棚改重燃：2025的藥方是否能讓房地產(chǎn)回穩(wěn)

7月10日，多家媒體發(fā)文：國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心：以“兩重”“兩新”資金為抓手，加大新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)領(lǐng)域投入

近日，國(guó)家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心表示，錨定到2035年基本實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)，要順應(yīng)規(guī)律、把握趨勢(shì)，緊抓城鎮(zhèn)化動(dòng)力仍然較強(qiáng)的關(guān)鍵時(shí)期，高質(zhì)量推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化四大行動(dòng)，為中國(guó)式現(xiàn)代化提供有力支撐。其中，要以“兩重”“兩新”資金使用為抓手，加大新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)領(lǐng)域投入。

一是加大“兩重”建設(shè)力度，支持符合條件的新一輪農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、潛力地區(qū)城鎮(zhèn)化水平提升、現(xiàn)代化都市圈培育、城市更新和安全韌性提升等標(biāo)志性重大項(xiàng)目建設(shè)，因勢(shì)擴(kuò)圍下沉至人居環(huán)境、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套等城鎮(zhèn)化補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)重點(diǎn)領(lǐng)域。二是針對(duì)老一代、新生代、新世代等不同類型農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口群體的消費(fèi)特征和需求，制定差異化的消費(fèi)品以舊換新接續(xù)政策，納入“兩新”專項(xiàng)支持范圍。三是允許人口流入城市利用超長(zhǎng)期特別國(guó)債、地方政府專項(xiàng)債等資金，加大閑置存量土地回收和存量商品房收購(gòu)力度，持續(xù)擴(kuò)大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口保障性住房供給。

下面就進(jìn)行簡(jiǎn)要的解析：

十年前那場(chǎng)棚改，像一劑強(qiáng)心針扎進(jìn)了三四線樓市的靜脈。央行PSL（抵押補(bǔ)充貸款）開(kāi)閘放水，數(shù)萬(wàn)億資金奔涌，硬生生“買(mǎi)”出了一場(chǎng)“漲價(jià)去庫(kù)存”的魔幻現(xiàn)實(shí)。房子賣(mài)了，庫(kù)存清了，賬面上皆大歡喜。

十年后的今天，“三大工程”重裝上陣，棚改（尤其是城中村改造）被賦予了“消化存量房”的新使命。可市場(chǎng)里的氣氛，卻遠(yuǎn)沒(méi)有當(dāng)年那般亢奮。疑慮寫(xiě)在臉上：這熟悉的配方，在2025年，還能有幾分當(dāng)年的神效？

67%的城鎮(zhèn)化率，像一道無(wú)形的天花板。 2015年，城鎮(zhèn)化率還在56%的爬坡期，農(nóng)民進(jìn)城是洶涌的潮水；如今，潮水漸平，空間收窄，動(dòng)力結(jié)構(gòu)已然生變。重啟棚改，絕不是簡(jiǎn)單的“復(fù)制粘貼”，它必須在全新的棋局里，找到自己的落子點(diǎn)。

一、新棚改的引擎：“兩重”“兩新”的錢(qián)袋子指向哪？

最近，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心的一席話，給新時(shí)期的城鎮(zhèn)化和棚改定了調(diào)子，核心就是攥緊“兩重”（重大戰(zhàn)略、重大安全）和“兩新”（設(shè)備更新、消費(fèi)品以舊換新）這倆錢(qián)袋子：

1、“兩重”的錢(qián)，要花在刀刃上：

不再是撒胡椒面。這筆錢(qián)，明確指向“新一輪農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”、“潛力地區(qū)城鎮(zhèn)化水平提升”、“現(xiàn)代化都市圈培育”、“城市更新和安全韌性提升”這些標(biāo)志性的大項(xiàng)目。更關(guān)鍵的是，它還要“下沉”——沉到人居環(huán)境整治、市政設(shè)施升級(jí)、產(chǎn)業(yè)配套完善這些城鎮(zhèn)化真正的短板和軟肋上。這意味著什么？棚改的錢(qián)，必須和“讓人留得下”綁在一起。光給個(gè)安置房鑰匙？不夠！得配套好產(chǎn)業(yè)，修好路，通好管網(wǎng)，讓進(jìn)城的人有奔頭，城市才有活力。錢(qián)要跟著“能扎根”的項(xiàng)目走。

2、“兩新”政策，盯上新市民的錢(qián)包：

決策者眼睛很毒，看到了老一代農(nóng)民工、新生代、甚至更年輕的“新世代”，消費(fèi)習(xí)慣和需求天差地別。新政要求，得針對(duì)這些差異，搞量身定做的“以舊換新”政策，家電、家具、甚至汽車(chē)，都能納入“兩新”的支持范圍。這招妙在哪？它不僅僅是為了刺激消費(fèi)數(shù)字好看，更是要讓新市民的生活品質(zhì)真提升，讓他們?cè)诔抢铩皹?lè)業(yè)”之后，能真正“安居”，有歸屬感。從“有地方住”到“過(guò)上好日子”，這是一大步。

3、盤(pán)活存量的“尚方寶劍”：

這次給了人口流入城市一個(gè)明確的“工具箱”——超長(zhǎng)期特別國(guó)債、地方政府專項(xiàng)債這些硬通貨都能用。用來(lái)干嘛？核心就兩條：加大收閑置地、買(mǎi)存量房！ 這就是官方蓋章的“去庫(kù)存”主路徑之一。棚改安置房哪里來(lái)？不再是拼命蓋新的，而是大規(guī)模轉(zhuǎn)向市場(chǎng)“掃貨”收購(gòu)（“以購(gòu)代建”）。買(mǎi)來(lái)的房子干嘛？直接轉(zhuǎn)化為保障房供給，給進(jìn)城的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口安家。這一招，理論上能實(shí)現(xiàn)“安置需求、市場(chǎng)減壓、保障房擴(kuò)容”的三贏。效果如何？且看執(zhí)行。

二、同與不同：2025棚改的“藥效”會(huì)打折嗎？

1、相似點(diǎn)：去庫(kù)存，還是那個(gè)KPI。 2025版的棚改（尤其城中村改造），核心任務(wù)之一，依然是消化那些賣(mài)不動(dòng)的房子。房票安置（60多個(gè)城市在推）、政府直接下場(chǎng)收購(gòu)（像廣州那樣買(mǎi)6000套），是主流玩法。錢(qián)從專項(xiàng)借款、專項(xiàng)債（25個(gè)省市憋著4700多億的勁）、特別國(guó)債里來(lái)。這和2015年通過(guò)PSL“造需求”買(mǎi)房子，目的上確實(shí)一脈相承——都是沖著庫(kù)存去的。

2、根本差異：時(shí)移世易，目標(biāo)也升維了。

（1）城鎮(zhèn)化階段： 56%到67%，增量見(jiàn)頂，存量?jī)?yōu)化成了主旋律。指望再來(lái)一波“農(nóng)民進(jìn)城掃光庫(kù)存”的戲碼？難了。

（2）錢(qián)袋子與玩法： 當(dāng)年央行PSL那種“大水漫灌”難再現(xiàn)。現(xiàn)在講的是市場(chǎng)化、多元化融資組合拳（專項(xiàng)債、特別國(guó)債、地方錢(qián)、社會(huì)資本一起上），更強(qiáng)調(diào)“精準(zhǔn)滴灌”、“錢(qián)跟項(xiàng)目走”。地主家也沒(méi)余糧了，得省著花、花在關(guān)鍵處。

（3）痛點(diǎn)升級(jí)： 2015年主要是“房子太多賣(mài)不掉”（高庫(kù)存）；2025年呢？是“房子多 + 大家不想買(mǎi)/買(mǎi)不起（尤其三四線）+ 房?jī)r(jià)收入比嚇人 + 信心不足”的“四重暴擊”。棚改能啃掉一部分庫(kù)存的硬骨頭，但對(duì)提振整體購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)信心？它獨(dú)木難支。

（4）目標(biāo)多元： 如今的棚改，是“三大工程”和新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的一環(huán)。它身上背著改善民生（告別破舊危房）、提升城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力（安全韌性）、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和人口匹配、以及最關(guān)鍵的——消化閑置資產(chǎn)等多重任務(wù)。任務(wù)欄早就塞滿了，遠(yuǎn)不是當(dāng)年那個(gè)單純的“樓市清道夫”。

（5）20年以上的老房子，優(yōu)先“微改造、精更新”。大規(guī)模造新城、制造海量新需求的場(chǎng)景，一去難返了。城市更新，進(jìn)入“繡花”時(shí)代。

三、新市民進(jìn)城：房票之后，飯碗和身份才是真考驗(yàn)

67%城鎮(zhèn)化率下的“農(nóng)民進(jìn)城”，核心矛盾早就從“有沒(méi)有房住”，變成了“能不能站穩(wěn)腳跟、真正成為城里人”。國(guó)家發(fā)改委新政強(qiáng)調(diào)的“精準(zhǔn)聚焦”和“激活消費(fèi)”，就是沖著這個(gè)痛點(diǎn)去的：

1、產(chǎn)業(yè)和飯碗是命根子： 錢(qián)要“下沉到產(chǎn)業(yè)配套”，這釋放的信號(hào)再清楚不過(guò)：安置點(diǎn)不能是孤島！必須緊挨著工業(yè)園區(qū)、物流基地、服務(wù)業(yè)集群（像貴州銅仁那樣），創(chuàng)造出“家門(mén)口的飯碗”。不然，失地農(nóng)民拿著補(bǔ)償款坐吃山空，或是只能打點(diǎn)零工，在城市里就是無(wú)根浮萍。

2、公共服務(wù)“一視同仁”是定心丸： “農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”不是一句空話。孩子上學(xué)、看病報(bào)銷(xiāo)、社保養(yǎng)老，這些能不能和“老市民”一樣？這是硬指標(biāo)。像成都等地試水“取消就業(yè)地參保戶籍限制”，就是在拆這堵無(wú)形的墻。只有真正實(shí)現(xiàn)“同城同待遇”，新市民的心才能定下來(lái)。

3、消費(fèi)能力是融入的“溫度計(jì)”： 針對(duì)不同代際農(nóng)民工搞“以舊換新”，深意在于提升他們的消費(fèi)能力和生活品質(zhì)。手里寬裕了，生活舒適了，對(duì)城市的認(rèn)同感和歸屬感才會(huì)強(qiáng)，也才敢消費(fèi)、愿消費(fèi)，形成良性循環(huán)。

四、棚改“藥效”預(yù)判：局部發(fā)熱，全局難沸

綜合來(lái)看，2025年重啟棚改（特別是那些能有效利用“兩重兩新”資金的核心城市、強(qiáng)二線城市的重點(diǎn)改造區(qū)域）：

1、在這些“局部戰(zhàn)場(chǎng)”： 去庫(kù)存的效果會(huì)比較“肉眼可見(jiàn)”。政府真金白銀下場(chǎng)收購(gòu)存量房做安置房/保障房，直接抽走市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)穩(wěn)住甚至微微推高特定區(qū)域的房?jī)r(jià)，是有支撐的。算是一針“局部麻醉”或“強(qiáng)心針”。

2、廣大的三四線及非重點(diǎn)區(qū)域： 效果恐怕要大打折扣。沒(méi)有持續(xù)的人口流入和像樣的產(chǎn)業(yè)打底，光靠有限的房票和政府收購(gòu)，很難點(diǎn)燃持續(xù)的購(gòu)買(mǎi)熱情。這些地方的市場(chǎng)回暖，更得指望經(jīng)濟(jì)大環(huán)境轉(zhuǎn)好、居民收入預(yù)期改善，以及更普適的刺激政策（比如房貸利率已經(jīng)降到歷史最低，各地還在拼命出優(yōu)化政策）。

3、對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)大盤(pán)子： 棚改扮演的是“托底能手”和“結(jié)構(gòu)優(yōu)化師”的角色。它不是能讓整個(gè)市場(chǎng)“V型反轉(zhuǎn)”的猛藥，但能有效化解部分存量風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)實(shí)在在改善一批人的居住條件、提升城市某些片區(qū)的品質(zhì)，為市場(chǎng)整體企穩(wěn)創(chuàng)造一些“小氣候”。至于房地產(chǎn)的根本性回暖？那得看宏觀經(jīng)濟(jì)臉色、看老百姓的錢(qián)包和信心、看房地產(chǎn)稅這類長(zhǎng)效機(jī)制怎么落子……是場(chǎng)系統(tǒng)工程。

五、新棚改，開(kāi)啟的是城市“精修”時(shí)代

2025年的棚改，早已褪下“漲價(jià)去庫(kù)存”的急先鋒鎧甲，換上了“城市更新匠人”與“深度城鎮(zhèn)化推手”的新行頭。在“兩重兩新”資金的定向澆灌下，它的目光更聚焦：讓人住得好、活得有尊嚴(yán)；讓城市更安全、更有韌性；讓產(chǎn)業(yè)和人口咬合得更緊密。

這是一場(chǎng)更精細(xì)、更復(fù)雜、更需要智慧和耐心的持久戰(zhàn)。它的成敗標(biāo)尺，不是制造了多少手握房票的“拆遷新貴”，而是看能否真正打通農(nóng)民變市民的“最后一米”——讓安置房成為新生活的堅(jiān)實(shí)起點(diǎn)，而不是迷茫的終點(diǎn)；是看能否盤(pán)活那些沉睡的存量資產(chǎn)，讓老舊社區(qū)煥發(fā)新生，成為有煙火氣、有文化味的活力場(chǎng)；更是看能否通過(guò)人居環(huán)境的提升、產(chǎn)業(yè)的支撐、公共服務(wù)的均等，構(gòu)建起一個(gè)能吸引人、留住人、成就人的城市生態(tài)。

棚改重啟，不是為了重溫舊夢(mèng)，而是要寫(xiě)下新篇——一篇關(guān)于房地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)、城鎮(zhèn)化邁向更高質(zhì)量的新篇章。這副藥的效力，注定是緩釋的、深沉的，如同城市的生長(zhǎng)本身。