負債2019億，鄭志剛夢碎美麗“新世界”

這家香港頂流家族第三代掌舵人黯然離場，但在地產的深度調整期，繼續深耕是否是自救的秘籍呢？

文/每日資本論

八年前，中國香港頂流家族太子爺鄭志剛升任新世界發展執行副主席兼總經理，成為香港商界炙手可熱的精英代表。不過，曾與鄭志剛共事過的香港菁英會榮譽主席洪為民這樣評價他——身上有一種傲氣，香港其他的富二代，他可能都瞧不上的。“這種傲氣，對一個生意人來說，未必是好事，他還沒有經過大風浪。”

沒想到一語成讖。6月30日，新世界發展公告稱，非執行董事及非執行副主席鄭志剛，向董事會提出辭任，這項人事變動從7月1日起生效。去年9月，他就已經辭任執行副主席和行政總裁。

這意味著，作為公司創辦人之一鄭裕彤的長孫，以及董事會主席鄭家純的長子，一直被視為集團的潛在接班人鄭志剛全面退出了新世界發展。

與此同時，新世界發展還向香港交易所提交公告，宣布已通過新的再融資定期貸款融資協議，達成香港史上規模最大的882億港元（約142.8億新元）貸款再融資協議，包括多筆不同期限的銀行貸款，最早到期日為2028年6月30日。

這無疑讓資金吃緊的新世界發展獲得了一絲喘息空間——新世界發展的2025年夏季，充斥著資金鏈緊繃的警報聲。6月初，這家香港四大地產商之一的企業突然宣布，將延期支付四只永續債共計7720萬美元利息。市場反應迅速而殘酷：股價單日暴跌超10%，多只永續債價格斷崖式下跌。

目前，新世界發展是中國香港負債最重的開發商之一，截至去年底總負債達2109億港元。財務數據顯示，截至2025年中報，新世界發展現金及現金等價物218.58億港元，但短期債務高達322.25億港元，流動負債達到驚人的808.71億港元。換言之，新世界發展的資金鏈隨時有斷鏈的可能。

如今，隨著鄭志剛的黯然離場，好奇的投資者不禁要問，這位曾經力推新世界百貨上市，又曾打造文化與商業結合的K11而走紅的商業精英，怎么就沒實現“美麗新世界”？總算能喘口氣的新世界發展，未來又該如何自救？

鄭志剛的開局非常亮眼。2007年3月，他出任新世界發展執行董事，這一任命被解讀為鄭裕彤家族第三代接班的信號。同年7月，新世界百貨在港交所掛牌。2008財年，新世界百貨營收增長42.3%至14.89億港元，經營利潤增長68%至5.89億港元，此后連續五年被選入“福布斯亞洲200強優秀中小企業”。

在第一份商業考卷得到驕人的成績后，2008年初，鄭志剛萌生將藝術中心與購物中心結合起來的想法——綜合博物館與零售、藝術與商業概念的K11品牌由此誕生，K表示Kingdom（疆土），11則是K在字母表的排位。

2009年12月，號稱“全球首個藝術購物館”的K11在香港尖沙咀開業，率先將藝術、人文、自然三大核心元素融合，長期展示鄭志剛收藏的十三件價值2000萬港元的藝術品。K11匯聚全球潮流品牌，65%為旗艦店，且為首次進駐香港。

一炮而紅。開業第一年，K11就實現盈利，收入比整改前翻了3倍。2014年上海K11莫奈特展曾創造三個月吸引35萬人的盛況。這也讓K11和鄭志剛的知名度直線上升，但或許也因此鄭志剛的野心也迅速膨脹。

從2017年開始，K11就進入了迅猛擴張期。彼時，一座K11的項目成本，大概在50億港元。而鄭志剛竟然一下子把K11從原來的4座，迅速擴張到了34座。

不幸的是，當內地消費者對高端商業的熱情未能如預期般持續，K11從“打卡圣地”淪為財務負擔——這些商場，在開業之后，很多都沒有復刻第一座K11的成功。2023年內地的K11出租率均值只有78%，深圳的K11開業首年，更是創造了超過2億的虧損。

鄭志剛的激進不僅體現在K11。2017年掌舵新世界發展后，他徹底顛覆了香港房企“重資產、低負債”的傳統。2019年，他豪擲約百億在杭州拿地，刷新當地商用地交易紀錄；2022年底內地房企集體暴雷時，他仍攜百億資金逆勢抄底。這些決策如今看來代價沉重——2021年以200億港元拿下的廣東舊改項目，估值已縮水30%。

負債結構揭示激進擴張的代價。在鄭志剛任期內，新世界負債率從30%飆升至57.5%，若計入永續債，綜合負債率超80%。2024財年，新世界發展凈虧損194.62億港元，為20年來首次虧損。

公允地講，鄭志剛在K11上還是可圈可點的，唯一的問題就是戰略方向問題。大背景是，2019年中國內地房地產市場進入深度調整期，國內部分知名房地產公司出現了嚴重的債務問題，房價也處于下滑趨勢。此時，無論是否是K11還是什么花樣的房地產戰術，在大環境下不值一提。這就可以理解，為何在早期K11能夠紅得發紫，而10年后就會一虧再虧。

某種層面上來說，鄭志剛確實有錯，但在地產深度調整期逆勢而為，整個新世界發展集團層面為何沒有其他聲音？這也有點說不過去。

當然，現在擺在桌面上的問題是如何自救？

2024年11月，黃少媚接任鄭志剛為行政總裁，她很快祭出“七招減債”計劃：出售發展項目、變賣非核心資產、釋放農地價值、提升租務回報、精簡成本、暫停派息和積極財務管理。

同時，為提振市場信心，鄭氏家族成員及高管自掏腰包斥資超6000萬港元購買自家樓盤。今年1月，黃少媚本人更以5488萬港元購入新世界旗下北角皇都豪宅。

黃少媚7板斧也是無奈之舉。畢竟，2025財年需回籠260億港元資金，出售核心或非核心資產，應對今年超300億港元的債務到期高峰。黃少媚表示：“總體戰略上，我們會一如既往地維持優質的品牌定位。未來，我們在香港和內地都將陸續推出物業發展項目。如香港有粉嶺馬適路、九龍塘玫瑰街等項目，即將在3月動工。此外，我們也會積極參與北部都會區的發展。在內地，我們有深圳西麗、龍崗以及杭州二期項目，還有上海淮海中路等項目。”

但地產調整還未結束，市場信心重建更為艱難。黃少媚繼續深耕房地產領域，也未能讓人眼前一亮。而且，新世界發展盡管完成再融資，只是頭頂的雷暫時被移開，還未被真正拆除。未來，一旦地產業務若信譽崩塌，可能連帶影響其包括金融旗艦業務在內的其他業務。請系好安全帶！