中國(guó)臺(tái)灣酒店業(yè)投資前景：2019–2025年市場(chǎng)趨勢(shì)與機(jī)遇分析

中國(guó)臺(tái)灣省地處西太平洋，擁有豐富的旅游資源，包括山地、湖泊、海濱風(fēng)光，以及歷史文化景點(diǎn)。旅游業(yè)是當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)的重要組成部分，酒店業(yè)更是旅游經(jīng)濟(jì)的支柱，為觀光客和商務(wù)旅客提供住宿、餐飲和會(huì)展服務(wù)。

2019年中國(guó)臺(tái)灣接待入境旅客約11.9百萬人次，創(chuàng)歷史新高；其后受疫情沖擊，2021年入境游客降至僅約14萬人次。隨著邊境解封，2023年入境游客回升至約649萬人次，約恢復(fù)至疫情前六成水平。這種旅客量的大幅波動(dòng)直接影響酒店需求和經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。

2024年全年入境觀光客人數(shù)為6,954,067人次，較2023年增長(zhǎng)了22.6%。主要客源地包括日本（16.8%）、中國(guó)香港（15.3%）、韓國(guó)（12.6%）、美國(guó)（8.3%）和菲律賓（6%）。

因?yàn)檎哂绊?，中?guó)大陸赴臺(tái)游客急劇減少，從2015年的400多萬到如今每年不到零頭的變化，中國(guó)大陸游客一度占赴臺(tái)游客的40%，對(duì)臺(tái)灣省旅游業(yè)影響重大。

圖1：2019-2023年中國(guó)臺(tái)灣入境觀光客人數(shù)（單位：百萬人次）。受疫情影響，2020-2021年旅客斷崖式下跌，2022年底逐步開放后呈現(xiàn)反彈。

酒店業(yè)在中國(guó)臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)中扮演重要角色。一方面，觀光旅游對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)在疫情前約占2%左右。另一方面，酒店業(yè)提供大量就業(yè)崗位，并帶動(dòng)餐飲、零售等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

在主要都會(huì)區(qū)（如臺(tái)北、高雄），高檔酒店還是城市形象和商務(wù)活動(dòng)的重要載體。整體而言，酒店業(yè)既是旅游業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施，也通過會(huì)議、展覽等方式助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

臺(tái)北圓山大飯店

歷史發(fā)展

中國(guó)臺(tái)灣省酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程可以追溯到日據(jù)時(shí)期和戰(zhàn)后初期。日據(jù)時(shí)代在臺(tái)北等城市已有近代旅館雛形；1949年后為接待美國(guó)駐軍和外賓，改建了臺(tái)北圓山大飯店等知名酒店。

20世紀(jì)60-80年代，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)騰飛帶動(dòng)國(guó)內(nèi)商務(wù)及觀光需求，國(guó)際連鎖品牌開始進(jìn)駐，例如臺(tái)北希爾頓酒店于1960年代開業(yè)，臺(tái)北喜來登大飯店于1981年開幕，標(biāo)志著現(xiàn)代酒店管理模式的引入。

中國(guó)大陸游客赴臺(tái)人數(shù)變化

90年代后，兩岸交流趨于開放，觀光客源擴(kuò)展。2008年起大陸游客赴臺(tái)觀光政策松綁，大批大陸觀光團(tuán)進(jìn)入，推動(dòng)各地尤其風(fēng)景區(qū)飯店投資熱潮。2015年起臺(tái)灣年入境游客突破千萬，2019年達(dá)1180萬人次。

酒店業(yè)在不同階段也經(jīng)歷挑戰(zhàn)和轉(zhuǎn)折：例如2003年的SARS疫情一度重創(chuàng)入住率；2016年起大陸客人數(shù)因兩岸關(guān)系波動(dòng)而減少，但政府推動(dòng)新南向政策吸引東南亞游客以彌補(bǔ)空缺。

2019新冠疫情是最近的一次重大沖擊，2020-2021年間入境市場(chǎng)幾近停擺，酒店入住率跌破40%。部分老牌大型酒店不得不歇業(yè)或轉(zhuǎn)型：例如臺(tái)北老字號(hào)國(guó)賓飯店、圓山大飯店等在疫情期間相繼關(guān)閉以進(jìn)行都市更新改造。

截至2022年底，全臺(tái)酒店總數(shù)降至3,444家，比2020年減少了72家，客房數(shù)凈減1,563間。這些變化反映出臺(tái)灣酒店業(yè)在歷次沖擊中的韌性與調(diào)整能力：在市場(chǎng)低迷期縮減供給、汰換老舊產(chǎn)能，在環(huán)境轉(zhuǎn)好時(shí)又有新資金入場(chǎng)籌建飯店。

2022年后，隨著疫情緩解，多家開發(fā)商和本土業(yè)者重拾對(duì)旅游市場(chǎng)的信心，積極布局新酒店項(xiàng)目，進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。

市場(chǎng)現(xiàn)狀與規(guī)模

供給規(guī)模：截至2023年底，中國(guó)臺(tái)灣省酒店業(yè)保持相當(dāng)規(guī)模的供給。除了前述3,444家登記酒店（含國(guó)際觀光旅館及一般旅館）外，還有大量民宿提供補(bǔ)充。

臺(tái)灣省當(dāng)?shù)夭块T統(tǒng)計(jì)顯示，2023年上半年全臺(tái)共有14,581家旅宿業(yè)者，其中觀光旅館117家、一般旅館3,325家、民宿11,139家。

與2019年同期相比，旅宿業(yè)者總數(shù)增加了2,171家，主要增長(zhǎng)來自民宿數(shù)量大幅上升（較2019年增加約2,246家），反映疫情期間游客偏好小型、非都會(huì)區(qū)住宿的趨勢(shì)。

相反，高端觀光旅館的數(shù)量較2019年減少了11家，一定程度上因?yàn)椴糠掷吓f飯店辦理都市更新退出市場(chǎng)。一般中小型旅館的家數(shù)則基本持平，略有減少。由此可見，目前臺(tái)灣旅宿市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)中，民宿占據(jù)多數(shù)，酒店（尤其大型觀光飯店）占比相對(duì)下降。

圖2：2019年 vs 2023年臺(tái)灣省各類型旅宿業(yè)者數(shù)量?？梢娊昝袼迶?shù)量激增，而觀光旅館與一般旅館數(shù)量變化不大甚至略有減少。

市場(chǎng)需求與業(yè)績(jī)：2022年下半年起隨著邊境開放，酒店業(yè)主要指標(biāo)大幅回升。2022年國(guó)際旅客入住大幅增加，觀光旅館平均住房率從2021年的34%回升至48.6%。

到2023年，全行業(yè)住宿需求接近疫情前水平：2023年上半年旅宿業(yè)累計(jì)接待住房人次達(dá)3,808萬，幾乎追平2019年同期的3,877萬人次。其中本地旅客仍是主體（占約82%，且較2019年同期增加715萬人次）。

這表明本地旅游熱度在后疫情時(shí)代保持強(qiáng)勁，為酒店業(yè)提供了支撐。隨著國(guó)際旅客回流，酒店入住率進(jìn)一步提升：據(jù)統(tǒng)計(jì)2023年全年臺(tái)灣省酒店平均住房率約在50%左右。然而，相較疫情前六七成的水平仍有差距。

2024年上半年，由于出境旅游分流等因素，酒店入住率略有下滑至約47.3%。總體而言，目前全行業(yè)入住率在五成上下波動(dòng)。下圖顯示了臺(tái)灣省近年酒店平均入住率的趨勢(shì)變化：

圖3：臺(tái)灣省酒店平均住房率趨勢(shì)（2019-2024年）。2019年住房率約七成，2020-21年疫情沖擊下跌至40%以下，2022年起逐步復(fù)蘇接近五成。

酒店的平均房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了明顯波動(dòng)。2020-2021年由于高端客源減少，部分業(yè)者降價(jià)以拉動(dòng)本地客，平均房?jī)r(jià)一度下降；但2022年后隨著需求回暖和通脹影響，房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)。

2023年全臺(tái)酒店每房晚平均價(jià)格約為2,995新臺(tái)幣，比2022年略降1.17%。高檔觀光旅館的房?jī)r(jià)漲幅更為顯著：2023年觀光旅館平均房?jī)r(jià)達(dá)到4,618元新臺(tái)幣，較2022年上漲約14%。

民宿價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，2023年均價(jià)約2,509元，僅比上年微降4%。房?jī)r(jià)變化受到供需及成本雙重影響：一方面2022-2023年酒店業(yè)趁需求反彈上調(diào)價(jià)格（2019年觀光飯店均價(jià)僅3,756元，到2024年已達(dá)4,531元，增長(zhǎng)20.6%）；

另一方面，人力、能源等運(yùn)營(yíng)成本上升也推高了房?jī)r(jià)。不過進(jìn)入2024年，隨著國(guó)內(nèi)游熱潮減退，平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅回調(diào)。

營(yíng)收與收益：在客房收入和餐飲等多元業(yè)務(wù)帶動(dòng)下，臺(tái)灣省酒店業(yè)總體營(yíng)收已恢復(fù)甚至超過疫前水平。2023年上半年旅宿業(yè)總營(yíng)業(yè)額約848.4億元新臺(tái)幣，較2019年同期高出11.1%。

其中一般旅館業(yè)上半年?duì)I收516億元，較2019年同期大增17.3%；觀光旅館業(yè)上半年?duì)I收284億元，略低于2019年同期的295.2億元（-3.8%）。觀光旅館收入仍未完全恢復(fù)，部分原因是高端飯店家數(shù)減少所致。

相反，中小旅館及民宿受惠于國(guó)內(nèi)游，營(yíng)收已全面超越疫前。每房收益（RevPAR）方面，2023年臺(tái)灣省觀光旅館業(yè)RevPAR約提升至2763元，較2019年水平高出9.3%。

這一方面得益于房?jī)r(jià)攀升，另一方面也顯示出市場(chǎng)韌性。需要注意的是，各地區(qū)業(yè)者表現(xiàn)分化：2024年多數(shù)飯店的RevPAR因住房率或房?jī)r(jià)下滑而略有下降，但部分高端酒店（如寒舍艾美、日月潭云品等）仍實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

展望全年，隨著國(guó)際游客增多，預(yù)計(jì)2023年全臺(tái)酒店業(yè)營(yíng)收將繼續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)臺(tái)灣觀光主管部門數(shù)據(jù)，2023年全年入境游客消費(fèi)總額已達(dá)144億美元，恢復(fù)至疫情前近六成。若能進(jìn)一步提高人均消費(fèi)和停留天數(shù)，酒店業(yè)收益有望持續(xù)上揚(yáng)。

主要酒店類型與連鎖品牌

臺(tái)灣省酒店業(yè)按定位和經(jīng)營(yíng)模式可分為高端觀光飯店、一般商務(wù)/觀光旅館，以及特色民宿等類型。

觀光旅館（Tourist Hotel）通常指經(jīng)本地政務(wù)機(jī)構(gòu)評(píng)鑒的星級(jí)飯店，多為四五星級(jí)，客房規(guī)模較大，面向國(guó)際旅客或高端商務(wù)客群。

一般旅館則涵蓋中小型商務(wù)酒店、旅店和汽車旅館等，由各縣市地方主管部門許可管理，定位從平價(jià)經(jīng)濟(jì)型到中檔不等。

民宿（B&B）指小型家庭式旅館，房間數(shù)有限，多散布于風(fēng)景區(qū)或離島鄉(xiāng)鎮(zhèn)，提供本地特色體驗(yàn)。在數(shù)量上，民宿如今占據(jù)旅宿業(yè)者總數(shù)的約76%（11139家），一般旅館約占23%（3325家），而觀光旅館僅占不到1%。

民宿已成為臺(tái)灣省住宿市場(chǎng)的重要組成部分，特別是在離島及鄉(xiāng)村地區(qū)提供了酒店之外的選擇。然而從接待人次和營(yíng)收來看，觀光飯店和大型旅館仍貢獻(xiàn)主要份額，特別是在都會(huì)區(qū)和熱門景區(qū)。

本土連鎖品牌：臺(tái)灣省孕育出一批知名本土酒店集團(tuán)和品牌。最具代表性的如晶華國(guó)際酒店集團(tuán)（FIH Regent Group），旗下?lián)碛信_(tái)北晶華酒店（Regent Taipei）這類國(guó)際五星，以及自創(chuàng)的捷絲旅（Just Sleep）連鎖品牌，布局高端和中檔市場(chǎng)。

臺(tái)北晶華酒店

晶華集團(tuán)積極多品牌發(fā)展，近年更將據(jù)點(diǎn)拓展到日本大阪等海外市場(chǎng)。另一老字號(hào)國(guó)賓飯店集團(tuán)曾在臺(tái)北、高雄、新竹運(yùn)營(yíng)多家高檔酒店，但臺(tái)北與高雄國(guó)賓已于2020年代因改建而歇業(yè)。

福華（Howard）酒店集團(tuán)在臺(tái)北、臺(tái)中等地經(jīng)營(yíng)福華飯店系列，以商務(wù)旅客為主。悅棧（LDC）酒店集團(tuán)則專注精品酒店，如君品酒店等。寒舍集團(tuán)與遠(yuǎn)東香格里拉集團(tuán)等也在臺(tái)灣省高端市場(chǎng)占有一席之地。

臺(tái)北君品酒店

另外，中檔市場(chǎng)上有福泰（FORTé）、康橋（Kindness）等本土連鎖，提供區(qū)域性平價(jià)旅館服務(wù)。民宿領(lǐng)域則以分散經(jīng)營(yíng)為主，近年也出現(xiàn)如星級(jí)民宿聯(lián)盟等品牌化趨勢(shì)。

國(guó)際連鎖品牌：臺(tái)灣省酒店市場(chǎng)吸引了眾多國(guó)際知名酒店集團(tuán)進(jìn)入。以規(guī)模計(jì)，萬豪國(guó)際（Marriott）目前是臺(tái)灣最大的國(guó)際酒店運(yùn)營(yíng)商，已運(yùn)營(yíng)超過7,000間客房，并有逾4,000間客房在籌建中。

萬豪旗下已有W酒店、萬豪、喜來登、雅樂軒、萬怡等多個(gè)品牌布局臺(tái)北及主要城市。洲際酒店集團(tuán)（IHG）近年來通過收購(gòu)晶華取得Regent品牌，并引入了華邑、Hotel Indigo、金普頓（Kimpton）等，IHG在臺(tái)現(xiàn)有數(shù)千房規(guī)模，規(guī)劃中新客房超1,000間。

凱悅集團(tuán)（Hyatt）長(zhǎng)期深耕臺(tái)灣，經(jīng)營(yíng)臺(tái)北君悅酒店，未來幾年將新增臺(tái)北柏悅（Park Hyatt）和安達(dá)仕（Andaz）等頂級(jí)奢華品牌。

希爾頓酒店集團(tuán)（Hilton）自2018年重返臺(tái)灣省市場(chǎng)（如臺(tái)北新板希爾頓），也在尋求擴(kuò)張版圖。

雅高酒店集團(tuán)（Accor）已在臺(tái)灣省運(yùn)營(yíng)Novotel（桃園機(jī)場(chǎng)）、美居、宜必思等，并有意發(fā)展更多據(jù)點(diǎn)。香格里拉酒店集團(tuán)（Shangri-La）則通過與遠(yuǎn)東集團(tuán)合作，在臺(tái)北、臺(tái)南經(jīng)營(yíng)遠(yuǎn)東香格里拉飯店。

日本酒店集團(tuán)同樣看好臺(tái)灣省市場(chǎng)，例如西武集團(tuán)計(jì)劃將旗下王子大飯店（Prince Hotel）引入臺(tái)北；JR九州旗下妮斯特（Nishitetsu）Solaria飯店于2023年進(jìn)駐臺(tái)北西門商圈。

此外，一批全球頂級(jí)奢華品牌正首次進(jìn)入臺(tái)灣?。喊ㄐ录悠翪apella，德國(guó)凱賓斯基（Kempinski）（預(yù)計(jì)2027年）等。這些新項(xiàng)目體現(xiàn)出國(guó)際業(yè)者對(duì)臺(tái)灣高端旅游市場(chǎng)前景的信心。

國(guó)際酒店集團(tuán)的進(jìn)入多以管理合約或特許加盟形式，與本地業(yè)者合作。當(dāng)前臺(tái)灣省約有3.8萬間品牌酒店客房歸屬主要國(guó)際連鎖，未來五年內(nèi)預(yù)計(jì)新增逾1萬間?？梢灶A(yù)見，國(guó)際品牌在臺(tái)灣省酒店版圖中的占比將進(jìn)一步上升。下表總結(jié)了臺(tái)灣省主要城市的國(guó)際連鎖布局情況：

臺(tái)北市國(guó)際化程度最高，匯聚萬豪、香格里拉、凱悅、IHG等幾乎所有主流品牌。既有老牌五星（晶華、圓山、君悅等），也有新銳奢華（W酒店、文華東方）。2023-2025年間臺(tái)北預(yù)計(jì)新增10家酒店（共2,512間客房），其中包含柏悅、安達(dá)仕、四季等重量級(jí)項(xiàng)目。

高雄市：作為臺(tái)灣省南部的商業(yè)中心，近年來吸引國(guó)際品牌進(jìn)駐，如2021年開業(yè)的高雄洲際酒店（InterContinental）和萬豪酒店。當(dāng)?shù)卦械臐h來大飯店、高雄國(guó)賓等品牌在地經(jīng)營(yíng)多年。高雄港區(qū)大型會(huì)展場(chǎng)館的落成也帶動(dòng)會(huì)展型飯店的發(fā)展。

高雄漢來大飯店

臺(tái)中市：是臺(tái)灣省中部的核心城市，擁有林酒店、日月千禧等本土高端酒店。未來兩年將迎來Andaz安達(dá)仕和JW萬豪等國(guó)際品牌進(jìn)駐七期重劃區(qū)，為臺(tái)中增添超五星級(jí)供給。

其他地區(qū)：臺(tái)南市有香格里拉遠(yuǎn)東、硼島上島等高檔酒店；花東地區(qū)以度假型飯店為主，如花蓮的瑞穗天合、臺(tái)東的知本老爺?shù)?。本島離島（金門、澎湖、馬祖）目前以民宿和少數(shù)觀光飯店為主，未來不排除引入國(guó)際度假品牌。

政策與法規(guī)

臺(tái)灣省酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與政府政策和法規(guī)環(huán)境密切相關(guān)。首先，在行業(yè)準(zhǔn)入與分類方面，依據(jù)《發(fā)展觀光條例》等內(nèi)容，臺(tái)灣省將旅宿業(yè)分為觀光旅館業(yè)、一般旅館業(yè)和民宿業(yè)三大類，并實(shí)施分類管理。

觀光旅館須取得當(dāng)?shù)刂鞴懿块T評(píng)鑒許可，多為大型星級(jí)飯店；一般旅館由地方主管部門觀光部門核準(zhǔn)登記；民宿則遵循《民宿管理辦法》，要求業(yè)主取得當(dāng)?shù)卣怯涀C。政府通過這套分類體系保障不同類型住宿的安全與服務(wù)質(zhì)量。

土地使用與建設(shè)政策方面，臺(tái)灣省各縣市針對(duì)旅館用地有一定規(guī)劃和限制。一般而言，飯店須興建在商業(yè)區(qū)或特定觀光旅館區(qū)用地上，一些都市更新和都會(huì)計(jì)劃也為新建酒店提供容積獎(jiǎng)勵(lì)。

例如臺(tái)北市曾在信義計(jì)劃區(qū)預(yù)留酒店用地，引進(jìn)國(guó)際品牌進(jìn)駐。近年有多家老飯店透過都市更新獲得改建，如國(guó)泰人壽持有的中華大樓改建引進(jìn)日本Solaria西鐵飯店。

政府也鼓勵(lì)老舊旅館更新改造，通過簡(jiǎn)化審核及稅費(fèi)減免等措施，提升整體住宿硬件水平。同時(shí)，為保護(hù)住宅社區(qū)安寧，各地政府對(duì)民宿和日租套房經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)有所限制（如都市住宅區(qū)禁設(shè)未登記旅館）。

外資準(zhǔn)入方面，臺(tái)灣省對(duì)外商投資酒店業(yè)并無嚴(yán)格限制，歷年來喜來登、香格里拉等都是由外資或僑資企業(yè)投資興建并委托管理。只是在涉及中國(guó)大陸資本時(shí)，因兩岸關(guān)系及法令限制，需要取得經(jīng)濟(jì)部門許可。

目前中國(guó)大陸資金直接投資中國(guó)臺(tái)灣旅館業(yè)案例很少，主要以中國(guó)香港、新加坡等第三地公司名義合作為主。此外，當(dāng)?shù)毓膭?lì)國(guó)際酒店管理集團(tuán)來臺(tái)，以提升服務(wù)水準(zhǔn)和國(guó)際能見度。比如Hilton、Four Seasons等重返臺(tái)灣市場(chǎng)，都獲得地方政府的大力支持。

財(cái)稅與補(bǔ)貼政策：當(dāng)?shù)貫榉龀钟^光產(chǎn)業(yè)，針對(duì)旅宿業(yè)者推出過多項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)措施。疫情期間，本地主管機(jī)關(guān)提供紓困補(bǔ)助和貸款，協(xié)助旅館渡過停業(yè)難關(guān)。隨著旅游復(fù)蘇，2023年本地主管部門修訂了《獎(jiǎng)勵(lì)旅宿業(yè)品質(zhì)提升補(bǔ)助要點(diǎn)》，鼓勵(lì)業(yè)者投入智慧化、無障礙和服務(wù)品質(zhì)提升，對(duì)符合條件的飯店給予資金補(bǔ)貼。

另外，為振興島內(nèi)旅游，自2020年以來連續(xù)多輪實(shí)施“國(guó)民旅游補(bǔ)助”，消費(fèi)者入住合法旅宿可享補(bǔ)助，有效提高淡季住房率。2023年當(dāng)?shù)刂鞴懿块T推出“觀光100熱點(diǎn)”計(jì)劃聯(lián)合各縣市行銷，在提升觀光人次的同時(shí)，也間接利好住宿業(yè)。

監(jiān)管與行業(yè)組織：在監(jiān)管方面，臺(tái)灣省通過定期的旅館星級(jí)評(píng)鑒和不定期檢查，維護(hù)住宿業(yè)品質(zhì)。主管部門每年發(fā)布觀光旅館營(yíng)運(yùn)統(tǒng)計(jì)，公布各飯店平均住房率、房?jī)r(jià)、營(yíng)收等數(shù)據(jù)，促進(jìn)行業(yè)信息透明。

旅宿業(yè)者需遵守消費(fèi)者保護(hù)、消防安全、衛(wèi)生防疫等法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。如近年來打擊未登記非法日租套房也是監(jiān)管重點(diǎn)之一，2023年前三季度查處非法營(yíng)業(yè)旅宿1509家次。

行業(yè)協(xié)會(huì)如臺(tái)灣省觀光旅館公會(huì)、旅館商業(yè)同業(yè)公會(huì)等則在協(xié)助政府推廣、規(guī)范自律方面發(fā)揮作用，也會(huì)向政府建言政策調(diào)整。臺(tái)灣省酒店業(yè)政策環(huán)境以促進(jìn)品質(zhì)和安全為主軸，并通過財(cái)稅激勵(lì)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和區(qū)域均衡發(fā)展。

代表性城市與酒店概況

臺(tái)灣省各主要城市的酒店業(yè)各具特色，既反映當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，也體現(xiàn)不同的發(fā)展重點(diǎn)。以下簡(jiǎn)要介紹臺(tái)北、高雄、臺(tái)中三地的酒店布局：

臺(tái)北市：作為臺(tái)灣省的首善之區(qū)和商務(wù)中心，臺(tái)北擁有全臺(tái)最密集和多元的酒店陣容。高端國(guó)際觀光旅館多集中于市中心及信義計(jì)劃區(qū)，例如臺(tái)北君悅、W臺(tái)北、文華東方、遠(yuǎn)東香格里拉等五星級(jí)酒店林立，服務(wù)國(guó)際商務(wù)和會(huì)展客群。

臺(tái)北也是本土頂級(jí)酒店的大本營(yíng)，如擁有百年歷史風(fēng)華的圓山大飯店、由老牌企業(yè)經(jīng)營(yíng)的臺(tái)北寒舍艾美酒店等。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市在2019年擁有觀光旅館40余家、客房逾1.3萬間，約占全臺(tái)觀光飯店供給的三分之一。

疫情期間臺(tái)北高端酒店受沖擊最大，入住率一度不到兩成；但2022年后隨邊境開放反彈迅猛。展望未來，臺(tái)北仍是國(guó)際品牌青睞的市場(chǎng)，未來幾年將新增如臺(tái)北柏悅、臺(tái)北安達(dá)仕（均位于臺(tái)北天際塔，56層高的地標(biāo)建筑）等超奢華酒店。這些新開業(yè)將進(jìn)一步鞏固臺(tái)北作為世界級(jí)都會(huì)旅游目的地的地位。

高雄市：高雄是臺(tái)灣省南部的港口都市和工業(yè)中心，酒店業(yè)以滿足商務(wù)差旅和會(huì)議展覽需求為主。當(dāng)?shù)乩吓莆逍蔷频?strong>漢來大飯店（Grand Hi-Lai）是地標(biāo)性建筑，擁有540間客房和大型購(gòu)物中心，在觀光和商務(wù)市場(chǎng)兼具吸引力。

此外，高雄的酒店格局近年來推陳出新：2021年高雄萬豪酒店開業(yè)，提供700余間客房成為臺(tái)灣省南部規(guī)模最大的國(guó)際酒店之一；同年高雄洲際酒店也在亞洲新灣區(qū)亮相，引入IHG高端品牌。

高雄的觀光旅館過去以本地品牌為主（國(guó)賓、高雄中心等），現(xiàn)在萬豪、洲際等國(guó)際營(yíng)運(yùn)商的進(jìn)入提高了服務(wù)水準(zhǔn)。2022年全市觀光飯店平均住房率約五成上下，與全臺(tái)平均相近；但因旅游市場(chǎng)重心北偏，高雄部分高檔酒店曾出現(xiàn)供過于求的狀況，業(yè)者多通過加強(qiáng)婚宴、展演活動(dòng)來提升收益。

高雄市地方亦積極營(yíng)銷會(huì)展經(jīng)濟(jì)，如設(shè)立高雄展覽館，吸引國(guó)際會(huì)議，這將帶動(dòng)會(huì)議型酒店的發(fā)展。所以，高雄酒店業(yè)正朝多元化、國(guó)際化方向邁進(jìn)，以匹配其作為國(guó)際港灣城市的定位。

臺(tái)中市：臺(tái)中是臺(tái)灣省中部的商業(yè)和文化中心，氣候宜人且交通便利，吸引不少國(guó)內(nèi)旅游及會(huì)展活動(dòng)。臺(tái)中酒店市場(chǎng)過去以本土中高檔品牌為主，例如裕元花園酒店（日月千禧）、長(zhǎng)榮桂冠酒店、臺(tái)中金典酒店等，主要服務(wù)商務(wù)客人和周邊觀光客群。

近年來臺(tái)中市地方推動(dòng)七期重劃區(qū)發(fā)展，高端酒店也在此聚集。2020年開幕的林酒店The LIN由邁麗國(guó)際連鎖經(jīng)營(yíng)，定位豪華五星級(jí)。2023-2025年，臺(tái)中將迎來安達(dá)仕酒店和JW萬豪酒店兩大全新國(guó)際品牌進(jìn)駐七期區(qū)域。

這兩家酒店均屬超高樓綜合體的一部分（與購(gòu)物中心、辦公樓結(jié)合），將顯著提升臺(tái)中頂級(jí)酒店的供給。臺(tái)中的觀光旅館住房率在疫情前約六成，2022年約回升至五成左右。

隨著高鐵帶動(dòng)區(qū)域旅游和國(guó)際活動(dòng)增加，臺(tái)中酒店業(yè)有望取得更高增長(zhǎng)。目前臺(tái)中市也在積極爭(zhēng)取國(guó)際觀光客，包括舉辦花博、爵士音樂節(jié)等活動(dòng)拉動(dòng)住宿需求。整體看，臺(tái)中酒店業(yè)正從以本土品牌為主，逐步邁向國(guó)際與本土并存的新局面。

酒店投資模式與機(jī)會(huì)

臺(tái)灣省酒店行業(yè)的投資具有多樣化模式，包括地產(chǎn)開發(fā)、自主經(jīng)營(yíng)、委托管理、以及資產(chǎn)證券化等。在近年旅游業(yè)的帶動(dòng)下，多元投資者進(jìn)入酒店領(lǐng)域，尋求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。

開發(fā)與持有：傳統(tǒng)上，不少臺(tái)灣省高端酒店由大型財(cái)團(tuán)或保險(xiǎn)公司投資興建并長(zhǎng)期持有，以獲取穩(wěn)定租金和資產(chǎn)升值。例如由國(guó)泰人壽興建的臺(tái)北國(guó)泰萬怡酒店，富邦集團(tuán)投資的臺(tái)北文華東方等，均體現(xiàn)了機(jī)構(gòu)資金對(duì)酒店物業(yè)的配置偏好。

這些投資者看重酒店不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值，將其作為投資組合的一部分。然而自疫情后，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者趨于謹(jǐn)慎，一些開發(fā)商開始調(diào)整策略。據(jù)報(bào)導(dǎo)，由于住宅市場(chǎng)降溫，一些建商轉(zhuǎn)而收購(gòu)汽車旅館等小型物業(yè)以擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，用于后續(xù)轉(zhuǎn)型開發(fā)。這也說明酒店物業(yè)被視為潛在的重建機(jī)會(huì)。

委托管理與品牌輸出：許多本地業(yè)者選擇引入國(guó)際酒店品牌進(jìn)行委托管理。這種模式下，產(chǎn)權(quán)由臺(tái)方持有，運(yùn)營(yíng)由國(guó)際集團(tuán)負(fù)責(zé)，投資者支付管理費(fèi)獲取品牌和管理優(yōu)勢(shì)。

例如寒舍集團(tuán)與萬豪合作引入喜來登和萬怡品牌，即采用了此類模式。這種輕資產(chǎn)合作模式降低了本土業(yè)者的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，也為國(guó)際品牌提供拓展渠道。

近年來國(guó)際軟品牌（如Design Hotels等）也開始在臺(tái)灣出現(xiàn)，本土精品酒店可加入聯(lián)盟獲取營(yíng)銷渠道。在中小型旅館領(lǐng)域，連鎖加盟也逐漸流行，一些業(yè)者通過統(tǒng)一品牌（如某些商務(wù)旅館連鎖）擴(kuò)大規(guī)模，以提高采購(gòu)和預(yù)訂平臺(tái)議價(jià)能力。

收益結(jié)構(gòu)：臺(tái)灣酒店的收益來源中，餐飲與宴會(huì)業(yè)務(wù)占相當(dāng)比重。許多五星級(jí)飯店的餐飲收入甚至超過客房收入。如臺(tái)北晶華酒店2024年餐飲營(yíng)收占比達(dá)63.4%，旗下麗晶精品商場(chǎng)亦實(shí)現(xiàn)75億元年?duì)I收。

可見通過附屬餐飲、零售等提高坪效，是投資者提升收益的重要手段。對(duì)于度假型酒店，婚宴、溫泉Spa等也是主要收益來源。投資人在評(píng)估酒店項(xiàng)目時(shí)，一般關(guān)注客房平均房?jī)r(jià)、入住率以及RevPAR，以判斷盈利能力。

以當(dāng)前水平看，大型觀光飯店要實(shí)現(xiàn)盈虧平衡通常需要至少50-60%的入住率。然而2023年不少地區(qū)住宿率尚未達(dá)此水平，尤其東部花蓮受地震影響酒店入住率僅34.4%，遠(yuǎn)低于損益兩平點(diǎn)。因此，在地理位置和市場(chǎng)需求評(píng)估上，投資者趨向謹(jǐn)慎，首選商務(wù)需求旺盛或景點(diǎn)集中的區(qū)域下手。

投資回報(bào)與周期：酒店屬于重資產(chǎn)投資，建設(shè)成本高、回報(bào)周期長(zhǎng)。以臺(tái)灣省情況，興建每間五星級(jí)客房的成本可能高達(dá)數(shù)百萬新臺(tái)幣，通常需要8-12年以上才能回收投資。

近年來由于觀光市場(chǎng)前景看好，投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好上升，出現(xiàn)了一些新的投資機(jī)會(huì)。例如，不動(dòng)產(chǎn)投資信托（REITs）被用于酒店資產(chǎn)證券化，以提前變現(xiàn)回報(bào)。國(guó)泰一號(hào)REIT曾于2006年收購(gòu)三家飯店物業(yè)，是臺(tái)灣省首檔酒店REITs嘗試。

2023年該基金完成臺(tái)北中華大樓都市更新，引入Solaria西鐵飯店運(yùn)營(yíng)，成功為投資人創(chuàng)造了穩(wěn)定收益。未來，如果立法環(huán)境允許，更多酒店資產(chǎn)證券化將有助于改善業(yè)者資金流動(dòng)性。

國(guó)際品牌透過策略聯(lián)盟或投資基金進(jìn)入臺(tái)灣省市場(chǎng)，也為酒店資產(chǎn)提供退出渠道。例如2020年臺(tái)北日勝生加賀屋溫泉飯店引入日本經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，部分股權(quán)出讓，即是跨國(guó)并購(gòu)合作的案例。

臺(tái)灣省酒店投資正朝著多元資金來源和靈活運(yùn)營(yíng)模式方向發(fā)展，從早年的家族實(shí)業(yè)獨(dú)資，轉(zhuǎn)向地產(chǎn)商、保險(xiǎn)資金融資以及國(guó)際并購(gòu)等新模式。

新機(jī)遇領(lǐng)域：當(dāng)前行業(yè)關(guān)注的投資機(jī)遇還包括：

1）旅宿+地產(chǎn)綜合開發(fā)：將酒店與購(gòu)物中心、辦公樓合建，以提高土地利用效率，如臺(tái)北南山廣場(chǎng)就包含君悅酒店與辦公商場(chǎng)的綜合體。

2）特色精品與文化酒店：瞄準(zhǔn)高質(zhì)客群，小規(guī)模高利潤(rùn)，如改造歷史建筑為文創(chuàng)旅館。

3）長(zhǎng)租公寓/服務(wù)式公寓：滿足商務(wù)長(zhǎng)住需求，臺(tái)灣此領(lǐng)域剛起步，有較大增長(zhǎng)潛力。4）智慧酒店：引入AI和自助服務(wù)技術(shù)的酒店減少人力成本，提高利潤(rùn)率，也是投資人新的關(guān)注點(diǎn)。

發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

展望未來，中國(guó)臺(tái)灣省酒店產(chǎn)業(yè)將順應(yīng)后疫情時(shí)代的新趨勢(shì)，呈現(xiàn)以下發(fā)展動(dòng)向：

(1) 市場(chǎng)全面復(fù)蘇與結(jié)構(gòu)優(yōu)化：隨著國(guó)際旅游的恢復(fù)，預(yù)期2024-2025年入境旅客有望進(jìn)一步增長(zhǎng)。

2024年當(dāng)?shù)赜?jì)劃原先目標(biāo)迎接1200萬外國(guó)旅客，但2024年實(shí)際可能僅達(dá)785萬人。若兩岸關(guān)系緩和、陸客團(tuán)隊(duì)游重新開放，臺(tái)灣省每年入境人數(shù)有潛力重返千萬規(guī)模甚至超越2019年紀(jì)錄。這將為酒店業(yè)注入大量需求。

但另一方面，國(guó)內(nèi)旅游熱度在解封后有所回落，不少民眾傾向出境游導(dǎo)致本地房?jī)r(jià)和住房率下滑。因此未來兩年臺(tái)灣省酒店市場(chǎng)將由國(guó)際旅客接棒驅(qū)動(dòng)，客源結(jié)構(gòu)更趨多元化（東南亞、歐美等市場(chǎng)占比提升）。

產(chǎn)業(yè)布局也將相應(yīng)調(diào)整，過去過度依賴陸客的飯店將面臨轉(zhuǎn)型，通過提升品質(zhì)以吸引高消費(fèi)客層。臺(tái)灣省酒店業(yè)2025年前后可望實(shí)現(xiàn)供需新平衡，市場(chǎng)規(guī)模超越疫前水平。

但正如業(yè)內(nèi)人士警告的，當(dāng)前本地旅宿供給（特別是民宿）增長(zhǎng)過快，若無相應(yīng)需求支撐，部分地區(qū)可能出現(xiàn)供過于求和價(jià)格戰(zhàn)，行業(yè)可能經(jīng)歷一次“硬著陸”的洗牌。

(2) 新增供給與品牌競(jìng)爭(zhēng)：未來幾年是臺(tái)灣省酒店新項(xiàng)目密集落成期。除了前文提及的臺(tái)北、臺(tái)中新開業(yè)，高雄等地也有新飯店規(guī)劃。

根據(jù)Savills研究，2023-2025年全臺(tái)預(yù)計(jì)新增約28家酒店、5,600間客房，其中約半數(shù)將加盟國(guó)際連鎖品牌。國(guó)際品牌競(jìng)相擴(kuò)張將帶來更激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：萬豪、希爾頓等將爭(zhēng)取更多管理合約，本土集團(tuán)也會(huì)推出副牌搶占細(xì)分市場(chǎng)。對(duì)于消費(fèi)者而言，這是利好——更多元的選擇和更優(yōu)的服務(wù)品質(zhì)。

但對(duì)業(yè)者而言，供給增多將壓低整體住房率和房?jī)r(jià)，特別是在觀光需求成長(zhǎng)有限的情況下。目前數(shù)據(jù)顯示2024年全臺(tái)酒店平均住房率較2023年略降（50.44%對(duì)比50.86%）、平均房?jī)r(jià)也小幅下調(diào)。未來一段時(shí)間行業(yè)可能進(jìn)入消化新增供給的階段，部分經(jīng)營(yíng)不善或差異化不足的旅館將面臨被淘汰或并購(gòu)整合的命運(yùn)。

(3) 智慧化與服務(wù)升級(jí)：科技進(jìn)步將深刻影響酒店運(yùn)營(yíng)模式。臺(tái)灣省酒店正逐步應(yīng)用AI和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)提升效率，如機(jī)器人送物、無人前臺(tái)、自助入住/退房終端等在新開業(yè)飯店中日趨常見。

一些飯店推出手機(jī)App作為“虛擬管家”，提供聊天機(jī)器人客服、智能訂房與本地導(dǎo)覽服務(wù)。未來AI還可用于動(dòng)態(tài)房?jī)r(jià)調(diào)整、客需預(yù)測(cè)、能耗管理等，幫助酒店降低成本、提升收益。

此外，5G與高速寬帶的普及也利于酒店為客人提供更佳的數(shù)字體驗(yàn)（如客房語音助手、AR/VR觀光導(dǎo)覽）?？梢灶A(yù)見，“智慧酒店”將在臺(tái)灣省逐漸從概念走向現(xiàn)實(shí)，這既符合年輕世代旅客的偏好，也部分緩解人力短缺問題。

不過人工服務(wù)在高端酒店中仍不可或缺，因此智慧化將是輔助而非替代，關(guān)鍵在于提升顧客滿意度與個(gè)性化體驗(yàn)。有關(guān)部門亦鼓勵(lì)業(yè)者導(dǎo)入智慧系統(tǒng)，并將其作為星級(jí)評(píng)鑒和補(bǔ)助的參考指標(biāo)。可以說，科技賦能將成為臺(tái)灣酒店業(yè)未來競(jìng)爭(zhēng)力的重要來源。

(4) 可持續(xù)與綠色轉(zhuǎn)型：ESG浪潮下，綠色環(huán)保已成為全球酒店業(yè)趨勢(shì)，臺(tái)灣亦不例外。越來越多飯店投入節(jié)能減碳、減塑減廢的行動(dòng)：如臺(tái)北君悅全面更換節(jié)能設(shè)備并采購(gòu)本地食材，顯著減少碳足跡；

晶華酒店集團(tuán)導(dǎo)入智慧能源管理系統(tǒng)，推行“無塑”會(huì)議和剩食再利用計(jì)劃，成為EarthCheck永續(xù)旅游認(rèn)證組織在臺(tái)首位成員。位于日月潭的云品溫泉酒店則是全臺(tái)首家獲得GSTC國(guó)際永續(xù)認(rèn)證的五星級(jí)飯店。

高雄洲際酒店亦取得IHG綠色參與計(jì)劃一級(jí)認(rèn)證和金級(jí)環(huán)保旅館標(biāo)章。未來，當(dāng)?shù)卣赡苤贫ǜ鼑?yán)格的旅宿業(yè)碳排放標(biāo)準(zhǔn)，并通過綠色旅館標(biāo)章等推動(dòng)業(yè)界升級(jí)。目前臺(tái)灣省已有超過百家業(yè)者獲得環(huán)保旅館認(rèn)證。隨著全球旅客對(duì)可持續(xù)旅行的重視，綠色轉(zhuǎn)型不僅是社會(huì)責(zé)任，更將成為酒店?duì)幦】驮吹馁u點(diǎn)和獲得政策支持的條件。

(5) 產(chǎn)品創(chuàng)新與多元發(fā)展：為迎合新生代和后疫情時(shí)代的消費(fèi)心理，臺(tái)灣酒店業(yè)將積極創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)。預(yù)計(jì)將出現(xiàn)更多主題型酒店（如藝術(shù)、動(dòng)漫、音樂主題），提供沉浸式體驗(yàn)吸引年輕客群。

長(zhǎng)短租結(jié)合也是趨勢(shì)之一，一些商務(wù)飯店可能拿出樓層改裝服務(wù)式公寓，滿足居住+辦公的混合需求。此外，“酒店+X”跨界模式將更為普遍：酒店結(jié)合文創(chuàng)展覽、在地文化工作坊、美食廚藝教室等，打造旅客深度體驗(yàn)。

民宿和小型旅館則會(huì)與社區(qū)、農(nóng)業(yè)等結(jié)合，推出例如“農(nóng)宿”“生態(tài)旅館”等新概念，順應(yīng)深度旅游、慢旅行的潮流。業(yè)界也在挖掘本地市場(chǎng)的新需求，比如寵物友善酒店、醫(yī)療養(yǎng)生主題度假村等都是可預(yù)見的方向。

主管部門方面，通過觀光圈計(jì)劃等方式，鼓勵(lì)業(yè)者開發(fā)在地特色行程，提升旅宿軟實(shí)力。可以預(yù)期，未來臺(tái)灣省酒店將呈現(xiàn)業(yè)態(tài)多元、風(fēng)格各異的局面，以滿足游客不斷變化的喜好。

中國(guó)臺(tái)灣省酒店產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷疫情震蕩后正邁入復(fù)蘇與轉(zhuǎn)型期。盡管短期內(nèi)面臨旅客回流不及預(yù)期、供給增長(zhǎng)帶來競(jìng)爭(zhēng)等挑戰(zhàn)，長(zhǎng)期來看，憑借深厚的旅游資源和業(yè)者主動(dòng)求變，臺(tái)灣省酒店業(yè)有望實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

在政策支持和市場(chǎng)力量的雙重推動(dòng)下，業(yè)界將朝著更高品質(zhì)、智能環(huán)保和多元?jiǎng)?chuàng)新的方向前進(jìn)，繼續(xù)在兩岸及亞太區(qū)域的觀光版圖中扮演重要角色。