高盛看淡樓市，黃奇帆有所變調

高盛在最新報告中指出，受人口萎縮與房價預期走弱等因素影響，未來中國城市新建住宅的需求預計將僅為峰值時期的四分之一左右。

高盛亞太區首席經濟學家迪安竹與中國經濟學家閃輝等人在報告中寫道：“人口減少和城鎮化放緩意味著住房的需求正在下滑，隨著投資者出售空置房產，中國的投資性購房需求可能轉為負值。”

報告估算，未來10年間，中國城市住房的年需求將從2010年代的年均940萬套，降至2025至2030年間的年均410萬套，也遠低于2017年的年需求高峰2000萬套。

報告還指出，在房價預期持續下行的背景下，投資性房產持有者在可預期的未來內，可能將成為市場上的凈賣方。

國家統計局最新數據顯示，5月份新房價格出現七個月來最大跌幅，凸顯2024年9月出臺的刺激政策效應正在遞減。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降了3.2%，降幅比上月擴大0.7個百分點，其中北京、廣州和深圳分別下降1.8%、8.3%和7.4%，上海則上漲4.5%；二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.7%和4.9%，降幅比上月分別擴大0.8個和0.7個百分點。

高盛最新展望，與網絡上流傳的黃奇帆此前觀點相符。黃奇帆主要有三個看法，如下。

第一，供需逆轉，房子比人多出1.6億套。

全國住房套戶比已經達到1.16，也就是說100戶家庭對應116套房，這個數字遠超國際警戒線1.1。

更讓人觸目驚心的是12.1%的空置率，相當于每8套房就有1套空置著，在三四線城市情況尤為嚴重。

像山東聊城套戶比1.35，河北保定1.42，鶴崗更是夸張，高達1.79。

第二，是人口斷崖，90后比80后少4000多萬接盤俠。

新生兒數量比8年前暴跌40%，結婚登記人數減少35%，這直接導致剛需購房群體斷崖式萎縮。而且城鎮化率已經逼近68%的天花板，以前進城農民買房的故事，再也講不下去了。

第三，是政策轉向，政府救市≠刺激房價。

面對創20年新高的7億㎡商品房庫存，國家雖然投入數萬億收儲，但目標很明確，是要把這些房子轉化為保障房、人才公寓，可不是為了推高房價。

就拿深圳、青島來說，當地保障房價格比周邊低40%，直接把很多剛需購房者吸引走了。

2025年5月18日，黃奇帆在"中國房地產市場發展論壇"上發表主題演講，預測"未來十年，中國房地產市場將進入平穩發展期，房價將與經濟增長和居民收入同步增長，年均漲幅控制在3%-5%。"并提出了一套被網友稱為"好方案"的住房改革思路。

黃奇帆方案的核心內容包括五個方面：推進保障性住房建設、盤活存量住房資源、建立租購并舉制度、降低房地產稅費負擔、完善城市更新機制。

黃奇帆提出，應將保障性住房建設納入"十五五"規劃，明確到2030年保障性住房占住房總量比例達到30%的目標?？捎傻胤秸刭徤唐贩繋齑娴?5%-20%，轉化為公租房或共有產權房，既能解決保障性住房供給不足問題，又能緩解開發商資金壓力。

方案第二個核心內容是盤活存量住房資源。據住建部統計，截至2025年3月，全國城鎮住房空置率達21.5%，相當于約7500萬套住房處于閑置狀態。黃奇帆建議，一方面完善房產稅制度設計，適當提高多套住房持有成本；另一方面建立"以舊換新"激勵機制，對置換舊房的購房者給予契稅減免和購房補貼，促進存量住房流通。

方案第三個亮點是構建租購并舉的住房制度。黃奇帆強調："未來住房政策應該從'購房優先'轉向'租購并舉'，培育規范化、機構化的住房租賃市場。"他建議完善長租房政策支持體系，包括：賦予承租人子女同等教育權利、允許承租人在當地享受基本公共服務、鼓勵發展REITs盤活租賃住房資產等。