時隔10年召開中央城市工作會議！為房地產(chǎn)發(fā)展指明方向！

中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行。

上周四房地產(chǎn)股大漲，坊間傳說會有“重要會議”，大概就是本會。

“中央城市工作會議”雖不常開，但非常重要。

1949年以來只開過5次：1962年、1963年、1978年、2015年和2025年。

距上次會議，正好10年。

與房地產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)容主要包括：

一、是著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系。著眼于提高城市對人口和經(jīng)濟社會發(fā)展的綜合承載能力，發(fā)展組團式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈，分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

二、是著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市。精心培育創(chuàng)新生態(tài)，在發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力上不斷取得突破；依靠改革開放增強城市動能，高質(zhì)量開展城市更新，充分發(fā)揮城市在國內(nèi)國際雙循環(huán)中的樞紐作用。

三、是著力建設(shè)舒適便利的宜居城市。堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造；大力發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，提高公共服務(wù)水平，牢牢兜住民生底線。

四、是著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市。鞏固生態(tài)環(huán)境治理成效，采取更有效措施解決城市空氣治理、飲用水源地保護、新污染物治理等方面的問題，推動減污降碳擴綠協(xié)同增效，提升城市生物多樣性。

五、是著力建設(shè)安全可靠的韌性城市。推進城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，加快老舊管線改造升級；嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平；強化城市自然災(zāi)害防治，統(tǒng)籌城市防洪體系和內(nèi)澇治理；加強社會治安整體防控，切實維護城市公共安全。

六、是著力建設(shè)崇德向善的文明城市。完善歷史文化保護傳承體系，完善城市風(fēng)貌管理制度，保護城市獨特的歷史文脈、人文地理、自然景觀；加強城市文化軟實力建設(shè)，提高市民文明素質(zhì)。

七、是著力建設(shè)便捷高效的智慧城市。堅持黨建引領(lǐng)，堅持依法治市，創(chuàng)新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服務(wù)熱線等機制，高效解決群眾急難愁盼問題。

以下是劃重點：

1.城中村和危舊房改造啟動

城中村和危舊房改造，是今年多地住建工作的重點任務(wù)，本次會議進一步強調(diào)“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”，意味著城中村和危舊房改造也是未來多年城市工作的重點內(nèi)容。

3月9日下午，十四屆全國人大三次會議舉行民生主題記者會，住建部已經(jīng)明確：

①把2000年前建成小區(qū)納入城市更新改造范圍；

②城中村改造規(guī)模再擴大！努力實施城中村改造和危舊房改造；

紹興的城中村和危房改造，也一直在推進。

最近動態(tài)，就是長城教苑、新婁畈等“原拆原建”。

根據(jù)紹興政府工作報告，2025年計劃拆遷260萬方。

本來拆遷趨于停滯，如今中央會議召開，明確鼓勵城中村改造，袍江的馬山村、陸家埭村，福全的興聯(lián)村，城西的鑒湖村等，都非常有望加速拆遷。

更重要一點： 會議提到繼續(xù)推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，說明農(nóng)村人口進城還將繼續(xù)，城鎮(zhèn)居住需求還將提升。

2.“好房子”成關(guān)鍵詞

6.13國常會強調(diào)要扎實有力推進“好房子”建設(shè)，并將“好房子”建設(shè)納入城市更新機制加強工作統(tǒng)籌。

紹興已經(jīng)出臺“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，大家比較關(guān)心的點有：

①住宅層高≥3米

②預(yù)裝地暖或中央空調(diào)的住宅≥3.15米

③住宅生活陽臺進深不應(yīng)小于1.50米

④路面宜采用透水材料增強雨水滲透

⑤住宅室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房、有水封閉陽臺，應(yīng)采取全封閉防水設(shè)施措施

⑥主體結(jié)構(gòu)宜按100年進行耐久性設(shè)計

⑦住宅分戶墻基層墻體厚度不應(yīng)小于240MM

⑧非機動車庫樓面活荷載3.5KN/㎡

⑨浴缸衛(wèi)生間≥4.OKN/㎡

⑩小區(qū)內(nèi)配建養(yǎng)老用房、兒童活動場地等居民公共活動交往區(qū)與全齡段服務(wù)設(shè)施

?住宅小區(qū)入口或其他恰當(dāng)位置，應(yīng)設(shè)置快遞、外賣等存放點，設(shè)置智能存儲設(shè)施

?車位寬度提升至2.5米，非機動車充電口比例>50%，固定車應(yīng)100%建設(shè)充電設(shè)施或預(yù)留安裝條件

?主路寬度>6米，次路>4米，滿足消防，救護筆豎芻車輛通行

還有一點：嚴(yán)格限制超高層建筑。

未來不論是小區(qū)還是整個城市，降低容積率將是基本方向。

今年以來，中國高樓最多、居民小區(qū)容積率最高的深圳，也全面降低新增供地容積率和高度。比如深圳前海最新拍出的住宅用地，容積率降低到3.1，限高80米。12家開發(fā)商瘋搶這塊土地，樓面地價創(chuàng)出了4年來新高。

紹興從今年以來宅地也多以低容積率為主，像中海越湖云起、金屹玖璋云序，容積率都不高。

3.古城重要性和地位將提升

完善歷史文化保護傳承體系，完善城市風(fēng)貌管理制度，保護城市獨特的歷史文脈、人文地理、自然景觀；加強城市文化軟實力建設(shè)，提高市民文明素質(zhì)。

各大城市的古城區(qū)，作為歷史文脈的源點，將進一步提升自身軟實力建設(shè)。

比如最近紹興古城就在進行大刀闊斧的全面升級，從 《越子城歷史文化街區(qū)保護更新規(guī)劃與重要織補地塊城市設(shè)計》、《鑒湖前街城市更新規(guī)劃研究》新規(guī)發(fā)布，到各大煙火氣夜市的舉辦，古城活力被全面激活，成為城市發(fā)展重要增長極。

4.大力度新政或在路上

上個10年，2015年會議，有以下兩大深遠影響：

①關(guān)注城市群概念，提出“優(yōu)化提升東部城市群，在中西部地區(qū)培育發(fā)展一批城市群、區(qū)域性中心城市”。隨后，一批東、西部城市群規(guī)劃出臺。杭州、成都、重慶的定位顯著上升。

②提出“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造，加快老舊小區(qū)改造”，之后，大棚改啟動，貨幣棚改全面發(fā)力，對2016年到2017年的樓市回暖，發(fā)揮重要作用。

再過一兩周，將召開今年第二次研究經(jīng)濟工作的政治會議。

最近不少經(jīng)濟學(xué)家已經(jīng)在建議，國家發(fā)行2到5萬億特別國債，搞房地產(chǎn)穩(wěn)定基金，用來保交付、回購存量房、存量土地等。

接下來，會不會出臺類似2015年的大招，不妨拭目以待。

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