從“突圍化債”到“品質革命”，房地產邁向高質量發展新階段｜2025中國經濟年報

本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報道

12月10日至11日舉辦的中央經濟工作會議指出，著力穩定房地產市場，加快構建房地產發展新模式。2023年底，有關部門提出“房地產發展新模式”這一理念。2024年，房地產圍繞著供需端改革、房企化債等重點發力。今年以來，房地產在“新模式”上更進一步，進入高質量發展階段。

近日，中央財辦方面表示，我國房地產高質量發展仍有較大空間，包括剛性需求和改善性需求。今年，房地產持續對供需兩端進行修復，不合理的限制性政策逐漸退出歷史舞臺，房企化債效果顯著，產品升級，“好房子”建設蔚然成風。

穩定為主，政策精準滴灌

復盤來看，年內的多個重磅會議均在“防范化解重點領域風險”這項內容中提到了房地產。業內普遍認為，房地產依舊是擴大內需的關鍵，而化解行業風險則是穩定房地產的重要基石。例如，4月底，政治局會議指出，要持續用力防范化解重點領域風險，加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。其中，“加大高品質住房供給”為政治局會議首次提出。

從年初的政治局會議出發，化解風險、推動城市更新和危舊房改造、加大高品質住房供給、加大收儲力度等成為穩定房地產的主要措施。隨后，各大城市開始出臺相關政策，促進需求入市。其中，二、三線城市主要圍繞公積金制度改革、加大購房補貼等展開，也有部分城市對新房貸款實施貼息政策，以減輕購房者的還貸壓力。此外，年內，許多城市已經取消了限售措施，促進商品房進一步流通。

北京、上海、深圳三城年內力度最大的房地產政策則是調減限購措施，其均在部分區域放開限購，極大增強了市場活力。例如，8月初，北京放開五環外限購，并將二套房公積金貸款最低首付款比例統一調整為不低于30%，不再區分五環內外。

年末的中央經濟工作會議指出，清理消費領域不合理限制措施，這意味著未來一線城市的限購有望進一步松綁。值得關注的是，與年初的政治局會議相呼應，中央經濟工作會議對于化解風險的表述有所調整，更新為“堅持守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險”。

“底線”一詞頗值得研究。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《華夏時報》記者表示，這意味著房地產存在不可觸碰的底線，不能出現房價不可控下跌、房企出現惡性違約事件等。

行業資產負債表迎來修復

年末的中央經濟工作會議則在“穩定”一詞上再次重點著墨，指出著力穩定房地產市場。“結合化解風險一同來看，債務風險和市場穩定協同，筑牢行業發展安全底線，化解風險與穩定市場統籌推進，這一部署將為房地產行業營造更安全的發展環境。”58安居客研究院院長張波對《華夏時報》記者表示。

需要化解風險的主體之一便是房企，年內，多家房企的債務重組迎來新進展，行業健康度進一步提升。12月中旬，在歷時兩年半之后，金科地產集團股份有限公司（000656.SZ，下稱“金科股份”）宣布重整計劃已經執行完畢，成為全國首個通過司法重整實現風險化解的千億級上市房企。據悉，金科股份的債務規模達到1470億元，債權人超過8400家。

“金科股份采用的重整模式具有綜合性和創新性，是司法重整與產業協同相結合的典型范例，司法介入為重組提供了強制力和權威性保障，增強了各方對重組的信心。”嚴躍進如此認為。中指研究院監測到的數據顯示，截至今年11月份，內地21家出險房企債務重組、重整獲批或完成，化債總規模約合1.2萬億元。

房企之外，金融對于項目的支持依舊在發力。其中，重要的支持工具便是“城市房地產融資協調機制”。10月底，“十五五”規劃建議提出，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。中指研究院方面對《華夏時報》記者表示：“實施項目開發公司制、城市房地產融資協調機制、銷售制度改革等依然是‘十五五’時期重點落實的政策方向。”

中指研究院方面認為，圍繞購房資金監管、改善企業融資環境、完善與現房銷售配套的融資政策等有望進一步到位，其可以更好地保障項目建設、交付，維護購房者的合法權益。日前，金融監管總局再次指出，支持穩定房地產市場，進一步發揮城市房地產融資協調機制作用。

建設好房子，回應人民向往

化債與穩定之外，房地產從根本而言依舊是服務人民居住的工具，提供更優質的產品，助力城市煥新，讓人民生活幸福度提升是行業的根本任務。7月中旬，時隔十年再次召開的中央城市工作會議明確了未來城市發展的方向，其指出著力優化現代化城市體系、著力建設富有活力的創新城市、著力建設舒適便利的宜居城市、著力建設綠色低碳美麗城市、著力建設安全可靠的韌性城市、著力建設崇德向善的文明城市、著力建設便捷高效的智慧城市。

由此看來，建設宜居智慧城市是一條“產業鏈”，在其中，城市更新、保障性住房、“好房子”都是不可或缺的一環。5月份，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布了《關于持續推進城市更新行動的意見》，對城市更新行動過程中存在的多個難點、堵點給出了一系列解決措施，明確了城市更新的八項重點任務，包括加強既有建筑改造利用、推進城鎮老舊小區整治改造、完善社區建設等。

同時，中央財政入場解決城市更新環節存在的資金問題，包括聚焦探索新模式，支持實施城市更新行動；聚焦城市更新重點任務，強化財政政策和資金保障；聚焦財政金融政策協同，推動健全多元化投融資機制，鼓勵社會各界資本積極參與。

中指研究院方面對《華夏時報》記者表示，城市更新是推動我國城市開發建設轉型，推動城市高質量發展的中央舉措。在當前發展形勢下，城市更新在穩增長、擴內需、惠民生的重要作用進一步顯現。

10月底的“十五五”規劃建議指出，優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，且首次提出因城施策增加改善性住房供給。“十五五”規劃建議還指出，建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，建立房屋全生命周期安全管理制度。

值得關注的是，房地產已然是以雙軌制發展為核心。其中，保障性住房用于解決新青年、困難家庭等的居住問題，“好房子”則聚焦品質升級，打造高品質居住生活空間。同時，“好房子”不僅僅局限于建筑本身，提升物業服務質量也是行業今年以來的發力點，物業服務重要性的凸顯也為物業企業釋放了更大的發展空間。

回望2025年，我國的房地產企業在調整中發生了深刻嬗變。政策的頂層設計為行業轉型瞄準了方向，更打造了穩定的環境；債務風險的有效化解則幫助企業放下包袱，贏得轉型與再發展的空間；對于“好房子”的追求則與人民群眾對美好生活的向往同頻共振。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧