花旗、瑞銀、惠譽(yù)集體預(yù)警：2026年前，中國(guó)樓市或?qū)⒚鎸?duì)嚴(yán)酷現(xiàn)實(shí)

最近，幾份來(lái)自國(guó)際大機(jī)構(gòu)的分析報(bào)告，給關(guān)心中國(guó)樓市的人們提了個(gè)醒。花旗集團(tuán)的分析師在最新的報(bào)告里說(shuō)，如果市場(chǎng)上的錢(qián)（也就是他們說(shuō)的“流動(dòng)性”）沒(méi)有變得更多、更順暢的話，那么到2026年，中國(guó)樓市可能會(huì)面對(duì)一個(gè)挺“嚴(yán)酷”的現(xiàn)實(shí)。他們預(yù)測(cè)，明年全國(guó)的房子銷(xiāo)售額，可能還會(huì)再下降大概11%。
無(wú)獨(dú)有偶，瑞銀集團(tuán)專門(mén)研究中國(guó)房地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人林約翰（John Lam）也認(rèn)為，房?jī)r(jià)的下跌可能還沒(méi)到頭，他判斷這個(gè)趨勢(shì)至少還要持續(xù)兩年。
另一家國(guó)際知名的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)，在10月也發(fā)出了類似的警告。他們覺(jué)得，在房地產(chǎn)行業(yè)真正穩(wěn)定下來(lái)之前，新蓋好的住宅，賣(mài)出去的面積可能還會(huì)再減少15%到20%。更讓人擔(dān)心的是，這個(gè)情況可能會(huì)讓銀行里和房地產(chǎn)相關(guān)的那些“壞賬”（也就是借出去可能收不回來(lái)的錢(qián)），在明年繼續(xù)維持在一個(gè)“高位”。
這幾家機(jī)構(gòu)的說(shuō)法，聽(tīng)起來(lái)都挺不樂(lè)觀。它們湊在一起，像是在我們耳邊敲了一記警鐘：中國(guó)樓市的調(diào)整期，可能比很多人想象的更長(zhǎng)，也更復(fù)雜。

要理解這些預(yù)測(cè)，我們得先看看過(guò)去幾年發(fā)生了什么。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)二十多年的高速增長(zhǎng)后，從幾年前開(kāi)始，進(jìn)入了一個(gè)明顯的調(diào)整階段。這個(gè)調(diào)整，就像一輛高速行駛了很久的車(chē)，現(xiàn)在需要減速，甚至停下來(lái)檢查一下。
首先，是大家買(mǎi)房的意愿和信心，和以前不太一樣了。過(guò)去很多人買(mǎi)房，除了自己住，還指望著它能升值賺錢(qián)。現(xiàn)在，看到一些地方的房?jī)r(jià)不再像以前那樣只漲不跌，甚至有些地方還在下降，很多人就開(kāi)始猶豫了。大家會(huì)想：“我再等等，會(huì)不會(huì)更便宜？”這種觀望情緒一旦蔓延開(kāi)來(lái)，市場(chǎng)的熱度自然就下去了。
其次，開(kāi)發(fā)商的日子也不好過(guò)。以前那種“借新錢(qián)、還舊債、拼命拿地、快速蓋樓、快速賣(mài)掉”的高周轉(zhuǎn)模式，現(xiàn)在有點(diǎn)玩不轉(zhuǎn)了。銀行和投資者借錢(qián)變得更謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商手里的資金就緊張。資金一緊張，有些樓盤(pán)的建設(shè)進(jìn)度就可能慢下來(lái)，甚至停下來(lái)，這就形成了“爛尾樓”的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者看到這種情況，就更不敢輕易掏錢(qián)買(mǎi)期房了，怕錢(qián)交了，房子卻拿不到。

最后，是整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和人口結(jié)構(gòu)也在變化。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度從高速換擋到中高速，大家的收入預(yù)期也變得更理性。同時(shí)，中國(guó)的人口總量已經(jīng)達(dá)到頂峰，開(kāi)始緩慢下降，年輕人口的數(shù)量也在減少。房子說(shuō)到底是給人住的，當(dāng)新增的住房需求在放緩，而過(guò)去那些年蓋的房子又不少，市場(chǎng)的供需關(guān)系自然就發(fā)生了變化。
如果花旗、瑞銀和惠譽(yù)的預(yù)測(cè)成真，那對(duì)普通老百姓、對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)會(huì)有什么影響呢？
對(duì)于想買(mǎi)房或者已經(jīng)買(mǎi)了房的人來(lái)說(shuō)，心態(tài)會(huì)很復(fù)雜。還沒(méi)買(mǎi)房的人，可能會(huì)覺(jué)得是個(gè)機(jī)會(huì)，可以用更低的價(jià)格上車(chē)。但也會(huì)擔(dān)心，現(xiàn)在買(mǎi)了，以后會(huì)不會(huì)繼續(xù)跌？而已經(jīng)買(mǎi)了房，尤其是背著不少房貸的人，心里可能會(huì)有點(diǎn)不是滋味，感覺(jué)自己買(mǎi)的資產(chǎn)“縮水”了。雖然房子主要是用來(lái)住的，但看到賬面價(jià)值下降，總歸會(huì)有些焦慮。

對(duì)于整個(gè)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，影響就更大了。房地產(chǎn)行業(yè)上下游關(guān)聯(lián)著鋼鐵、水泥、家電、裝修等一大堆產(chǎn)業(yè)，牽涉到成千上萬(wàn)人的就業(yè)。如果房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)低迷，這些相關(guān)行業(yè)的日子也會(huì)跟著難過(guò)，可能會(huì)影響到很多人的工作和收入。另外，就像惠譽(yù)警告的那樣，如果房地產(chǎn)相關(guān)的貸款壞賬增多，銀行系統(tǒng)的壓力就會(huì)變大。銀行為了安全，可能會(huì)更不敢往外借錢(qián)，這對(duì)其他需要貸款發(fā)展的行業(yè)（比如科技、制造業(yè)）也不是好事。
面對(duì)這樣一個(gè)充滿不確定性的調(diào)整期，作為普通人，我們可以有一些更理性的思考：
如果你正考慮買(mǎi)房，可能需要丟掉過(guò)去那種“買(mǎi)房必賺”、“越早買(mǎi)越好”的思維定式。現(xiàn)在是買(mǎi)方市場(chǎng)，你可以花更多時(shí)間去挑選、比較，重點(diǎn)關(guān)注房子的地段、質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和資金狀況。最關(guān)鍵的是，要算好自己的賬，確保月供在你的承受范圍內(nèi)，不要過(guò)度透支未來(lái)。

如果你不打算買(mǎi)房，也可以關(guān)注這個(gè)變化帶來(lái)的其他影響。比如，租房市場(chǎng)可能會(huì)因?yàn)楸Ｕ闲宰赓U住房的增多而變得更加規(guī)范、選擇更多。整個(gè)社會(huì)資源也可能從過(guò)度追捧房地產(chǎn)，逐步轉(zhuǎn)向支持科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等領(lǐng)域，這可能會(huì)創(chuàng)造出新的職業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)。
說(shuō)到底，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的轉(zhuǎn)型。它從一個(gè)狂飆突進(jìn)的“黃金時(shí)代”，進(jìn)入了一個(gè)需要精耕細(xì)作、回歸居住本質(zhì)的“青銅時(shí)代”。這個(gè)過(guò)程注定不會(huì)輕松，會(huì)有陣痛，但這也是一個(gè)行業(yè)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)走向更加健康、均衡發(fā)展的必經(jīng)之路。
我們需要的是耐心、理性和信心。耐心等待市場(chǎng)出清和模式轉(zhuǎn)型；理性看待房?jī)r(jià)的波動(dòng)，不盲目追漲也不恐慌殺跌；信心則來(lái)自于我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本判斷，以及政府穩(wěn)定大局、保障民生的決心和能力。風(fēng)浪過(guò)后，市場(chǎng)終將找到它新的平衡點(diǎn)。