南京新政：交房前業(yè)主帶錘驗(yàn)房！蘇州會(huì)跟進(jìn)嗎？

空鼓錘敲出真相，手電筒照亮盲區(qū)，南京業(yè)主提前踏入未來的家，開發(fā)商再無躲藏之地。

“昨天早上出門，南大門還好好的，傍晚回到家直接傻眼——大門沒了！拆得干干凈凈！”蘇州吳中區(qū)上城時(shí)光的業(yè)主們經(jīng)歷了魔幻的一天。這個(gè)交付剛滿兩年的小區(qū)，開發(fā)商在未通知任何業(yè)主的情況下，將小區(qū)主入口大門拆除殆盡，冰冷的解釋是“超出建筑紅線，屬于違建”。

在蘇州工業(yè)園區(qū)，某高端樓盤逾期交房8個(gè)月，開發(fā)商以“疫情余波”“極端天氣”為由拒絕支付違約金，業(yè)主驗(yàn)房時(shí)還發(fā)現(xiàn)墻體開裂、水電未通等基礎(chǔ)問題，卻被迫接受“先收房再維修”的要求。

招商蛇口開發(fā)的潤月雅筑項(xiàng)目，業(yè)主們集體簽署拒絕收房聯(lián)名書：入戶門廳簡陋、架空層未封閉、電梯配置低端、地下車庫吊頂破損不堪……千萬豪宅的交付品質(zhì)讓業(yè)主大失所望。

01

南京新政：帶錘驗(yàn)房，終結(jié)“開盲盒”時(shí)代

2025年6月19日，南京市建委發(fā)布一則震動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的通告：全面實(shí)施“業(yè)主開放日”制度。南京轄區(qū)內(nèi)2025年6月1日后竣工驗(yàn)收的新建商品住房，建設(shè)單位必須在竣工驗(yàn)收前組織業(yè)主驗(yàn)房。

這不是走過場的表演秀。業(yè)主可以帶著專業(yè)工具進(jìn)入工地現(xiàn)場：

• 空鼓錘（檢查瓷磚空鼓）
• 強(qiáng)光手電筒（檢查墻面平整度）
• 卷尺（測量尺寸誤差）
• 便簽紙和手機(jī)（標(biāo)記問題、拍照取證）

在施工、監(jiān)理、物業(yè)人員陪同下，業(yè)主可重點(diǎn)查驗(yàn)門窗、水電、墻面地面、防水工程等關(guān)鍵部位的質(zhì)量問題。所有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷必須登記在案，開發(fā)商需建立臺賬，逐條整改銷項(xiàng)，并將結(jié)果反饋給業(yè)主——整改完成才能交付

參與人數(shù)也有硬性規(guī)定：1000戶以上小區(qū)至少150戶參與；1000戶以下至少75戶參與；改善型住房參與比例不低于30%。業(yè)主無法到場可書面委托他人，逾期不參加則視為自動(dòng)放棄權(quán)利。

02

蘇州困境：交付即維權(quán)的魔咒

當(dāng)南京邁出制度性改革步伐時(shí)，蘇州的購房者仍在“交付即維權(quán)”的泥潭中掙扎。

高端項(xiàng)目品質(zhì)縮水成常態(tài)。潤月雅筑業(yè)主發(fā)現(xiàn)，小區(qū)設(shè)計(jì)存在明顯瑕疵，不僅入戶門廳簡陋，污水管道緊鄰住戶，電梯配置為最低配版本，地下車庫吊頂材料廉價(jià)且多處破損。開發(fā)商卻堅(jiān)持在2024年底強(qiáng)行交房，業(yè)主集體簽署拒收聯(lián)名書。

配套設(shè)施“消失術(shù)”頻現(xiàn)。上城時(shí)光小區(qū)的南大門在交付兩年后突然被拆，開發(fā)商輕描淡寫解釋為“超出紅線”的違建。業(yè)主翻出購房宣傳冊質(zhì)問：“當(dāng)初銷售反復(fù)強(qiáng)調(diào)的‘歸家儀式感’，難道就是房子賣完就掀桌？”

逾期交房拒賠成套路。蘇州工業(yè)園區(qū)某樓盤逾期交房超8個(gè)月，開發(fā)商以“不可抗力”為由拒付違約金，僅同意免除半年物業(yè)費(fèi)（約1.2萬元），與業(yè)主應(yīng)得的21.6萬元賠償相差懸殊。

數(shù)據(jù)顯示，2024年蘇州商品房合同糾紛案同比增長37%，其中逾期交房占比超六成，但業(yè)主平均獲賠金額僅為合同約定違約金的42%。

03

政策跟進(jìn)：蘇州會(huì)復(fù)制南京模式嗎？

所有信號都指向蘇州跟進(jìn)只是時(shí)間問題

6月19日，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳正式印發(fā)《江蘇省住宅工程品質(zhì)提升動(dòng)方案》，其中明確要求“開展‘業(yè)主開放日’‘業(yè)主預(yù)看房’，先驗(yàn)房后收房”，并推動(dòng)業(yè)主參與分戶驗(yàn)收。

該方案設(shè)定了量化目標(biāo)：到2027年底，全省住宅工程質(zhì)量缺陷投訴數(shù)量下降30%以上。政策覆蓋范圍囊括所有設(shè)區(qū)市，蘇州作為省內(nèi)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，跟進(jìn)執(zhí)行勢在必行。

蘇州已有自發(fā)性探索。綠城、招商等房企在部分項(xiàng)目中試水“工地開放日”，但缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)制力，往往淪為營銷秀場。而南京新政的突破在于將開放日作為竣工驗(yàn)收的前置條件，賦予業(yè)主實(shí)質(zhì)性的監(jiān)督權(quán)。

04

行業(yè)地震：當(dāng)透明化成為必選項(xiàng)

新政若在蘇州落地，將引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性變革。

開發(fā)商“暗箱操作”時(shí)代終結(jié)。以往在工程末期可能出現(xiàn)的趕工、偷工減料等貓膩，將在業(yè)主和專業(yè)驗(yàn)房師的火眼金睛下無所遁形。防水工程保修期將大幅延長——改善型住宅地下工程、屋面、外墻等部位的防水保修期將提升至不低于10年

維權(quán)模式從“事后對抗”轉(zhuǎn)向“前置化解”。在潤月雅筑案例中，業(yè)主在交付后才發(fā)現(xiàn)問題，維權(quán)陷入被動(dòng)。而南京模式讓問題在施工階段暴露，避免小缺陷累積成大糾紛。開發(fā)商面臨的選擇是：要么在施工中認(rèn)真整改，要么在交付時(shí)面對集體訴訟。

行業(yè)競爭轉(zhuǎn)向品質(zhì)賽道。當(dāng)蘇州園區(qū)某項(xiàng)目強(qiáng)制收取2萬元“空氣凈化費(fèi)”、相城區(qū)公寓精裝修縮水60%等亂象被陽光照射，低質(zhì)房企將被市場淘汰。南京新政實(shí)施后，有樓盤直接宣布“漲價(jià)在即，全線產(chǎn)品優(yōu)惠回收2%”，品質(zhì)溢價(jià)獲得市場認(rèn)可。

05

總 結(jié)

南京新政背后是江蘇省《住宅工程品質(zhì)提升行動(dòng)方》的全省布局。蘇州的開發(fā)商們需要明白：當(dāng)省內(nèi)政策明確要求“先驗(yàn)房后收房”，當(dāng)驗(yàn)房師開始用偵察兵級的勘查、工程兵級的嚴(yán)謹(jǐn)、特種兵級的裝備為房屋體檢，“紙面維權(quán)”的時(shí)代正在關(guān)閉大門，而“品質(zhì)為王”的新賽道已經(jīng)亮起綠燈。

從南京到蘇州，從政府監(jiān)管到市場自覺，一場重塑行業(yè)規(guī)則的風(fēng)暴正在長三角上空匯聚——這風(fēng)暴的名字，叫做“看得見的家”

歡迎大家討論！