尋找中國(guó)資產(chǎn)軸：（一）“十”字資產(chǎn)帶

觀察資產(chǎn)有很多角度。

比如，同樣是追求核心資產(chǎn)，巴菲特和黑石的選擇完全不同。巴菲特總是一副以不變應(yīng)萬(wàn)變、凡事處變不驚的樣子，而黑石則如狐狼般警覺(jué)，一旦風(fēng)吹草動(dòng)，便迅速?gòu)呐f資產(chǎn)方式中調(diào)頭。

本期開(kāi)始，《資產(chǎn)洞見(jiàn)》決定啟用“資產(chǎn)軸”的概念，以切入中國(guó)經(jīng)濟(jì)變局。“軸”，既具有核心的概念，也具有轉(zhuǎn)動(dòng)、聯(lián)動(dòng)、帶動(dòng)的概念。

在不同的范圍，資產(chǎn)軸所指并不相同，就像一塊復(fù)雜的機(jī)械手表，每個(gè)具體的軸，都有具體的功用，在它的應(yīng)用范圍，它就是關(guān)鍵與核心。

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，尋找與探討帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的資產(chǎn)軸肯定具有實(shí)際意義。但能力所限，我們對(duì)中國(guó)資產(chǎn)軸的尋找，只能一點(diǎn)點(diǎn)探索式進(jìn)行，既探討宏觀，也探討微觀。作為開(kāi)篇，首先呈現(xiàn)我們觀察中國(guó)資產(chǎn)軸的基本面理解：“十”字資產(chǎn)帶。

“十”字資產(chǎn)帶及胡煥庸線(xiàn)示意圖

“十”字資產(chǎn)帶

我們強(qiáng)調(diào)：經(jīng)濟(jì)、資產(chǎn)、房產(chǎn)，是同一底色的不同表征。

房產(chǎn)即重要資產(chǎn)，資產(chǎn)背后是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)背后是經(jīng)濟(jì)。

那么，當(dāng)今房產(chǎn)呈現(xiàn)怎樣的格局呢？

這一點(diǎn)，目前社會(huì)各層面在認(rèn)知上沒(méi)有太大爭(zhēng)議，也就是核心城市在支撐著房?jī)r(jià)的企穩(wěn)。

誰(shuí)是核心城市？

北京、上海、深圳、廣州、成都、杭州、武漢……

通常我們用一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市……這樣的概念來(lái)描述，以體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的梯次。

但是，如果我們把這些城市放在平面上觀察，我們就能發(fā)現(xiàn)，它的真實(shí)狀貌，構(gòu)成了清晰的“十”字資產(chǎn)帶。

“十”字的橫軸，從成都、重慶至上海。

“十”字的縱軸，從北京至廣州、深圳。

“十”字的交叉點(diǎn)，為武漢。

中國(guó)房地產(chǎn)獲得支撐的城市，或者有聲音所稱(chēng)的“有房地產(chǎn)投資價(jià)值”的城市，也正在這個(gè)“十”字資產(chǎn)帶上。

“十”字資產(chǎn)帶的合理性

研究中國(guó)經(jīng)濟(jì)，出現(xiàn)過(guò)一條很有名的“胡煥庸線(xiàn)”。

胡煥庸線(xiàn)，1935年由胡煥庸提出，是一條從黑龍江黑河至云南騰沖，大致呈45°的斜線(xiàn)。

線(xiàn)的東南，擁有氣候、人口、效率等優(yōu)勢(shì)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)核心區(qū)；線(xiàn)的西北，環(huán)境承載力低，為經(jīng)濟(jì)邊緣區(qū)。

改革開(kāi)放后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，也快速體現(xiàn)出東部地區(qū)的優(yōu)勢(shì)。胡煥庸線(xiàn)依舊具有很強(qiáng)的參考意義：線(xiàn)的一邊發(fā)展得快，另一邊發(fā)展得慢。

“十”字資產(chǎn)帶則不同，它出現(xiàn)在東部核心區(qū)，是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展再放緩后，資金向優(yōu)勢(shì)地區(qū)收縮所呈現(xiàn)的格局，是埋在胡煥庸線(xiàn)東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)骨骼，即中國(guó)的資產(chǎn)高地。

所謂退潮時(shí)，才知誰(shuí)在裸泳。

真正的中國(guó)經(jīng)濟(jì)樞紐在哪里？“十”字資產(chǎn)帶令人一目了然。

“十”字資產(chǎn)帶的出現(xiàn)并非偶然巧合，它是環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角和成渝，這四個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍區(qū)域的連接線(xiàn)。

“十”字橫軸，為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶（上海、江蘇、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、重慶、四川、貴州、云南）的核心區(qū)域，東起中國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的長(zhǎng)三角，西至西部大開(kāi)發(fā)的龍頭成渝地區(qū)。

“十”字縱軸，則是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的南北中軸線(xiàn)，是具有歷史沿革的經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈，北起環(huán)渤海，南至珠三角，串聯(lián)中國(guó)中部核心城市。

我們通常認(rèn)為，一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐，來(lái)自于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展引領(lǐng)——更好的經(jīng)濟(jì)條件（產(chǎn)業(yè)）吸引人員流動(dòng)與匯集，人員的匯集則帶來(lái)旺盛的房地產(chǎn)需求。

同時(shí)，人員流動(dòng)的硬性條件，還包括先進(jìn)的教育與醫(yī)療。

以上條件，恰恰是“十”字資產(chǎn)帶所具備的。

這條“十”字資產(chǎn)帶，也是中國(guó)人口流動(dòng)的主要線(xiàn)路。把中國(guó)最繁忙的航空線(xiàn)路繪制出來(lái)，其軌跡正是這一區(qū)域。而兩條“十”字交叉線(xiàn)，也包含了房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)支撐：中國(guó)最主要的高校分布和最先進(jìn)的醫(yī)療資源。

雙一流高校

截至2025年7月，全國(guó)共有147所高校入選“雙一流”建設(shè)名單。

擁有“雙一流”數(shù)量前三的省份，即教育第一梯隊(duì)為北京（34所）、江蘇（16所）、上海（15所），處于“十”字資產(chǎn)帶上。

擁有“雙一流”數(shù)量前十的城市：北京（34所），上海（15所），南京（13所），廣州、武漢、成都、西安（各7所），天津（5所），長(zhǎng)沙（4所），哈爾濱（4所）。十城市中，八城市為“十”字資產(chǎn)帶覆蓋，只有西安和哈爾濱在“十”字資產(chǎn)帶之外。

同時(shí)，“十”字資產(chǎn)帶橫豎兩軸也具有產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)的特征。

成都至上海的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶橫向軸，覆蓋長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、成渝三大城市群，擁有內(nèi)河航運(yùn)量全球第一的長(zhǎng)江，串聯(lián)沿江11省市，以上海（金融科創(chuàng)）→武漢（光電子）→成都（電子信息）的產(chǎn)業(yè)梯度，形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。

北京至廣州的京廣發(fā)展縱向軸，則連接京津冀、中原、珠三角三大引擎，依托京廣高鐵日均約46萬(wàn)人次客流，以雄安新區(qū)（科技創(chuàng)新）→鄭州航空港（跨境貿(mào)易）→粵港澳大灣區(qū)（開(kāi)放前沿）形成改革戰(zhàn)略試驗(yàn)田。

國(guó)家級(jí)高新區(qū)

截至2025年7月，中國(guó)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總數(shù)為178家，覆蓋全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市。但是，“十”字資產(chǎn)帶所覆蓋的國(guó)家級(jí)高新區(qū)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

國(guó)家高新區(qū)數(shù)量前十的11個(gè)省份，除遼寧外（8家）——江蘇（18家）、廣東（14家）、山東（13家）、湖北（12家）、江西（9家）、湖南（9家）、河南（9家）、安徽（8家）、四川（8家）、浙江（8家），10個(gè)省份皆在“十”字資產(chǎn)帶，總占比61%。

工信部公布的2024年國(guó)家高新區(qū)綜合排名前50強(qiáng)中，“十”字資產(chǎn)帶中僅計(jì)算重點(diǎn)地區(qū)——長(zhǎng)三角（16家）、廣東（8家）、長(zhǎng)江中游（5家）、京津冀（4家）、成渝（3家），就已經(jīng)占比超70%。

有了上述依托，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就有了基礎(chǔ)性支撐。

按照麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，2024年土地出讓金前十城市中，除西安外，其余九城均來(lái)自于“十”字資產(chǎn)帶。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院2024年土地出讓金前十城市

我們也將從這條“十”字資產(chǎn)帶開(kāi)始，嘗試展開(kāi)我們的資產(chǎn)軸尋找之旅。

（待續(xù)）

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮