重磅！剛剛最高法宣布：“爛尾樓”購(gòu)房者可解除合同，不用還房貸

01.

爛尾樓業(yè)主，可解除購(gòu)房合同，無(wú)需再還房貸！

近期，江蘇省鹽城市法院審理了一起案件，涉已停工、短期內(nèi)無(wú)交付可能性的某商品房購(gòu)買(mǎi)和貸款合同因合同目的均無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

最終被法院判決解除，并由商品房出賣(mài)人承擔(dān)已收受的購(gòu)房貸款、購(gòu)房款本金及利息的返還責(zé)任。

該案例具體為，購(gòu)房者簽合同購(gòu)入一套總價(jià)118萬(wàn)元的商品房，支付了43萬(wàn)首付款，銀行貸款75萬(wàn)。

該商品房原定于2023年12月30日交付，但最終因延期爛尾至今，無(wú)法交房，最終購(gòu)房者將項(xiàng)目和銀行告上了法庭。

2024年，銀行最終宣判：解除購(gòu)房合同+貸款合同，開(kāi)發(fā)商退還首付43萬(wàn)+利息、已還的19萬(wàn)房貸、違約金1.1萬(wàn)，且剩余房貸由開(kāi)發(fā)商償還，業(yè)主不用再還。

自此，也標(biāo)志著最高法宣布，“爛尾樓”購(gòu)房者可解除買(mǎi)賣(mài)合同，不再還房貸，責(zé)任由開(kāi)發(fā)商和銀行承擔(dān)。

對(duì)于爛尾樓，退房退款，而且房貸還不用還，已經(jīng)不是一地司法機(jī)關(guān)的明確態(tài)度。

2025年6月，珠海市香洲區(qū)法院同樣判決購(gòu)房及貸款合同解除，開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并承擔(dān)其他相關(guān)款項(xiàng)。

2025年5月，連云港中級(jí)人民法院也宣判一起案例， 開(kāi)發(fā)商逾期未交房，不僅需返還購(gòu)房者首付款和已償還的貸款、利息，后續(xù)剩余貸款本息也由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

在過(guò)去，因開(kāi)發(fā)商違約不能交房，仍然要求購(gòu)房者在既未取得所購(gòu)房屋亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

而且，買(mǎi)到爛尾樓之后，購(gòu)房者想要退房、拿回首付款和利息損失是較難的一件事。這樣的案例，也一定程度上有助于恢復(fù)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)信心。

02.

回到常州市場(chǎng)，近幾年常州也出現(xiàn)過(guò)不少房企債務(wù)危機(jī)，暴雷的情況，停工樓盤(pán)屢見(jiàn)不鮮。

不過(guò)常州官方在保交樓工作上也做出了非常多的努力，不少爛尾項(xiàng)目在官方的努力推動(dòng)、協(xié)調(diào)之下，最終也成功完成了交付。

1.璞悅縵宸

璞悅縵宸項(xiàng)位于鐘樓區(qū)，其前身為鐘樓區(qū)童子河?xùn)|路東側(cè)地塊，在2020年7月由中梁競(jìng)得，樓面價(jià)10208元/㎡，也是鐘樓新城板塊的首幅萬(wàn)元地。

后續(xù)，中梁宣布與大發(fā)、德商聯(lián)合合作開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目整體容積率為2.0，建設(shè)10棟16-18F小高層，和7棟6-9F的洋房，地塊東南角落還設(shè)置有一所幼兒園。

項(xiàng)目命運(yùn)多舛，自2023年5月開(kāi)始，就進(jìn)入了停工、復(fù)工、再停工以及施工緩慢等等情況。

2023年8月底，項(xiàng)目業(yè)主陸續(xù)收到了開(kāi)發(fā)商寄來(lái)的告知書(shū)，其中表示：目前項(xiàng)目房建工程已基本完成，正在配套工程施工階段，原定的8月30日交付日期將順延。

2024年2月，在延期半年左右的時(shí)間之后，項(xiàng)目才最終迎來(lái)交付，雖然還存在不少瑕疵，但畢竟延期不算太久。

2.雅居樂(lè)璟尚雅宸

雅居樂(lè)璟尚雅宸項(xiàng)目位于新北區(qū)飛龍板塊，擬建12棟小高層住宅，樓層主要分為17F、18F，精裝交付。

項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，就因?yàn)閭浒竷r(jià)受限，宣傳的石墨烯科技系統(tǒng)被砍。2021年申領(lǐng)了2次銷(xiāo)許，賣(mài)了一年僅去化4成。

此后雅居樂(lè)遭遇債務(wù)危機(jī)，多次傳聞即將整體打包出讓華潤(rùn)，后又通知要轉(zhuǎn)讓新城，不過(guò)最終都沒(méi)有談攏。

2023年9月，根據(jù)業(yè)主提供的圖片顯示，雅居樂(lè)璟尚雅宸項(xiàng)目在近期正式發(fā)出延期交房告知書(shū)，表示無(wú)法按照約定時(shí)間完成交房。

2024年2月，項(xiàng)目同樣在延期小半年之后正式交付，但內(nèi)部整體綠化、公區(qū)、精裝質(zhì)量都存在著不小的問(wèn)題。

3.融信瀾悅

位于鐘樓區(qū)青楓公園板塊的融信瀾悅項(xiàng)目，最早約定在2022年6月30日交房，但卻一直因?yàn)楣て趩?wèn)題而耽擱。

2023年3月，業(yè)主們收到了開(kāi)發(fā)商發(fā)出的通知，根據(jù)通知書(shū)顯示：項(xiàng)目會(huì)確保在2023年5月30日之前交付，具體交付日期將會(huì)在具備交付條件后寄發(fā)《交付通知書(shū)》。

但直到當(dāng)年6月初，小區(qū)大門(mén)依然緊閉，交付懸而未決。

當(dāng)年7月，小區(qū)正式交付，但由于施工方和項(xiàng)目之間的資金牽扯，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法辦理產(chǎn)證，目前是否得到了解決也不得而知。

4.三盛璞悅灣

位于南夏墅板塊的三盛璞悅灣，小區(qū)原定于2022年6月交付，但經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的爛尾，最終在2023年7月才正式交付首批房源。

除了延期一年的違約金無(wú)法支付之外，交付后業(yè)主發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題也十分突出，墻壁滲水、安裝不到位、墻磚空鼓等令人頭疼，業(yè)主普遍拒絕簽字拿房。

03.

避免爛尾樓的出現(xiàn)，最直接有效的辦法其實(shí)就是現(xiàn)房銷(xiāo)售。

“取消預(yù)售制、全面現(xiàn)房銷(xiāo)售”其實(shí)已經(jīng)提了很多年，這兩年隨著市場(chǎng)下行帶來(lái)的一部分房企爆雷和項(xiàng)目爛尾，讓這樣的呼聲也越來(lái)越高。

2025年5月3日，河南 信陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》文件，提出全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

文件顯示，為落實(shí)國(guó)家、省房地產(chǎn)相關(guān)政策，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，做好去庫(kù)存、控增量及防范市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)等工作，信陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，起草了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，公示期為2025年5月6日至5月15日。

該文件提出六項(xiàng)措施，涵蓋嚴(yán)控預(yù)售許可條件、嚴(yán)格預(yù)售資金繳存、規(guī)范預(yù)售資金使用、嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司制、合理把握工程進(jìn)度，準(zhǔn)確界定新出讓土地等措施，為全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售做了萬(wàn)全準(zhǔn)備。

早在2005年，央行就提出“考慮取消房屋預(yù)售制度”，但當(dāng)時(shí)樓市正處于狂飆行情，大多數(shù)人并不贊成這樣的做法。

直到2016年，廣深、南京等城市為了給土拍市場(chǎng)降溫，真正打出了“現(xiàn)房銷(xiāo)售”這張牌，但這更多的是臨時(shí)性調(diào)控手段。

后面2021年，青島發(fā)布的“十四五”住宅發(fā)展規(guī)劃中，開(kāi)始正式寫(xiě)下“逐步推動(dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

去年8月份，住建部公開(kāi)表態(tài)，已將現(xiàn)房銷(xiāo)售被列為“構(gòu)建房地產(chǎn)新模式”的重點(diǎn)工作之一”。

去年12月，一紙重磅文件震動(dòng)樓市——住建會(huì)議明確將“大力推進(jìn)商品住房銷(xiāo)售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售”列為2025年度重點(diǎn)任務(wù)。

截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)省市發(fā)布了推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)的相關(guān)文件。

包括北京、深圳、上海等一二線城市。例如，北京規(guī)定2025年后30%新出讓地塊需現(xiàn)房銷(xiāo)售，深圳在土地出讓中明確部分地塊現(xiàn)房條件。

部分城市更已經(jīng)全面推行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。2020年，海南成為首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售政策落地的省份，規(guī)定“2020年3月8日后新出讓土地商品住宅必須現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

不僅政策端持續(xù)推進(jìn)，需求端對(duì)現(xiàn)房的認(rèn)可度也在不斷提升。自2022年起，現(xiàn)房在新房中的占比持續(xù)上升。

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