負(fù)債2019億，鄭志剛夢碎美麗“新世界”

這家香港頂流家族第三代掌舵人黯然離場，但在地產(chǎn)的深度調(diào)整期，繼續(xù)深耕是否是自救的秘籍呢？

文/每日資本論

八年前，中國香港頂流家族太子爺鄭志剛升任新世界發(fā)展執(zhí)行副主席兼總經(jīng)理，成為香港商界炙手可熱的精英代表。不過，曾與鄭志剛共事過的香港菁英會(huì)榮譽(yù)主席洪為民這樣評(píng)價(jià)他——身上有一種傲氣，香港其他的富二代，他可能都瞧不上的。“這種傲氣，對(duì)一個(gè)生意人來說，未必是好事，他還沒有經(jīng)過大風(fēng)浪。”

沒想到一語成讖。6月30日，新世界發(fā)展公告稱，非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席鄭志剛，向董事會(huì)提出辭任，這項(xiàng)人事變動(dòng)從7月1日起生效。去年9月，他就已經(jīng)辭任執(zhí)行副主席和行政總裁。

這意味著，作為公司創(chuàng)辦人之一鄭裕彤的長孫，以及董事會(huì)主席鄭家純的長子，一直被視為集團(tuán)的潛在接班人鄭志剛?cè)嫱顺隽诵率澜绨l(fā)展。

與此同時(shí)，新世界發(fā)展還向香港交易所提交公告，宣布已通過新的再融資定期貸款融資協(xié)議，達(dá)成香港史上規(guī)模最大的882億港元（約142.8億新元）貸款再融資協(xié)議，包括多筆不同期限的銀行貸款，最早到期日為2028年6月30日。

這無疑讓資金吃緊的新世界發(fā)展獲得了一絲喘息空間——新世界發(fā)展的2025年夏季，充斥著資金鏈緊繃的警報(bào)聲。6月初，這家香港四大地產(chǎn)商之一的企業(yè)突然宣布，將延期支付四只永續(xù)債共計(jì)7720萬美元利息。市場反應(yīng)迅速而殘酷：股價(jià)單日暴跌超10%，多只永續(xù)債價(jià)格斷崖式下跌。

目前，新世界發(fā)展是中國香港負(fù)債最重的開發(fā)商之一，截至去年底總負(fù)債達(dá)2109億港元。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年中報(bào)，新世界發(fā)展現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物218.58億港元，但短期債務(wù)高達(dá)322.25億港元，流動(dòng)負(fù)債達(dá)到驚人的808.71億港元。換言之，新世界發(fā)展的資金鏈隨時(shí)有斷鏈的可能。

如今，隨著鄭志剛的黯然離場，好奇的投資者不禁要問，這位曾經(jīng)力推新世界百貨上市，又曾打造文化與商業(yè)結(jié)合的K11而走紅的商業(yè)精英，怎么就沒實(shí)現(xiàn)“美麗新世界”？總算能喘口氣的新世界發(fā)展，未來又該如何自救？

鄭志剛的開局非常亮眼。2007年3月，他出任新世界發(fā)展執(zhí)行董事，這一任命被解讀為鄭裕彤家族第三代接班的信號(hào)。同年7月，新世界百貨在港交所掛牌。2008財(cái)年，新世界百貨營收增長42.3%至14.89億港元，經(jīng)營利潤增長68%至5.89億港元，此后連續(xù)五年被選入“福布斯亞洲200強(qiáng)優(yōu)秀中小企業(yè)”。

在第一份商業(yè)考卷得到驕人的成績后，2008年初，鄭志剛萌生將藝術(shù)中心與購物中心結(jié)合起來的想法——綜合博物館與零售、藝術(shù)與商業(yè)概念的K11品牌由此誕生，K表示Kingdom（疆土），11則是K在字母表的排位。

2009年12月，號(hào)稱“全球首個(gè)藝術(shù)購物館”的K11在香港尖沙咀開業(yè)，率先將藝術(shù)、人文、自然三大核心元素融合，長期展示鄭志剛收藏的十三件價(jià)值2000萬港元的藝術(shù)品。K11匯聚全球潮流品牌，65%為旗艦店，且為首次進(jìn)駐香港。

一炮而紅。開業(yè)第一年，K11就實(shí)現(xiàn)盈利，收入比整改前翻了3倍。2014年上海K11莫奈特展曾創(chuàng)造三個(gè)月吸引35萬人的盛況。這也讓K11和鄭志剛的知名度直線上升，但或許也因此鄭志剛的野心也迅速膨脹。

從2017年開始，K11就進(jìn)入了迅猛擴(kuò)張期。彼時(shí)，一座K11的項(xiàng)目成本，大概在50億港元。而鄭志剛竟然一下子把K11從原來的4座，迅速擴(kuò)張到了34座。

不幸的是，當(dāng)內(nèi)地消費(fèi)者對(duì)高端商業(yè)的熱情未能如預(yù)期般持續(xù)，K11從“打卡圣地”淪為財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)——這些商場，在開業(yè)之后，很多都沒有復(fù)刻第一座K11的成功。2023年內(nèi)地的K11出租率均值只有78%，深圳的K11開業(yè)首年，更是創(chuàng)造了超過2億的虧損。

鄭志剛的激進(jìn)不僅體現(xiàn)在K11。2017年掌舵新世界發(fā)展后，他徹底顛覆了香港房企“重資產(chǎn)、低負(fù)債”的傳統(tǒng)。2019年，他豪擲約百億在杭州拿地，刷新當(dāng)?shù)厣逃玫亟灰准o(jì)錄；2022年底內(nèi)地房企集體暴雷時(shí)，他仍攜百億資金逆勢抄底。這些決策如今看來代價(jià)沉重——2021年以200億港元拿下的廣東舊改項(xiàng)目，估值已縮水30%。

負(fù)債結(jié)構(gòu)揭示激進(jìn)擴(kuò)張的代價(jià)。在鄭志剛?cè)纹趦?nèi)，新世界負(fù)債率從30%飆升至57.5%，若計(jì)入永續(xù)債，綜合負(fù)債率超80%。2024財(cái)年，新世界發(fā)展凈虧損194.62億港元，為20年來首次虧損。

公允地講，鄭志剛在K11上還是可圈可點(diǎn)的，唯一的問題就是戰(zhàn)略方向問題。大背景是，2019年中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，國內(nèi)部分知名房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了嚴(yán)重的債務(wù)問題，房價(jià)也處于下滑趨勢。此時(shí)，無論是否是K11還是什么花樣的房地產(chǎn)戰(zhàn)術(shù)，在大環(huán)境下不值一提。這就可以理解，為何在早期K11能夠紅得發(fā)紫，而10年后就會(huì)一虧再虧。

某種層面上來說，鄭志剛確實(shí)有錯(cuò)，但在地產(chǎn)深度調(diào)整期逆勢而為，整個(gè)新世界發(fā)展集團(tuán)層面為何沒有其他聲音？這也有點(diǎn)說不過去。

當(dāng)然，現(xiàn)在擺在桌面上的問題是如何自救？

2024年11月，黃少媚接任鄭志剛為行政總裁，她很快祭出“七招減債”計(jì)劃：出售發(fā)展項(xiàng)目、變賣非核心資產(chǎn)、釋放農(nóng)地價(jià)值、提升租務(wù)回報(bào)、精簡成本、暫停派息和積極財(cái)務(wù)管理。

同時(shí)，為提振市場信心，鄭氏家族成員及高管自掏腰包斥資超6000萬港元購買自家樓盤。今年1月，黃少媚本人更以5488萬港元購入新世界旗下北角皇都豪宅。

黃少媚7板斧也是無奈之舉。畢竟，2025財(cái)年需回籠260億港元資金，出售核心或非核心資產(chǎn)，應(yīng)對(duì)今年超300億港元的債務(wù)到期高峰。黃少媚表示：“總體戰(zhàn)略上，我們會(huì)一如既往地維持優(yōu)質(zhì)的品牌定位。未來，我們?cè)谙愀酆蛢?nèi)地都將陸續(xù)推出物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。如香港有粉嶺馬適路、九龍?zhí)撩倒褰值软?xiàng)目，即將在3月動(dòng)工。此外，我們也會(huì)積極參與北部都會(huì)區(qū)的發(fā)展。在內(nèi)地，我們有深圳西麗、龍崗以及杭州二期項(xiàng)目，還有上海淮海中路等項(xiàng)目。”

但地產(chǎn)調(diào)整還未結(jié)束，市場信心重建更為艱難。黃少媚繼續(xù)深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域，也未能讓人眼前一亮。而且，新世界發(fā)展盡管完成再融資，只是頭頂?shù)睦讜簳r(shí)被移開，還未被真正拆除。未來，一旦地產(chǎn)業(yè)務(wù)若信譽(yù)崩塌，可能連帶影響其包括金融旗艦業(yè)務(wù)在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)。請(qǐng)系好安全帶！