為什么大量“研發(fā)辦公”拿地項(xiàng)目在入市后都變成了“類商務(wù)辦公”

近年來(lái)，上海商辦市場(chǎng)長(zhǎng)期面臨供應(yīng)過(guò)剩壓力（2024年甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)19.6%，接近國(guó)際警戒線，租金持續(xù)下滑）。在此背景下，將部分商辦用地（C2C8）轉(zhuǎn)為研發(fā)設(shè)計(jì)用地（C6），是對(duì)城市空間資源再配置的深層考量，既能緩解市場(chǎng)供需矛盾，又能匹配產(chǎn)業(yè)需求，實(shí)現(xiàn)“以產(chǎn)促城”的良性循環(huán)。同時(shí)，研發(fā)設(shè)計(jì)用地的基準(zhǔn)地價(jià)普遍低于商辦用地約30%-50%，這也對(duì)開(kāi)發(fā)商形成顯著吸引力。

然而，在土地用途轉(zhuǎn)變后，卻出現(xiàn)了較為普遍的"換湯不換藥"現(xiàn)象——多數(shù)研發(fā)設(shè)計(jì)用地（C6）開(kāi)發(fā)的建筑仍以標(biāo)準(zhǔn)化辦公空間為主，與傳統(tǒng)商務(wù)樓差異有限，很難真正滿足研發(fā)企業(yè)的專業(yè)化與個(gè)性化需求。這些生長(zhǎng)在研發(fā)設(shè)計(jì)用地上的“類商務(wù)辦公”一般都存在兩方面的共性問(wèn)題：

其一是建筑功能同質(zhì)化嚴(yán)重。目前上海C6項(xiàng)目普遍存在"重外觀輕功能"的問(wèn)題，雖然有些項(xiàng)目提出"垂直產(chǎn)業(yè)社區(qū)"概念，但實(shí)際的建筑設(shè)計(jì)仍以高層標(biāo)準(zhǔn)塔樓和裙房為主，缺乏研發(fā)設(shè)計(jì)所需的實(shí)驗(yàn)室、中試車間等核心功能空間。這種設(shè)計(jì)上的偏差導(dǎo)致研發(fā)企業(yè)入駐后必須自行改造內(nèi)部空間，大大增加了時(shí)間和資金成本。

其二是空間靈活性不足。研發(fā)企業(yè)的辦公需求具有動(dòng)態(tài)變化的特征，如初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)需要開(kāi)放式協(xié)作空間，成熟企業(yè)則需獨(dú)立實(shí)驗(yàn)室。但現(xiàn)實(shí)中多數(shù)C6項(xiàng)目采用固定開(kāi)間設(shè)計(jì)，建筑層高和樓板承重能力也不足，無(wú)法滿足精密儀器設(shè)備的安裝需求。

針對(duì)上述兩方面的問(wèn)題，深入剖析深層原因，大致有四點(diǎn)：

第一，規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的模糊性。

上海現(xiàn)行《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對(duì)C6用地的定義僅為"教育科研設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)用地"，未明確研發(fā)空間的具體指標(biāo)要求。如沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定實(shí)驗(yàn)室面積占比、荷載標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)鍵參數(shù)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商可自由選擇設(shè)計(jì)方案。這種彈性空間為"掛羊頭賣狗肉"式開(kāi)發(fā)提供了操作空間。

第二，開(kāi)發(fā)商的利益驅(qū)動(dòng)。

商辦轉(zhuǎn)研發(fā)的核心動(dòng)因是降低土地成本，但開(kāi)發(fā)商在蓋樓過(guò)程中往往會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的開(kāi)發(fā)路徑。傳統(tǒng)辦公樓的設(shè)計(jì)、施工、招商流程已形成成熟體系，而研發(fā)建筑需定制化設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)約20%-30%，這種短視行為導(dǎo)致政策目標(biāo)與市場(chǎng)行為的脫節(jié)。

第三，監(jiān)管機(jī)制的缺位。

盡管《上海市低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)政策工具箱》提出全生命周期管理要求，但實(shí)際執(zhí)行中仍存在監(jiān)管漏洞。此外，土地出讓合同中雖約定產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件，但缺乏動(dòng)態(tài)評(píng)估機(jī)制，導(dǎo)致部分項(xiàng)目"先上車后買票"，最終偏離研發(fā)定位。

第四，產(chǎn)業(yè)需求的誤判。

很多項(xiàng)目在推動(dòng)商辦轉(zhuǎn)研發(fā)時(shí)，對(duì)細(xì)分產(chǎn)業(yè)需求缺乏精準(zhǔn)把握。如生物醫(yī)藥企業(yè)需要符合GMP標(biāo)準(zhǔn)的潔凈實(shí)驗(yàn)室，而現(xiàn)有C6項(xiàng)目中僅有20%左右能滿足此類需求；人工智能企業(yè)更關(guān)注數(shù)據(jù)中心、算力平臺(tái)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，但多數(shù)C6地塊未預(yù)留相關(guān)建設(shè)空間。這種供需錯(cuò)配導(dǎo)致"政策供給"與"市場(chǎng)需求"出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡。

因此，要解決文章標(biāo)題所提出的問(wèn)題，亟需針對(duì)上述四點(diǎn)原因一一探討優(yōu)化路徑。在此，筆者僅針對(duì)第四點(diǎn)“產(chǎn)業(yè)需求的誤判”，圍繞“研發(fā)辦公樓定制化空間設(shè)計(jì)的行業(yè)適配性”，做一些初步分析：

首先，研發(fā)辦公的空間設(shè)計(jì)須根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)的技術(shù)屬性差異來(lái)進(jìn)行空間功能的布局。以集成電路研發(fā)為例，芯片研發(fā)中的光刻工藝需百級(jí)潔凈室（懸浮粒子濃度≤3.5個(gè)/升），建筑設(shè)計(jì)需采用不銹鋼板密封墻體、垂直層流送風(fēng)系統(tǒng)，且研發(fā)區(qū)與無(wú)塵車間需通過(guò)氣閘室連接。如臺(tái)積電南京研發(fā)中心，將EUV光刻仿真實(shí)驗(yàn)室與中試線布置在同一棟建筑的垂直空間，通過(guò)負(fù)壓走廊隔絕微塵，同時(shí)在樓板設(shè)計(jì)中嵌入減震基座（振動(dòng)幅度≤5μm）以保障極紫外光源的穩(wěn)定性。這種空間設(shè)計(jì)直接服務(wù)于“研發(fā)—流片”的一體化流程，若采用通用辦公空間將導(dǎo)致光刻膠污染或設(shè)備精度失效。

下圖：芯片研發(fā)中的光刻工藝需百級(jí)潔凈室（圖源：SIITD編輯）

其次，研發(fā)辦公的空間動(dòng)線規(guī)劃須根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新流程差異進(jìn)行定制。以工業(yè)軟件研發(fā)為例，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)研發(fā)需構(gòu)建“數(shù)字孿生—物理驗(yàn)證”的閉環(huán)，如達(dá)索系統(tǒng)法國(guó)研發(fā)中心設(shè)置了“三層空間架構(gòu)”——底層為服務(wù)器集群（部署CATIA數(shù)字孿生引擎），中層為可視化協(xié)作室（配備270°環(huán)形屏幕），頂層為產(chǎn)線模擬區(qū)（布置真實(shí)的工業(yè)機(jī)器人）。研發(fā)團(tuán)隊(duì)在中層通過(guò)數(shù)字孿生調(diào)試機(jī)器人軌跡后，可乘電梯直達(dá)頂層進(jìn)行實(shí)體驗(yàn)證，這種垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)使虛擬仿真與物理調(diào)試的切換時(shí)間縮短至15分鐘，完美地適配了工業(yè)軟件“邊開(kāi)發(fā)邊驗(yàn)證”的特性。

最后，研發(fā)辦公的空間資源須根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新生態(tài)特征進(jìn)行彈性配置。以消費(fèi)電子研發(fā)為例，智能手機(jī)研發(fā)需同時(shí)滿足“快速試錯(cuò)”與“專利保密”需求，如蘋果的庫(kù)比蒂諾研發(fā)中心采用了“棋盤式分區(qū)”——奇數(shù)號(hào)區(qū)域?yàn)殚_(kāi)放式工作臺(tái)（配置快速成型機(jī)），用于ID設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的頭腦風(fēng)暴；偶數(shù)號(hào)區(qū)域?yàn)槊荛]實(shí)驗(yàn)室（安裝信號(hào)屏蔽裝置），用于芯片調(diào)試。兩區(qū)之間通過(guò)人臉識(shí)別閘機(jī)分隔，且奇數(shù)區(qū)的3D打印機(jī)設(shè)置“打印即銷毀”功能（模型留存時(shí)間≤24小時(shí)），這種空間設(shè)計(jì)既支持消費(fèi)電子“每周2次原型迭代”的節(jié)奏，又能有效防止核心技術(shù)泄露。

下圖：工業(yè)軟件研發(fā)的三層空間架構(gòu)（圖源：SIITD編輯）

由此可見(jiàn)，研發(fā)辦公樓定制化空間設(shè)計(jì)的底層邏輯，其實(shí)就是一個(gè)「從“通用空間”到“創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施”的轉(zhuǎn)換」。其關(guān)鍵就在于：

第一，建筑空間即研發(fā)工具，建筑參數(shù)直接綁定技術(shù)指標(biāo)。半導(dǎo)體研發(fā)樓的潔凈度、生物醫(yī)藥實(shí)驗(yàn)室的換氣次數(shù)、量子實(shí)驗(yàn)室的磁屏蔽等級(jí)等空間參數(shù)，本質(zhì)上是研發(fā)流程的“物理約束條件”。

第二，動(dòng)態(tài)適配機(jī)制，建筑設(shè)計(jì)須采用可重構(gòu)的空間來(lái)應(yīng)對(duì)技術(shù)路線迭代。寧德時(shí)代宜賓研發(fā)基地采用“鋼結(jié)構(gòu)+可拆卸隔墻”設(shè)計(jì)，當(dāng)固態(tài)電池研發(fā)從聚合物電解質(zhì)轉(zhuǎn)向硫化物體系時(shí)，可在48小時(shí)內(nèi)將手套箱區(qū)域的濕度控制從≤10ppm調(diào)整為≤1ppm，并通過(guò)模塊化通風(fēng)管道重組氣體供應(yīng)系統(tǒng)。這種空間彈性使研發(fā)樓能跟隨技術(shù)路線變化快速調(diào)整，避免因建筑固定性限制創(chuàng)新方向。

第三，生態(tài)協(xié)同界面，建筑空間設(shè)計(jì)須能夠促進(jìn)產(chǎn)學(xué)研要素流動(dòng)。德國(guó)的很多研發(fā)樓普遍采用“開(kāi)放式中庭+共享實(shí)驗(yàn)室”布局，中庭設(shè)置階梯式交流區(qū)（一般可容納200人路演），共享實(shí)驗(yàn)室配備核磁共振儀等昂貴設(shè)備，企業(yè)研發(fā)團(tuán)隊(duì)與高校學(xué)者可通過(guò)預(yù)約系統(tǒng)共用設(shè)施。這種空間設(shè)計(jì)打破了創(chuàng)新主體之間的物理壁壘，可大幅度提升技術(shù)轉(zhuǎn)移效率。

總之，研發(fā)辦公樓的定制化設(shè)計(jì)并非僅僅是美學(xué)層面的優(yōu)化，而是對(duì)行業(yè)技術(shù)特性的深度響應(yīng)——當(dāng)半導(dǎo)體研發(fā)需要百級(jí)潔凈室來(lái)保障光刻精度，當(dāng)量子計(jì)算需要磁屏蔽空間來(lái)維持量子態(tài)穩(wěn)定，建筑空間已成為技術(shù)創(chuàng)新不可或缺的“基礎(chǔ)設(shè)施”。這種定制化邏輯的核心，在于將行業(yè)特有的技術(shù)參數(shù)（如溫濕度、電磁環(huán)境、空間尺度）轉(zhuǎn)化為建筑設(shè)計(jì)的硬性指標(biāo)，使研發(fā)流程在物理空間中獲得最直接的支撐。未來(lái)，隨著先進(jìn)制造業(yè)向“研發(fā)—制造”一體化的加速演進(jìn)，研發(fā)空間的設(shè)計(jì)將更深度地嵌入技術(shù)創(chuàng)新鏈條，成為驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的隱性競(jìng)爭(zhēng)力。

文章作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng) 嚴(yán)含

責(zé)任編輯：林欣藍(lán)

策劃審核：夏 雨

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