕見(jiàn)的投入。

但更深層次的原因，源自貝好家的產(chǎn)品觀：“住得好>賣(mài)得好”、 “客戶(hù)需求>開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)”，完全突破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的“慣例經(jīng)驗(yàn)”， 貝宸S1的設(shè)計(jì)就是典型案例。

傳統(tǒng)住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)“坐北朝南”，但成都日照較少，超7成客戶(hù)認(rèn)為“景觀視野的價(jià)值高于房屋朝向”，于是貝宸S1將四棟建筑偏轉(zhuǎn)，形成如花瓣般舒展的布局，讓每一戶(hù)都能欣賞到交子云塔等金融城景觀；成都人喜歡泡腳，貝宸S1就在老人房交付定制的泡腳池。

為了讓業(yè)主十步之內(nèi)喝上直飲水，貝宸S1在室內(nèi)配備三臺(tái)嵌飲機(jī)；為了避免室內(nèi)視野被遮擋，對(duì)108戶(hù)住宅、共1006個(gè)關(guān)鍵視野點(diǎn)位模擬并優(yōu)化；為讓?xiě)魞?nèi)柜體、家電設(shè)置，更符合人體舒適感受，驗(yàn)證144項(xiàng)尺寸舒適度，并落地在戶(hù)內(nèi)精裝設(shè)計(jì)中……

這些調(diào)研、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，甚至是走過(guò)的彎路，被貝好家匯總成“108個(gè)小故事”；再疊加超規(guī)格的投入和大量材料、工藝、科技等創(chuàng)新，貝宸S1相較于傳統(tǒng)產(chǎn)品，才有了很大的迭代和提升。

據(jù)了解，貝宸S1開(kāi)放后，超過(guò)50家開(kāi)放商前來(lái)參觀過(guò)，包括華潤(rùn)置地、招商蛇口、萬(wàn)科、中海、越秀、保利、金茂、龍湖等，被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“新自然主義的時(shí)代之作”和“下一代豪宅”。

有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)道：“互聯(lián)網(wǎng)公司造房子，最大的價(jià)值就是把行業(yè)痛點(diǎn)變成用戶(hù)爽點(diǎn)。正如新能源汽車(chē)行業(yè)，用未來(lái)感設(shè)計(jì)、智能駕駛技術(shù)和極致用戶(hù)體驗(yàn)，對(duì)傳統(tǒng)燃油車(chē)市場(chǎng)進(jìn)行了創(chuàng)造式革新一般。”

重申“不做開(kāi)發(fā)商”，做開(kāi)發(fā)商的“伙伴”

用新能源車(chē)的方式造房子，“樣板樓”貝宸S1的叫好又叫座，全面驗(yàn)證了C2M的全鏈能力。 “我們調(diào)研過(guò)很多開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)就像開(kāi)盲盒一樣，（結(jié)果）不太好把握，而貝好家C2M模式可以提供一個(gè)相對(duì)可控的解題思路。”徐萬(wàn)剛表示。

徐萬(wàn)剛認(rèn)為，要真正實(shí)現(xiàn)“以人定房”，離不開(kāi)C2M理念在住宅開(kāi)發(fā)全鏈條的充分落地。為此，貝好家自主操盤(pán)打造了兩個(gè)“樣板樓”，但貝好家并不想成為一家開(kāi)發(fā)商，而是希望充分發(fā)揮C2M全鏈解決方案的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)輕資產(chǎn)平臺(tái)模式，與更多伙伴合作打造更滿足客戶(hù)需求的好房子。

自2024年推出以來(lái)，貝好家基于大數(shù)據(jù)和AI算法的C2M產(chǎn)品定位能力，贏得了越來(lái)越多合作伙伴的認(rèn)可。截至2025年11月底，貝好家已在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州、南京、長(zhǎng)沙、佛山、武漢等地累計(jì)落地17個(gè)項(xiàng)目，涵蓋多種合作模式，合作方包括中海地產(chǎn)、招商蛇口、中國(guó)電建地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂、新興地產(chǎn)、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、興耀房產(chǎn)等眾多實(shí)力強(qiáng)勁的開(kāi)發(fā)企業(yè)。

12月12日，貝好家生機(jī)發(fā)布了C2M全鏈解決方案，涵蓋從定位、設(shè)計(jì)、品控到營(yíng)銷(xiāo)的住宅開(kāi)發(fā)全鏈條服務(wù)。

“中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，也許不需要多一家名叫‘貝殼’的開(kāi)發(fā)商，但應(yīng)該需要一個(gè)更有客戶(hù)視角的‘好伙伴’”，徐萬(wàn)剛表示。

重申“不做開(kāi)發(fā)商”的貝好家，目標(biāo)是通過(guò)C2M模式的輕資產(chǎn)復(fù)制，成為開(kāi)發(fā)商的好伙伴。

這個(gè)選擇也讓貝宸S1對(duì)貝好家的戰(zhàn)略意義更為凸顯。徐萬(wàn)剛表示：“貝宸S1是貝好家的‘樣板樓’，我們當(dāng)然會(huì)更珍惜客戶(hù)口碑，不但要把房子建得足夠好，也要確保把未來(lái)的物業(yè)做得足夠好。這對(duì)貝好家的長(zhǎng)期發(fā)展、持續(xù)獲取合作伙伴的信賴(lài)，都有重要意義。”

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師郭鎮(zhèn)表示：“隨著國(guó)家‘好房子’政策的深入推進(jìn)，能夠真正以客戶(hù)需求為中心、提供‘好房子’的企業(yè)將獲得更好發(fā)展機(jī)遇。貝好家的C2M模式核心是將客戶(hù)需求放在第一位，并在大數(shù)據(jù)和AI算法上擁有核心優(yōu)勢(shì)。就像華為鴻蒙智行為汽車(chē)行業(yè)帶來(lái)的改變一樣，相信貝好家C2M模式也將為住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)帶來(lái)更多新的可能。”