謝逸楓：新一輪救市大招開(kāi)啟，樓市王炸來(lái)襲！購(gòu)房者怎么辦呢？

文/謝逸楓

2025年6月13日召開(kāi)的國(guó)常會(huì)提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，背后的邏輯就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)，擴(kuò)內(nèi)需，振興房地產(chǎn)，釋放出新一輪穩(wěn)樓市政策救市大招開(kāi)啟，樓市王炸將有望出臺(tái)的強(qiáng)烈信號(hào)。

面對(duì)著新一輪救市大招開(kāi)啟，樓市王炸將來(lái)襲，購(gòu)房者應(yīng)該把握住購(gòu)房好時(shí)機(jī)。提醒要買(mǎi)房的購(gòu)房者，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的購(gòu)房邏輯習(xí)慣，必須要改掉，否則一輩子都會(huì)錯(cuò)過(guò)最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)和窗口期，不要總想最低價(jià)抄底。

購(gòu)房者必須改變傳統(tǒng)置業(yè)思維，唯有買(mǎi)跌賣漲才是正確的、科學(xué)的、合理的買(mǎi)房、投資、置業(yè)邏輯，現(xiàn)在房?jī)r(jià)處于下行探底轉(zhuǎn)止跌筑底、企穩(wěn)調(diào)整階段，低房?jī)r(jià)、低稅費(fèi)、低利率、低首付的負(fù)利率時(shí)代，現(xiàn)在買(mǎi)房即抄底。

從首提“止跌回穩(wěn)”>持續(xù)鞏固“止跌回穩(wěn)”>更大力度“止跌回穩(wěn)”，新一輪支持穩(wěn)房地產(chǎn)政策將出臺(tái)。去年926會(huì)議首提“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，顯示國(guó)家對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重視程度，隨后國(guó)家和地方政府房地產(chǎn)支持政策接連推出。

2025年425會(huì)議調(diào)整表述為“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，表明國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)有所改善的判斷，并進(jìn)入鞏固前期“止跌回穩(wěn)”政策成果的階段，“核心區(qū)與好房子”率先止跌回穩(wěn)漸成共識(shí)，隨后國(guó)家和地方政府房地產(chǎn)支持政策出臺(tái)減少。

2025年 613國(guó)常會(huì)再次調(diào)整表述為“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，體現(xiàn)國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)未實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的最新市場(chǎng)形勢(shì)判斷，并且“更大力度”，意味著新一輪支持穩(wěn)房地產(chǎn)政策將出臺(tái)。

首次提出要將好房子建設(shè)納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌、對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)。

一是摸底全國(guó)房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，意味著收儲(chǔ)存量商品房、收回閑置土地政策將優(yōu)化調(diào)整、加快推進(jìn)。2024年底以來(lái)收購(gòu)存量閑置土地和收儲(chǔ)存量商品房已經(jīng)成為“去庫(kù)存”的重要舉措。

截至5月底，全國(guó)各地公示的擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的金額已超4300億元，而實(shí)際發(fā)行的專項(xiàng)債僅為707億元，占比16%。5月專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房實(shí)現(xiàn)新突破，但發(fā)行金額合計(jì)僅19.2億元。

目前專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地整體進(jìn)展緩慢，對(duì)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，針對(duì)性優(yōu)化相關(guān)政策，有利于收儲(chǔ)工作更好、更快地推進(jìn)，應(yīng)該在分類存量閑置土地的基礎(chǔ)上，在主體、價(jià)格、用途、專項(xiàng)債的流程等方面優(yōu)化。

二是定調(diào)更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。2025年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)去年底的修復(fù)態(tài)勢(shì)，4.25的會(huì)議定調(diào)要“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，本次會(huì)議定調(diào)要“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

表明國(guó)家已經(jīng)注意到近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的微幅波動(dòng)，并及時(shí)給出了政策指導(dǎo)，“更大力度”指導(dǎo)下，監(jiān)管部門(mén)和地方政府有望及時(shí)響應(yīng)，加快相關(guān)政策的落地落實(shí)，穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)。

三是穩(wěn)定預(yù)期方面，應(yīng)該是所謂的三穩(wěn)，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，概括為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的預(yù)期趨勢(shì)。包括穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期、穩(wěn)定地價(jià)預(yù)期、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)預(yù)期。

四是升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)預(yù)期方面，意味著政策要協(xié)同發(fā)力、避免出現(xiàn)合成謬誤。例如現(xiàn)房銷售不宜短期一刀切實(shí)施。政策包括土地端、需求端、供應(yīng)端、財(cái)政端、稅收端、金融端，形成房地產(chǎn)政策組合拳的合力。

五是激活需求方面，第一是取消住房限制措施和放開(kāi)外資企業(yè)購(gòu)房。即取消、優(yōu)化北京、上海、深圳、海南等城市剩余住房限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限離、限企，放開(kāi)境外人士購(gòu)房（之前放開(kāi)），放開(kāi)限外資企業(yè)購(gòu)房。

第二是住房商業(yè)和公積金貸款的首套和二套首付比例、利率和存量貸款利率再下降和貸款期限延期，公積金貸款用作首付款、貸款期限延期。另外是全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)貸款首付比例和利率下降、貸款期限延期、取消商業(yè)地產(chǎn)限制措施。

第三是一手房稅收優(yōu)惠力度加大，首套住房不論面積大小，一律免契稅、印花稅，二套住房不論面積大小，契稅、印花稅減半。二手房稅收優(yōu)惠政策（增值稅)、個(gè)人所得稅、土地增值稅）力度加大。另外是商業(yè)地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策。

包括房產(chǎn)稅、印花稅和土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加稅、地方教育費(fèi)附加稅）。其中自行銷售模式?（增值稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加稅、地方教育費(fèi)附加稅、印花稅和企業(yè)所得稅?）。

自持模式?（房產(chǎn)稅、土地使用稅和企業(yè)所得稅?。自持出租模式?（增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加稅、地方教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅），委托管理模式?（增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加稅、地方教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅和印花稅?）。

第四是城市更新專項(xiàng)借款和城市更新貨幣化，部委和地方及時(shí)出金融、財(cái)政、稅收和地方落實(shí)的配套政策。其中城市更新貨幣化的套數(shù)100萬(wàn)擴(kuò)大到200萬(wàn)套，同時(shí)必須解決城市更新的資金來(lái)源，因?yàn)榈胤揭呀?jīng)無(wú)法大規(guī)模、持續(xù)性支撐。

城市更新和城市更新貨幣化安置的資金來(lái)源中，可以通過(guò)超長(zhǎng)期特別國(guó)債、專項(xiàng)借款、專項(xiàng)貸款、專項(xiàng)基金、專項(xiàng)債券、預(yù)算資金、補(bǔ)助資金，解決資金來(lái)源問(wèn)題。而超長(zhǎng)期特別國(guó)債的資金成本低，可以加大規(guī)模。

第五是收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房（公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房、保租房、配售型保障房）和安置房及學(xué)校宿舍的相關(guān)配套政策出臺(tái)。其中規(guī)模、主體、價(jià)格、房源、用途、貸款利率、稅收、信貸、財(cái)政等方面給以最大的調(diào)整、優(yōu)惠力度。

目前收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房的速度緩慢，公布收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房的公示城市超過(guò)100個(gè)，但是真正落地收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房的城市不到三分之一，并且收儲(chǔ)的規(guī)模和面積有限。

第六是全國(guó)各地加快落地和完善房票安置（房票貨幣化，取消限制性的政策）、優(yōu)化公積金貸款、推進(jìn)住房“以舊換新”、加大人才和農(nóng)民及多孩家庭的購(gòu)房補(bǔ)貼、加大外來(lái)務(wù)工和農(nóng)民及人才購(gòu)房落戶的力度。

六是優(yōu)化供給方面，主要是高庫(kù)存城市，停止住宅用地供應(yīng)；庫(kù)存低的城市，增加高品質(zhì)住房供給放量，“好房子”建設(shè)的配套政策有望發(fā)力。例如住宅建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)的指標(biāo)調(diào)整。另外是優(yōu)化土地出讓指標(biāo)，加快好房子土地供應(yīng)。

允許賣不出去的保障性住房轉(zhuǎn)為商品房，允許商業(yè)地產(chǎn)（辦公樓、商業(yè)用房、公寓等）調(diào)整規(guī)劃用途，用作住宅、保障性住房等；允許住宅、商業(yè)地產(chǎn)的土地和項(xiàng)目調(diào)整容積率、取消自持面積和限售價(jià)及配建等限制規(guī)定。

七是化解風(fēng)險(xiǎn)方面，預(yù)計(jì)未來(lái)政將圍繞改善房企資金、保交房，化解流動(dòng)性和債務(wù)展開(kāi)，包括項(xiàng)目白名單擴(kuò)容、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、房企信貸放開(kāi)及IPO上市和債券融資加快落地、金融債務(wù)展期、保函置換商品房預(yù)售款。

基于目前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況惡化、政策效果和持續(xù)力減弱、房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)未實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，未來(lái)房地產(chǎn)政策新一輪穩(wěn)增長(zhǎng)的大招，應(yīng)該包括金融、貨幣、信貸、財(cái)政、土地、稅收等。

第一是需求端，放開(kāi)第三套住房限貸，降低第三套房的貸款首付比例和下降利率及稅收優(yōu)惠政策。第二是貨幣端，降準(zhǔn)、降息，增加市場(chǎng)流動(dòng)性。第三是資金端，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例，用于保交房。

第四是金融端，三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制由短中期轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期管理制度，也可以考慮放松三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的指標(biāo)，也可以暫停實(shí)施，銀行加大對(duì)房地產(chǎn)增量貸款的投放、金融債務(wù)展期再拉長(zhǎng)5年。

第五是住房、金融端，可以考慮由國(guó)有銀行部門(mén)，各出1萬(wàn)億元，共同持有房企債券（境內(nèi)外債券、商票），也可以考慮出臺(tái)類似2008年、2015年四萬(wàn)億元的救市計(jì)劃，也可以考慮組建住房銀行，規(guī)模控制在50萬(wàn)億元。