住108平兩居房子的朋友，最近睡不著了！(買房邏輯2025版）

JALO HOME ∣ ISSUE 357

這兩年，買房的邏輯發生了巨大變化。變化有多巨大呢？說是中國商品房市場建立以來的最大變化，一點也不算夸張。

伽羅生活的主業是家居產品，而家居產品又跟房子密切相關。我們在一直在跟蹤和更新“買房邏輯”，拋磚引玉，希望能給大家以參考。

1. 買房的邏輯為什么會變？

首先是社會情緒方面。這些年，手里沒錢的人“想通了”：為什么要掏空6個錢包買房、下半輩子累死累活給銀行打工呢？手里有錢的人“想不通”：出生率這么低，我買了房以后誰接盤？

不要小看這種社會情緒。它源自社會的主流敘事，決定了市場參與者的信心。它不是出幾條政策、降一點利率能改變的。

其次是市場層面。過去的四五十年，買房是妥妥的投資行為，買房是為了賺錢；而現在，“房住不炒”可以說已經實現了，買房跟買車、買手機、買衣服一樣，成為消費行為。沖著發家致富買房的人，也有，但絕對不多了。

第三，產品層面。隨著這兩年“好房子”標準的提出、新版《住宅項目規范》的落地，新建住宅的模樣，已經顛覆很多人的認知。

社會情緒的變化、市場的變化，我們平時刷短視頻、看新聞，或者跟房產經紀人聊聊天，都很容易感知。重點說一下產品層面的變化。

2. 現在的新房已經卷到什么程度？

這幾年，新房市場的變化，用"天翻地覆"4個字形容，一點也不為過。

真不是故作驚人之語。先看一張圖：▼

圖上的3個戶型圖，都來自真實的樓盤。最上面的房子，跟最下邊的房子，建筑面積相差61平，總價相差一兩百萬，但從各個空間的體量來看，住起來竟然差不多！這是近年來新房市場住宅進化的一個縮影。

① 低容積率時代來了

容積率是一個比值：用小區的總建筑面積，除以用地面積，就得到容積率。

容積率就是錢。去年，臺灣網紅政治人物柯文哲攤上的事，就涉及容積率——檢方指控，柯文哲身為市長，違反法律規定，給開發商京華城過高的容積率。

對于開發商來說，容積率越高，就可以蓋越多的房子、賺越多的錢。比如，一塊10萬平方米的地，容積率定成3，開發商就有30萬平方米的可售面積；容積率定成4，就有40萬平方米的可售面積。

對于政府來說，容積率越高、開發商可售面積越高，那么賣這塊地時，即便樓面價一樣甚至略低點，總價都能更高，土地財政收入更高。

對于購房者來說，容積率越高，說明這塊地上蓋的房子越多、樓棟越密，住的人也就越多。

看到這里你大概明白了。在土地到房子這個鏈條上，只有購房者是不愿意容積率太高的。不過，前些年房子老是漲，購房者的意見沒啥用。

所以前些年我們國家建了很多高容積率、高密度、高樓棟的房子。有的城市，房價相對比較低，開發商就通過高容積率提高貨值。有些小區樓棟間距不足30米，妥妥的"水泥森林"，上班高峰期還出現"千人搶電梯"現象。

好在這兩年情況在變化。2022年至2024年，重點城市在售宅地的平均容積率均在2.1左右；自2025年初開始，這一指標持續維持在2.0以下，至2025年4月，已降至1.94。

此外，新版的《住宅項目規范》，把住宅建筑分為五類：低層（1-3層），多層1類（4-6層），多層2類（7-9層），高層1類（10-17層），多層2類（18-26層）。26層以上，已不在冊。也就是說，以后再也不會有新建的超高層住宅了。

數字是枯燥的，直接說結論：高容積率、高密度的樓盤將逐漸減少，超高層住宅將全面退出新房市場。

② 得房率，一個比一個夸張

得房率也是一個比值：套內面積(房屋內實際可使用的面積，在新房購房合同或者二手房房本上均有明確數字體現)，除以建筑面積(一般也是銷售面積)。

而建筑面積，是在套內面積基礎上加上公攤面積。所以一般來說，高層住宅因為電梯、消防通道等公攤大，得房率都比較低。

但如果開發商愿意在陽臺、飄窗、“空中花園”等地方做一些文章，多弄一些“贈送面積”，那么得房率一下就拉起來了。

前些年，國內商品房的得房率通常在70%-90%之間。現在房子不好賣了，開發商有充足的動力折騰。

先看數據：截至2024年6月末，全國主要城市得房率超過100%的項目已經超過70個。

再看一些得房率堪稱“喪心病狂”的戶型圖吧，都是市場上的真實項目：

北京某樓盤戶型圖，得房率約98%

西安某樓盤戶型圖，得房率138%

廣州某樓盤戶型圖，得房率約148%

成都某樓盤戶型圖，得房率約166%

③ 居住舒適度被放在首要位置

“好房子”，就是低容積率、高得房率、居住舒適度更強的房子。我們具體能夠在什么方面感受到提升呢？舉幾個例子：▼

■ 層高

新版《住宅項目規范》明確，新建住宅建筑層高不低于3米，較原有標準增加20厘米。這個調整不僅讓居住者的空間感受更好，還方便了新風系統、中央空調、地暖、隔音材料的安裝，采光和通風也會改善。

■ 隔音

新版規范提高了臥室、起居室與相鄰房間之間墻、樓板的隔聲要求，提高了建筑外窗的隔聲標準。另外，還首次以強制性國家標準形式，升級了住宅的保溫、隔熱、通風要求。

■ 陽臺

你敢信？連戶型最落后的北京，新房都有陽臺了！而且全國很多地方已經明確，對于達到要求的封閉式陽臺，按水平投影面積的一半計算容積率，同時還放寬了開敞陽臺的進深尺寸、面積占比。這有助于推動"大陽臺""空中花園"等設計，提高了得房率，還創造了更通透、實用的空間。

■ 客廳

面寬大、進深短的“大橫廳”，已經成為新建商品房的主流設計。這種大橫廳看起來開闊，用起來靈活，傳統的豎廳在它面前顯得非常壓抑、采光面也小。

■ 公區

這兩年新建的樓盤，公區也特別卷，比如：豪氣的小區大門、超大會所、星空頂車庫、石材+鋁板的外立面、大面積石材的裝修……

3、新房不僅互相卷，還開始卷二手房了

現在市面上有兩種新房：一種是“好房子”之前的，一種是之后的。

“好房子”之前的新房，處境極為尷尬。買這樣的房子，就等于1949年加入國軍。因此，為了跟上時代，有的開發商，只好玩起了騷操作：把已經開盤的項目，重新報規、修改產品。怎么改呢？比如，已經開盤8個月的北京某樓盤，都重新報規，增加了南北陽臺。

這就苦了那些已經蓋得差不多、或者已經蓋好的新房了。比如北京某樓盤，拿地之后捂了20多年，這兩年終于入市。雖然也算是新盤吧，看戶型設計，妥妥的上世紀的產物：大進深、窄面寬，得房率也低。這樣的房子，要跟這兩年才拿地的一眾新盤競爭，談何容易？所以只能降價了。——總不能拆了重新蓋吧？

某樓盤140㎡三居的戶型圖。2025年賣這樣的新房，要么把價格降到位，要么慢慢賣，做時間的朋友

長江后浪推前浪、前浪拍在沙灘上。前些年大家喜歡買周邊有規劃，接二連三有新地拍賣的板塊；現在買這種位置的房子，則要小心未來被多次“背刺”，畢竟，產品只會越做越卷。

比如，北京、上海"好房子"里面有一條，144㎡以上的戶型可在一個房間設置挑高空間，只計算單層容積率，所以"好房子"的層面內還會有不斷的迭代。

新房的產品卷到這種程度，對二手房的打擊很大。現在房地產市場是買方市場。前些年大家買房不在乎產品力，并不代表大家不知道什么是好房子。房子這事沒什么高深的學問，群眾的眼睛是雪亮的。

試問：

■ 你房齡20年的108平兩居，如何跟人家剛蓋好的89平三居競爭？

■ 3梯8戶的塔樓，如何跟2梯2戶的板樓競爭？

■ 人車不分流、到處是裸露泥地的老小區，如何跟地庫車位比1:2、園林式綠化的新樓盤競爭？

在層出不窮的“好房子”面前，之前的老房子，就像智能手機面前的諾基亞那么窘迫、尷尬。它們也只能靠著學區之類的附加屬性，勉強續命了。但出生人口變少，“學區續命”將來還會那么靈嗎？

說得難聽一點：二手房本來就應該在住宅置換價值鏈的下游。二手房不好賣，屬于理所當然的價值回歸。

更要命的是，新房不僅產品力領先二手房，價格也開始卷起來了。二手房4萬一平，得房率75%；新房也是4萬一平，得房率90%。你看哪個更劃算？

因此，這兩年出現一個現象：只要片區內有新的住宅項目，這片區的二手房，就該降價了。

4. 新的買房邏輯：如果你還要買房，你該怎么辦？

① 徹底改變認知

伽羅生活的用戶，大多經歷過上一個房地產周期，也就是那個閉著眼睛買房都能賺錢的時代：不需要糾結什么塔樓、板樓，不要考究容積率是5還是3.5，買到就是賺到，倉位越大賺得越多。現在周期變了，可能思想不容易轉過彎來。

為了給大家留下深刻印象，請允許我說得極端一點：未來幾年，只有不到5%的房子有投資屬性，能夠幫你賺錢；剩下超過95%的房子，都只具備大宗耐用消費品的價值。

什么是消費品？比如你買了一部新手機，當你激活的時候，這部手機就已經貶值了大幾百塊了；當你換手機的時候，你是不會盼著賣二手賺錢的，頂多出手的時候少賠一點。我們買房子，也得有這樣的覺悟。

② 從真實的居住需求出發

仍然舉一個買手機的例子。前一陣我看到市面上有一款手機，它的拍照功能，在小紅書上好評如潮。我買回來發現，系統用不慣，鏡頭很龐大、持握不便；而且冷靜一想，我并不是喜歡拍照的人。幸好支持7天無理由，我趕緊把它給退了，仍然買了一臺在小紅書上被稱為“老年機”的iPhone。

假如回到十年前，買房子肯定選升值潛力大的，就像當初買手機無腦選iPhone一樣。現在不一樣了，手機市場進入百花齊放的時代，“房價永遠漲”的美夢則破滅了。投資品的選擇方法很單一，能掙錢就行；消費品的邏輯就比較復雜，因為每個人的需求是不一樣的，也“百花齊放”了。

“好房子”再好，也要適合你才行。如果買了之后發現居住不合適，那單純算資金賬可能淪為純純的虧損“大冤種”。只是因為"好房子""新規""戶型比我的房子迭代了好幾輪"而買房的，可要萬分小心了，好好評估自己家的需求。

比如：臨近退休的朋友，是否必須要住在市中心？其實完全不需要太強的地段，在近郊地鐵口、離大醫院近，是不是也就夠用了？

孩子上小學，有必要住在離學校近的地方，接送方便；孩子上初中、高中，可以自己上學了，或者住校了，那還非得全家人都擠在市區老破小嗎？

我當然不是在鼓吹大家都搬出市區。需求是多元的。很多朋友就喜歡市中心的氛圍，喜歡一下樓就是商場、餐館，這都沒毛病。只要想清楚、不后悔，就可以。

③ 什么樣的房子能保值、或者少貶值？

雖然我說大多數房子會成為消費品，但誰都不會跟錢過不去，大家肯定還是想買那5%的、相對能保值的房子。這些房子有什么特點呢？

首先，所在片區供應少、需求強。供求關系決定價格。想想你賣房時的情況：周邊樓盤的同檔次房子，都是你的競爭對手。如果片區內有很多待開發的住宅用地，就會出現這樣的情況：當你賣房時，有很多比你的房子新、甚至干脆是新樓盤的新房，跟你爭奪買家。

這方面，必須承認，市中心的房子有一定的優勢。因為市中心經過好幾十年的開發，基本上不太會有新的商品房供地了。供地少，后續新賣地、新規劃、更卷產品背刺的可能性就小，你的房子不會迎來一輪又一輪的內卷。

再從需求層面考慮：市中心的位置，市區各個方位的購房者都不會抗拒；你在市中心的房子，全城市的人甚至外市的人都有可能接盤。這自然會比地緣型的房子(只有某個地方的人會買)更有需求，更具備保值、增值的底氣。

其次，周邊產業強。職住合一、上班近，這種購房需求永遠是堅挺的。更發達的產業，意味著更多的人口、更強的購買力。這幾年北京望京的房子，價格降得厲害，原因就是望京很多互聯網公司不太行了。

第三，產品過得去。房齡不能太老、得房率不能太低，戶型不能太落后，小區不能太破。否則你拿什么跟層出不窮的新產品競爭呢？

第四，總價有門檻。高預算客戶更加挑剔，開發商需要提供更充分購買理由。因此，至少在現階段，無論是新房還是二手房，產品力不差的房子，總價都不會太低。比如北京，這個門檻可能是1000萬左右。

④ “等等黨”永遠贏

如果你買不到那5%的具備投資屬性的房子，那么買房子就相當于買手機。手機有個特點，升級換代特別快，“等等黨”總是能夠買到配置更高的。買房子這事也一樣：再等等，房子會不會越來越便宜，得房率會不會越來越高，產品力會不會越來越好？

即使你不認同這樣的想法，建議你也不要強行對著干。因為它是一種社會情緒，它是無敵的。

總之，早買早享受，晚買享折扣。如果不是非換不可，建議還是先等等吧。現在的房子又不是不能住。而且，你的生活中比房子更重要的事情，實在是太多了。

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