第一個被五馬分尸的行業

誰也沒想到，沒有足協的指手畫腳，江蘇省內城市之間的足球聯賽，搞了一個月，上座率追世界杯。

聚齊天時地利人不和的三大要素，江蘇十三太保的廝殺程度，不僅緊張，戲劇性也拉滿。本就一盤散沙的江蘇，因為足球，變成了13盤散沙：

沒有人情世故，只有對勝利的渴望。

南京和南通的南哥之爭，宿遷和徐州的楚漢爭霸，而隨著一連串連敗，常州也在互聯網逐漸失去名字，變成了：

吊州、巾州、丨州、O州和川。

不過“安徽省會”南京的朋友跟我說，最近，南京有個房產項目之熱鬧，和蘇超有一拼。

這個項目在秦淮區大校場板塊，叫云萃府。

大校場是當年南京主城最后一塊空白區域。2021年5月，中國民營房企暴雷前夕，這塊G30地塊，僅8輪就拍到限價。最終搖號搶到的，是央企招商，總價20.7億：

地價3.6萬一平。

拿地只是精彩的開始。一個月后，神奇的事情發生了。開發商突然變成了五家：

招商、金茂、綠城、電建，還有本土房企頤居。

一清水的國資葫蘆娃。

五位重量級選手湊一起，很快做好了分工。兩手一攤，各管一攤，金茂負責設計，綠城負責建筑，電建負責物業：

招商操盤。

只是可惜，項目半年后首開，銷售熱度和土拍熱度不可同日而語了。單價5.1萬一平米，綜合中簽率85%，隔壁的云錦四季，中簽率只有76%。

三年多過去了，云萃府都已經交付一年了，房子還沒賣完。入股的五個大佬，各有各的小心思。有的想降價搶跑，早點清完早結束；有的不想認輸，寧愿不賣。

五家地產商意見嚴重不一致。最后，大家做出一個艱難的決定：

分家。

1

說是分家，其實跟豬八戒散伙差不多。五個地產商把剩下的房子各自分了：

自己賣自己的。

云萃府就這樣變成了4個項目，分得多的開發商，也就分了：

十幾套房子。

分家后，動作最快的是電建地產。

這家去年凈虧23億的央企，馬上推出了“特價房”，3.6萬一平，和地價齊平。

貼著地價砸盤，電建手里的房子很快清掉了。雖然是血虧，但成功提桶跑路后，剩下的去化難題，就一股腦全留給了其他四個大佬了。

馬上反應過來的，是招商。很快，招商也拿出了一批“特價房”，價格竟然壓得更低：

3.5萬一平。

妥妥的往死里虧的價格。但招商應該深窺當前樓市的現狀：

只有比鄰居跑得快，才有可能贏。

招商這一大招，不僅讓其他兩個開發商原地懵逼，早先買房的業主，也吐血了。

南京樓市的慘淡，其實上個月就被央企中海的降價，捅出圈了。

據說5月17日，被南京地產圈稱為中海降價日。旗下三個樓盤，統統降價，最高六折：

中海觀江樾，開盤3.6萬一平，2.3萬拋售； 中海觀文瀾，開盤3.6萬，2.4萬拋售； 中海和山，開盤3萬，1.7萬拋售。

降完后，項目售價甚至比二手房業主的掛牌價還要低。當然，開發商中海也是血虧離場。

事情鬧大后，全國開發商的總部，都在關心南京的情況。大家都知道南京樓市很一般，但沒想到是這么一般。

克而瑞數據顯示，5月南京商品住宅成交同比下降20%，環比下降14%。整個今年上半年，南京新房賣了12600套左右，相當于2021年的五分之一。

也不奇怪。第四代宅出來后，現在大家想買的，都是得房率高到離譜的“好房子”。

前兩年的限價盤庫存，和二手房，要么降價，要么就成為：

真正的不動產。

2

這兩天，北京樓市也出現一個價格屠夫：

國資委。

這次他們拋售的，是東四環的晨光家園C區。雖然細則還沒出，但價格已傳開：

原價七折出售，單價5.5萬！

晨光家園是北京東四環十里堡附近一個很大的社區。旁邊就是泛海、保利東郡等豪宅，地理位置其實很不錯。

C區2012年建成，是晨光家園里最好的產品。有落地窗，有大陽臺。

國家隊都來“砸盤”，消息一出，周邊業主又破防了。這兩年，十里堡板塊的二手房價一路向下。去年底，小區還能賣6.7萬，現在，國資委出手，直接又砍到骨折了。

國資委出手砸盤，可能還是：

上新的好房子太多了。

去年11月，北京規自委發布了好房子導則，鼓勵開發商設置開敞陽臺，架空層和風雨連廊。

今年，這些好房子陸陸續續上市了。

三間房板塊上新的朝觀天珺、金茂滿曜，面寬5米，得房率90%起步。

晨光家園得房率最高也只有80%。面對“好房子”的風雨連廊、架空層和會所，更是無從招架。

自好房子從全國各地入市以來，開發商日子其實更不好過了。很多城市好房子的得房率，從100%，120%，很快到了130%，140%。

得房率不斷被刷新，開發商也內卷到極致。然后我看到了成都某個第四代住宅項目，得房率快懟到200%了：

79㎡，實得140㎡。

這也意味著，開發商手里新規之前的存量新房，其實被時代拋棄了。

為了跟上時代，北京的開發商使出了渾身解數。

已經開盤8個月的北京元啟，重新報規，增加了南北陽臺；原本只有陽臺和架空層的金茂觀宸，也增設了風雨連廊。

北京潤府更是大變樣，風雨連廊新增了5處。一期也擁有了公區增配，二期不僅成功擁有好房子三件套，各方面配置也進行了調整，進深加長，升級景觀大門等等。

開發商們報規的報規，降價的降價。李嘉誠那個已是現房的御翠園，上個月降到了七折。最近，2021年入市的青云上府打出的廣告是：

璞園125㎡=青云163㎡？實景現房，還便宜150萬。

作為置換鏈條的底層，二手房業主更不好過了。國資委拋盤的消息出來，隔壁小區的掛盤量多了不少。

今年上半年，朝陽區新增二手房掛牌2.7萬套，占全市總量的四分之一，是北京二手房掛牌增速最快的地區。而掛牌均價，則同比去年下降了8.1%。

一直在傳國資委打算拋售的新北苑世華泊郡，最近有了最新版本——暫停出售。據說因為：

業主舉報了。

去年國資委在新北苑砸盤后，周邊的二手房降了10%。

海淀也不例外。前兩年的海淀二手房，算是北京樓市相對穩健的。但今年以來，海淀上新了不少四代住宅，功德寺、朱房村、樹村，把邊緣地帶的翠湖西山觀復，擠兌到換了名字，價格，也從7萬多降到了6.5萬。

3

過去一年，樓市其實已經形成了一個定律：

只要片區內有四代住宅上新，片區的房價，就該向下了。

作為好房子的杰出代表廣州，即是如此。

在卷得房率這件事情上，廣州開發商的確窮盡了一切辦法。零飄窗、花池贈送、壓縮天井尺寸，甚至發展到四代空中院，也就是保證套內陽臺的基礎上：

再加10%公共空間，共享露臺。

廣州最有名的豪宅小區——匯悅臺，今年開始，掛在貝殼的數量越來越多。外網雖然只有7套，但未上架的房源有：

20套。

掛牌均價也比兩年前，下調了20%。

據說，匯悅臺的房子拋售有兩個節點。一個是去年九月底，面粉廠地塊競拍后，另一個是今年第四代住宅：

天曜來了。

同樣是珠金琶地段和一線江景，新房天曜不僅擁有超高得房率，還有一個讓人無法拒絕的價格：

9-13萬。

匯悅臺掛牌單價，最低都在23萬以上。

5月份，廣州二手房新增掛牌就有1.8萬套。也就是說，日均增加六百套。中介說，現在全市二手平臺，有20萬套在掛牌。

不僅僅是廣州，過去半年，鏈家掛牌量增幅超過20%的城市，還有：

深圳、重慶、成都、南京……

購房者一邊在賣二手房，一邊在做“等等黨”——再等等，房子會不會越來越便宜，得房率會不會越來越高，產品力會不會越來越好？

樓市開始陷入惡性循環。

前段時間，廣州一位業主為了推廣自家的二手房，不僅做了完整的PPT，精心羅列七大賣點，演講全程慷慨激昂，結束時還不忘給臺下坐著的中介打氣：

爆單！爆單！爆單！

這場高得房率的新規，在6月份似乎有收緊的跡象。

有消息說，廣州擬出臺新規，收緊高得房率。成都也將跟上。

開發商和二手房業主們，終于可以喘口氣了。但焦慮的，可能變成城市的操盤手了。

前天，廣州又有3宗土地終止出讓了，連同之前科學城終止的那一塊，在禁止“偷面積”之后，廣州已經連續4宗地塊終止出讓了。

終止出讓的原因，不外乎不給得房率后，開發商對市場預期和去化，有擔心了。

今年1-5月，中國土地出讓金只有1.1萬億，5月份土地出讓收入更是同比下降14.6%，跌破了2000億，為：

十年來最低。

4

上個月，瑞銀統計說，有47%的家庭表示，房價已經低于自己的買入價格。

這意味著，現在有接近半數家庭，房地產投資出現賬面虧損。

瑞銀還說，目前無購房意愿的受訪者占比為48%，創11年來高點。

2025年5月，新增人民幣貸款規模為6200億元，居民部門貸款規模為540億元，居民部門信貸需求占比為8.7%。

七年前的2018年5月，中國新增人民幣貸款規模為11500億元，其中居民部門新增人民幣貸款規模為6143億元，居民部門信貸占比為53.4%。

七年時間，居民部門信貸需求巨變。

房子不好賣，無論投資還是開工、竣工，都創出歷史級別的新低。克而瑞數據說，2024年房地產行業毛利率下降至10%。

克而瑞說的是毛利率。如果扣除期間費用、稅費等，這意味著，目前的中國房企，大部分：

是虧損的。

上個月，我去一趟成都。朋友帶我去一家比售樓部還豪華的麻將館打麻將。四個人打了一晚上麻將，天亮算賬，扣除臺費——四個人全是輸家。

一個游戲全是贏家，叫“雙贏”。一個游戲最后都是輸家，這叫：

負和游戲。

珍愛包叔，順手“在看”