上海的房子見底了嗎？

周末至今，對(duì)上海地產(chǎn)的討論熱度比較高，主要是因?yàn)閹讉€(gè)數(shù)據(jù)：

上周六，也就是前天，上海二手房網(wǎng)簽量是1585套，創(chuàng)22年以來(lái)的單日成交新高；

今早統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)，上周單周，上海累計(jì)二手房網(wǎng)簽7732套，刷新近5年新高；

按照目前的推測(cè)，算上今天和明天，3月合計(jì)的二手房成交會(huì)在3.1萬(wàn)套，將會(huì)是最近10年的所有3月份里，僅次于2016年3月和2021年3月的第三高。

我個(gè)人覺得，要考慮到幾個(gè)事實(shí)，綜合來(lái)看：

1、上海的外環(huán)內(nèi)放松限購(gòu)政策，是2月25日落地的，咱們此前聊過《》，因此，這無(wú)疑釋放了一波增量需求；

2、3月的3.1萬(wàn)套成交，看似很多，但相比去年3月，也不過是同比增7%而已，下圖，也就是說(shuō)，去年也有小陽(yáng)春，關(guān)鍵是小陽(yáng)春之后，能否穩(wěn)得住。

3、最最關(guān)鍵的在于，這幾萬(wàn)套的成交結(jié)構(gòu)很有意思，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-2月，上海的二手房成交中，300萬(wàn)以下戶型的成交占比是56%，而3月份，300萬(wàn)以下的成交占比攀升至了70%以上，換句話說(shuō)，主要是低總價(jià)的房子的成交，迅速提升，而這和第一點(diǎn)的政策放松，其實(shí)是能對(duì)應(yīng)起來(lái)的——簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是政策放開后，低價(jià)房被釋放出來(lái)的需求，掃蕩了一圈。

4、一個(gè)價(jià)格層面的事實(shí)是，下圖，成交套數(shù)火熱的情況下，上海的二手房掛牌價(jià)，是繼續(xù)環(huán)比下滑的。

5、要理解這些釋放出來(lái)的需求，掃貨的心理，也得從“低利率時(shí)代”的視角出發(fā)——截至2月，上海的二手房?jī)r(jià)格同比跌幅是-6.2%，而據(jù)統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)跌完后，現(xiàn)在上海地區(qū)老破小二手房租售比在2.45%左右；而與此同時(shí)，與去年同期相比，存款利率、保險(xiǎn)預(yù)定利率、理財(cái)業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)，這些投資端的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率都在下行，而公積金貸款利率等信貸利率也在下行，因此，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，就變得值得下手了（信貸成本接近租售比，那不如用租房的錢交利息；而固收類投資品種的收益也和租售比差不多，買理財(cái)?shù)男詢r(jià)比也不高了）。

6、現(xiàn)在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求呈現(xiàn)啞鈴型結(jié)構(gòu)，啞鈴兩側(cè)的需求是比較明確的，一方面，高凈值客戶的需求是確定性的，因此上海的新房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比都還可以，且豪宅市場(chǎng)去年開始就很不錯(cuò)了；另一方面，就是上述提到的，300萬(wàn)以內(nèi)的購(gòu)房需求，也在下跌后，被激發(fā)出來(lái)了。

但是，關(guān)鍵是，中間的價(jià)格帶上，很難繼續(xù)向上傳導(dǎo)，也就是說(shuō)，賣了300萬(wàn)的房子的人里面，繼續(xù)夠一夠，去買500-600萬(wàn)的房子的人，比例不高，這里核心就是對(duì)未來(lái)收入預(yù)期的判斷。

而且，現(xiàn)在還出了一個(gè)新的問題，這部分人群，很多都是未來(lái)最容易被AI取代的第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員。

總結(jié)一下，個(gè)人對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)觀點(diǎn)哈，不一定對(duì)。

1、分化是大的趨勢(shì)，城市間的分化，新老房源的分化，房屋品質(zhì)的分化，區(qū)位的分化，等等，而從總量來(lái)看，很難看到需求的整體抬升，這是人口結(jié)構(gòu)決定的。

2、“住好房子”也是長(zhǎng)期趨勢(shì)，住的開心、住的舒心，本身就是一種7*24小時(shí)的高額且無(wú)法替代的回報(bào)，近期有個(gè)挺重要的事情——湖北多地的“住建局”（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局），率先更名為了“住房和城市更新局”，《》，其實(shí)就是說(shuō)，商品房發(fā)展了20多年后，房地產(chǎn)從“增量開發(fā)時(shí)代”進(jìn)入了“存量更新時(shí)代”。

3、有一套房，還是有一定必要的，參考日本的經(jīng)驗(yàn)，隨著人口的老齡化，未來(lái)租房市場(chǎng)里，老年人大概率會(huì)在租房市場(chǎng)被歧視（擔(dān)心你噶在里面，包括新版的《殯葬管理?xiàng)l例》今天正式施行了，未來(lái)禁止住宅專門用來(lái)存放骨灰，本質(zhì)上都是因?yàn)椤八廊恕边@事兒會(huì)讓房子折價(jià)），因此，想要一輩子租房，且還租的很舒心，也是有風(fēng)險(xiǎn)的。

4、即使很多房子由于價(jià)格到了低位，房東惜售，流動(dòng)性凍結(jié)，跌不動(dòng)，但也可能橫盤很久，不一定能跑贏無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，這就導(dǎo)致從大類資產(chǎn)的角度看，其性價(jià)比，不一定比得上其他生息資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)股權(quán)類資產(chǎn)。

下圖，是我星球里每月定期更新的，滬深300指數(shù)/北上深二手房周掛牌價(jià)的走勢(shì)圖，比值越高，說(shuō)明股權(quán)類資產(chǎn)的表現(xiàn)相對(duì)更好。

我個(gè)人的想法是，未來(lái)更合理的做法，是有一套房，然后在能承受波動(dòng)和回撤的情況下，將大部分資金，投資在優(yōu)質(zhì)股權(quán)類資產(chǎn)上——當(dāng)然，優(yōu)質(zhì)股權(quán)的定義在于，合理的估值+合理的業(yè)績(jī)?cè)鏊伲鴥?yōu)質(zhì)股權(quán)的篩選，是動(dòng)態(tài)的過程，這也就是基金經(jīng)理、投顧主理人們提供的價(jià)值了。

當(dāng)然，如果你風(fēng)險(xiǎn)偏好不滿足的話，最好的方式，就是一套房，然后直接多做存款、保險(xiǎn)、理財(cái)?shù)鹊惋L(fēng)險(xiǎn)品種。

多聊幾句市場(chǎng)的熱點(diǎn)哈。

1、A股，今天有兩個(gè)亮點(diǎn)。

其實(shí)昨晚，在展望《》中，咱們都有提及。

第一，是大類資產(chǎn)的負(fù)相關(guān)性，在逐步回歸。

大家也記得，3月伊朗沖突發(fā)生以來(lái)，黃金和油價(jià)往往是反向的走勢(shì)，也即油價(jià)漲了股票跌，而股票跌的時(shí)候，作為避險(xiǎn)資產(chǎn)的黃金也跌，這里很大一部分原因，是由于流動(dòng)性沖擊，我們也解釋過。

而從上周五開始，下圖，在油價(jià)沖高的過程中，股市下跌，但黃金同步反彈，對(duì)權(quán)益資產(chǎn)起到了對(duì)沖的效果。

而與此同時(shí)，黃金股和有色板塊也同步反彈，黃金股ETF華夏（159562），上周五漲2.5%，今天漲3.7%，累計(jì)反彈6%，領(lǐng)漲全市場(chǎng)。

第二，是中國(guó)資產(chǎn)的韌性，繼續(xù)顯現(xiàn)。

下圖，是截至16點(diǎn)，伊朗沖突以來(lái)，全球主要股指的表現(xiàn)，其中，A股和港股的跌幅都在7個(gè)點(diǎn)出頭，和美股（標(biāo)普500期貨）接近，而日韓股市今天同步暴跌后，累計(jì)跌幅正接近此前的最大回撤。

近期比亞迪的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，說(shuō)了一個(gè)數(shù)字

油價(jià)推高下，公司在澳大利亞、新西蘭、菲律賓等地一天銷量相當(dāng)于以前2周的量，今年150萬(wàn)臺(tái)銷量有信心，甚至還會(huì)更高。

真特么是國(guó)運(yùn)啊（以下非雅迪廣告）。

2、債券，今天有個(gè)小作文。

下圖，是今天各個(gè)30年國(guó)債的日內(nèi)變動(dòng)，其中，框出來(lái)的25特6很奇怪，其他的券都下行了2bps以上，只有他，基本沒動(dòng)，今天下午一度是唯一上行的。

據(jù)說(shuō)，是某農(nóng)商行此前在控盤，最近被打到止損了。

3、今晚的一則公告。

今晚美的發(fā)了年報(bào)，凈利潤(rùn)同比增14%，關(guān)鍵是同步公告，要通過自有資金和中行順德分行的貸款，回購(gòu)65-130億。

這大概率是這一輪，央行的回購(gòu)增持再貸款政策推出以來(lái)，A股最大的一筆貸款回購(gòu)了，真的牛逼，明天重點(diǎn)關(guān)注下資金走向。

4、表韭基金投顧的跟投操作。

無(wú)。

下圖，本周的星球精選，供大家參考，都是干貨，最近適合保持好合理的反脆弱姿勢(shì)后，多看少動(dòng)。

求贊、在看。

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