樓市形勢，已變！

我們知道，房地產其實是周期性較強的一個行業。奈何，其周期性跨度比一般行業要長，以至于其周期性的變化很容易被忽略。如果一直以不變的眼光來看待這個市場，那么就很難對當下的環境有個準確的判斷了。

那么，現在的房地產市場，處于周期性的哪個階段？未來的房地產市場走勢又會如何？我們不妨回顧下近些年的房地產行業發展情況。

1998-2008年，可理解為起步期。當時處于城鎮化初期及住房市場化改革階段，房價溫和上漲，但是與收入增速大致相匹配。

2009-2019年，可稱之為快漲期。4萬億刺激落地，信貸的快速擴張，房價年均漲幅超10%，部分城市出現泡沫化。比如深圳，當時的房價收入比高達40倍。

2020-2024年，我們叫做調整期。“三道紅線”出臺，政策收緊；同時出現的還有疫情沖擊、居民杠桿見頂。所以，這個時段的房價出現了普遍的回調，部分二三線城市跌幅超20%。

那么2025年之后，房地產走勢如何？

個人認為，大概率是從深度調整轉向震蕩筑底的一個過程。

首先，一般來講，房地產市場在經歷了前面的幾個階段，以及牛熊市場的周期性發展后，整個市場的成熟度會越來越高。之后，整體的普漲和普跌行情都很難再出現了。2025年之后的相當長一段時間內，房地產市場將會很大程度上會走出震蕩行情。

其次，自2025年起，房地產市場的一些整體數據也在逐漸發生變化。比如，房地產開發投資增速、新建商品房銷售面積和銷售額增速等數據都出現了一定程度的企穩回升。

最后，回歸樓市基本面來看，城市的層級分化將會加劇。對于一線及強二線城市來講，其房地產市場需求韌性足，房價可能會呈現緩慢增長態勢，核心地段優質資產仍具保值性。而對于三四線城市而言，其房地產市場供需失衡，人口流出，房價長期陰跌，部分城市需依賴政策托底。

具體到城市來講，就是自去年9月份以來，一線城市及部分二線城市的樓市已經呈現出逐漸止跌回穩的趨勢，房價也有所回漲。所以，這些大城市的樓市很可能會繼續保持震蕩上行的態勢。而大多數中小城市，其樓市雖然有所回升，但仍呈現一種震蕩下行的態勢。可以看到，結構性機會與風險并存，不同城市的樓市走勢已然開始分化了！

所以，未來的房地產市場將不再是普漲或是普跌了！形勢已經發生變化，未來，房地產市場的超額收益將來自對城市基本面的深度挖掘，而非簡單的周期博弈了。