謝逸楓：政府擬68億元下場收儲世茂集團239億元項目，合理嗎

文/謝逸楓

世茂集團的危機，基本上可概括為利潤虧損、流動性、資不抵債、資產貶值、債務和逾期交房危機，一旦無法自救成功，將成為中國恒大一樣被清盤。目前世茂集團2025年7月21日約115億美元債務重組成功，可謂是逃過一劫。

最為值得注意的是世茂集團的資產貶值風險暴露，處置非常困難，其中包括股權、在建項目、土地，投資的物業和項目的處置。市場超過4年的深度下降之后，資產的價值大大縮水，已經出現低于3折收儲土地和建筑物的申請。

世茂集團2017年在深圳以總地價239.43億元競得龍崗區12宗國有建設用地使用權（深港國際中心），如今以不足土地原價值的1/3（2.84折）收儲，即68億元整備收儲補償，低于3折骨折價收儲，確實是不符合市場行情，存在不合理的情況。

老漢認為，以68億元整備收儲世茂176.25億元土地作為補償，不足四成（3.85折），非常的不合理。最合理的辦法就是退地退款，也可以地票置換，也可以調規（商業轉住宅用途，商業寫字樓等調高）后開發，也可以引進戰投共同開發。

虧損1181億元

2024年財報顯示，世茂集團連續四年（2021年-2024年）累計虧損高達1181億元，凈資產僅剩33億元。財報顯示，2024年世茂集團凈虧損437億元，借貸總額2521億元中83%的金額，將在一年內到期，手握現金僅約157億。

世茂集團2024年底，總資產4364億總資產（2023年底總資產為5432億元），總負債4330億，凈資產只剩33億，歸母凈資產更是負216億。說明已經到了資不抵債的狀況，一年內資產（土地、房屋等資產）價值縮水1068億元。

世茂集團利潤虧損、流動性風險暴露無遺，手握現金僅約157億，無法覆蓋一年到期債務。銷售回款緩慢，現金流枯竭。世茂集團2025年上半年累計實現合約銷售額約135.23億元，低于去年同期的170.9億元。

2024年世茂集團有員工數量41481人，2023年的時候，世茂集團有員工數量53836人。就是說世茂集團去年一年的裁員數量高達12355人，裁員比例高達22.94%。2025年裁員還會繼續，畢竟世茂已經資不抵債。

資產貶值風險

資產貶值風險暴露，處置非困難。2025年7月3日，世茂集團宣布以1.56億元的價格，出售其持有的北京通州綜合商業項目50%股權及債權。該項目位于通州區運河核心區，涵蓋15.9萬平方米商業中心及13棟辦公樓。

世茂集團發布公告稱，同意出售北京富華運通房地產開發有限公司50%股權及相關債權，交易額1.56億元，買方為富華國際集團。此次交易的標的公司所持有的是北京通州運河核心區的“財富港”項目。交易完成后，世茂完全退出。

2017年12月，世茂集團旗下公司以239.43億元的底價競得位于深圳龍崗區的G01046-0095號地塊（深港綜合體項目），面積32.19萬平，計容面積136.45萬平，投資額500億元，創下深圳土地拍賣史上第二高總價地王紀錄。

深圳市龍崗G01046-0095號地塊（深港綜合體項目），樓板價17500元/平。總用地面積為321945.68平方米，其中建設用地面積196155.35平方米，綠地面積98185.72平方米，道路用地面積17319.81平方米，廣場用地面積10284.8平方米。

深港綜合體項目地塊，由12宗土地組成，包括商業用地、教育設施用地、公園用地等用地，總投資高達500億元，按照規定，將建一棟超600米（700米）的超高層建筑，超越平安金融中心、打破上海中心大廈632米的全國紀錄。

項目將成為深圳、全國第一高樓，堪稱第一高。按照總體規劃要求，將建設成集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店、智能辦公、大型商業、公寓等于一體的綜合開發運營項目。

按照出讓合同，標志性建筑深港國際中心的高度控制在600米左右(按航空限高的高限向民航部門申請，最終以民航部門審批的高度為準)。除此之外還包括國際演藝中心、超五星級酒店、國際學校、智能辦公、大型商業、餐飲、公寓等等。

這一地標超高層的規劃高度最高達到了700米，將超越上海中心大廈成為“中國第一高樓”。拿地后，世茂發布的信息顯示，世茂深港國際中心項目中心主塔將成為中國地標高樓，旨在打造深圳天際線的一個嶄新地標。

深圳市規劃和資源局網站2018年11月的信息顯示，世茂獲取項目后委托機構編制了《深圳龍崗世茂深港國際中心項目詳細藍圖設計》。2019年1月，深圳市公布G01046-0095號宗地分宗事宜，該地塊被分成14宗分地塊。

中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃發起于2019年，2020年7月17日成立，最早到期時間為2022年2月17日，期限設定上，最短期限為15個月，最長期限為24個月，年化利率在6.8%至7.9%之間，總規模87億元，融資用于深港國際中心項目的建設。

2022年2月，世茂集團陷入流動性危機，資金鏈斷裂，深港國際中心項目停工。2022年2月份上述信托計劃便出現兌付異常，2個月后57億元本金違約。項目被劃分為14宗地塊，已有兩宗實現開發和銷售，對應63.1842億元的購地款。

這意味著剩余12宗土地價格約為176.25億元。中信龍崗信托計劃停止兌付，尚有57億本金未能清償。該信托計劃設置了較多的增信措施，包括香港上市公司世茂集團提供保證擔保；上海世茂建設有限公司提供保證擔保。

項目公司100%股權質押；項目內的10宗土地提供抵押。隨著房地產市場的疲弱，上述增信措施似乎都成了擺設。世茂集團于2024年4月被債權人申請清盤，目前總市值不到32億港元，自身難保，只剩下拍賣土地及在建工程這條路了。

2022年8月，中信信托向法院申請對龍崗項目12宗土地、項目公司股權及329套房產進行查封。這個項目的“優點”是相對干凈，沒什么亂七八糟的民間融資。缺點在于總金額太大，有能力接盤的人不多。

2023年，深港國際中心進行兩次司法拍賣，評估價為163.05億元，起拍價分別為130.44億元和104.35億元，都因無人出價而流拍。2024年，中信信托以資抵債的申請獲批，相關11宗土地抵債給有關信托計劃，但一直未過戶。

中信信托迅速啟動司法程序，先申請執行證書，進而申請強制執行。根據《執行裁定書》，中信信托通過以物抵債方式，取得深圳世茂名下位于龍崗區龍城街道12宗國有建設用地使用權中的11宗國有建設用地使用權及其地上物。

14宗地塊，僅有兩宗進行了開發建設并開展銷售。剩余12宗地中，有11宗以物抵債給了中信信托深圳龍崗融資集合資金信托計劃。2024年，中信信托以資抵債的申請獲批，最終深港綜合體項目涉及的11宗土地抵債給上述信托計劃。

二拍的起拍價尚不能覆蓋債務人所欠的債務本息，法院批準了中信信托以涉案不動產抵債的請求。信托計劃出現逾期后，中信信托持續通過債務重組、司法拍賣、市場化轉讓方式推進項目風險化解，遺憾的是這些舉措均未能順利實施。

世茂曾接觸過頭部央企以及主力紓困房地產行業的AMC機構，過頭部央企以及主力紓困房地產行業的AMC機構摸底工作后，均表示“做不了”選擇退出。幾家開發商是想要聯合拿下的，最終都放棄了。

主要原因是深港國際中心項目，需要的資金量太大。其次是賬算不過來，世茂這個項目，賬面上以及背后的抵押，實在太多了，擔心法律和債權債務糾紛等。再次是市場行情預期不好，擔心，擔心無法解套。

68億收儲176.25億元土地

2022年2月16日，中信信托宣布該計劃中57億元項目資金出現兌付困難。因世茂集團子公司、世茂股份控股子公司未按時歸還“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”的本息，中信信托提起公證債權文書強制執行。

中信信托所申請的涉案不動產被強制執行后，曾兩次進行拍賣。2023年5月31日，深港國際中心的大部分資產上架法拍，該資產起拍價約130.44億元，評估價約163.05億元，但因無人報名而流拍。

2023年11月，經歷二次流拍，彼時起拍價格為104.35億元，已較首次拍賣降了26億元。隨著兩次流拍，2024年7月，中信信托作為“申請執行人”申請以因涉案不動產二拍保留價104.35億元按照抵押及查封順位抵償被執行人所負債務，法院照準。

這意味著，世茂將失去深港國際中心的相關資產，直接抵給中信信托以償還債務。毫無疑問，中信信托推動的68億元“收地化險”方案已正式擺上桌面，計劃通過土地收儲為項目債務開辟出口。

2025年2月，中信信托向龍崗區深港國際中心項目工作專班提出申請，懇請政府收回深港國際中心12宗流拍土地。7月14日，蓋有中信信托紅章的《中信信托深圳龍崗融資集合資金信托計劃·2025年第一次受益人大會表決票》文件公開。

文件顯示，深圳市龍崗區龍城街道辦事處、龍崗區土地整備事務中心正聯合推進一份關于世茂深港國際中心的“收地化險”方案。根據方案，龍崗區政府擬以68億元補償金，整體收回世茂深港國際中心項目所涉及的12宗土地及其地上建筑物。

通知顯示，7月29日9時至7月31日17時，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”的受托人計劃召開受益人大會，會議議程為就政府土地收儲和抵債資產過戶等事項進行投票表決。

據通知內容顯示，中信信托發出的收地化險方案主要有三項。首先，授權受托人同意深圳市龍崗區龍城街道辦事處、深圳市龍崗區土地整備事務中心以土地整備方式，收回國有建設用地使用權及其地上物。

12宗土地及地上物的補償款合計為68億元（包含中信信托西安經開項目對應的一宗地塊，有兩宗公益用地不予補償）。其次，授權受托人依以物抵債裁定書辦相關手續，繳約2.1億元過戶稅費，取得新不動產權證后。

配合辦理12宗地不動產權證注銷、土地入庫等工作，與龍崗區相關部門簽補償框架協議，約定收地、補償、移交及權利義務等。按框架協議，新不動產權證注銷后2個月內簽正式補償協議，補償款分階段支付（2個月付15%、半年付35%，2027年1月31日前付清）

最后，土地補償款分配方面，計劃對12宗中11宗土地及地上物享有所有權，補償款按本信托計劃抵債部分與12宗整體的北京三中院司法拍賣評估價值比例分配，扣除稅費及信托費用后，核算可分配信托利益。

7月18日，中信信托向投資人發布了《關于召開中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃2025年第一次受益人大會的通知》，透露將召集2025年第一次受益人大會，審議收地化險方案。

深圳市龍崗區龍城街道辦事處、深圳市龍崗區土地整備事務中心擬以土地整備方式收回信托計劃項下抵債的11宗國有建設用地使用權及其地上物。加上非信托計劃項下的1宗土地，12宗土地及地上物補償款合計為68億元。

自12宗土地新不動產權證注銷后2個月內，簽訂正式補償協議，補償款將于簽署正式補償協議后2個月內支付15%，簽署正式補償協議后半年內再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部補償款。

據投資人反饋，如果此次方案投票通過，該項目將對投資者進行“打折兌付”。累計兌付比例約為全部本金的85%左右，但兌付周期將延續至2027年1月左右，這意味著投資者需要在較長時間內等待資金回籠。

中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃的項目期限為36個月，主要用于支持深港國際中心二期公寓和一期商辦的開發建設。收益率6.7%至7.9%，風控措施包括10宗土地抵押（評估價155.74億元，抵押率56%）、世茂集團及子公司擔保。

世茂深港國際中心項目除了已經交付入伙的一期公寓外，目前世茂深港國際中心的多個地塊舊處于停工狀態。中信信托此次發出的“收地化險”方案，直接關聯“深圳龍崗融資集合資金信托計劃”的全體投資人，包括三項核心信息。

第一是收儲方為龍崗區龍城街道辦事處與龍崗土地整備事務中心，授權受托人同意收儲方以土地整備方式，收回信托計劃項下抵債的11國有建設用地及地上物，12宗土地及地上物的補償總額為68億元（含1宗公益用地不予補償）。

第二是補償款的支付時間為自12宗土地新不動產權證注銷后2個月內，分三期支付，自簽署正式補償協議后2個月內支付15%，簽署正式補償協議后半年內再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部補償款。

第三是在土地補償款分配原則方面，取得補償款后，將按抵債土地及地上物占12宗標的整體評估價值中的比例分配補償款，中信信托在扣除相關稅費、信托費用后，核算該信托計劃可分配的信托利益。

根據中信信托前期公告，收地化險方案的表決投票將持續到7月底，項目的處置權回到全體投資人的手中。收儲的價格，將成為是否成功收儲的決定性的因素之一，其次是投資人的表決，再次是世貿的要求是否采納，最后是政府態度。

這一補償金額的確與項目當年的拿地成本形成鮮明對比。2017年12月，深圳市世茂新里程實業有限公司以239.43億元競得，創當時深圳土拍第二高總價紀錄，涉及收儲的12宗土地并非深港國際中心的全部用地。

14宗地塊中，兩宗地塊已經實現開發和銷售，分別是10號地塊（G01046-0098）和11號地塊（G01046-0294）。兩宗地塊總用地面積為69656.55平方米，建筑面積32.36萬平方米，規劃為商業性質，規劃建設商務公寓29.7萬平方米。

根據2019年4月簽署的補充文件，G01046-0098號地塊和G01046-0294地塊的地價款合計63.1842億元。這意味著剩余12宗土地價格約為176.25億元，以此計算，收儲價格約為當初地價的不足四成。

深圳龍崗世茂深港國際中心項目詳細藍圖項目整體用地分為14宗地，其中兩宗已建成世茂之都公寓，于2020年前后完成備案銷售。剩余12宗土地登記價約176.25億元，這意味著官方此次計劃收儲價格不足原價的四折。

中信信托表示，對于收儲事宜，鑒于當前深圳市商業辦公市場持續下行的行情、及12宗土地現有規劃條件轉讓的局限性，受托人認為由政府收回12宗土地是目前項目風險化解的相對較優的方案。

68億元的補償框架既為信托投資人提供了部分回款可能，為龍崗區相關部門重新盤活地塊創造了條件。盡管方案中補償金額、支付周期等細節存爭議，相較于長期停滯的現狀，此舉被視為推動項目從“爛尾困局”向“有序盤活”邁進的關鍵一步。

世茂集團不同意方案

目前，上述方案的多方博弈焦點，依舊在收儲價格上。作為原始操盤方的世茂集團，在此次收儲中則面臨喪失話語權，2025年7月18日，不甘心項目被3折收回的世茂集團，也向信托全體投資人發出公開函。

世茂在前述公開函中指出，項目土地出讓時，出讓人未取得600米建設高度規劃條件，至今主塔高度不明確，導致項目雖獲民航700米高度批復，卻無法取得有效建設用地規劃許可證及推進開發。世茂已于2024年9月就此起訴。

主張合同無效并索賠，案件一審已開兩次庭，中信信托旁聽并被申請為第三人，目前仍在審理中。因行政訴訟尚在審理期間，作為與案件有直接利害關系的龍崗區相關政府部門，直接拋出收儲行政訴訟爭議標的物12宗土地的方案。

影響案件審理，世茂將依法向審理法院及政府部門提出異議。68億元補償款不足12宗土地原價值的1/3，且償付周期長，世茂與中信信托及信托計劃全體投資人一樣，因政府無法履行項目期筑高度規劃審批義務，直接間接遭受巨額經濟損失。

建議中信信托、各投資人與世茂攜手努力，建立有效溝通渠道，共同與政府協商因項目建筑高度等規劃設計問題的解決方案，或退地退款或項目調規改性后進行開發等，最大化保障各方利益。

世茂方在函中指出，68億元補償款不足12宗土地原價值的1/3，且償付周期長。建議中信信托、各投資人與世茂攜手努力，建立有效溝通渠道，共同與政府協商解決方案，或退地退款或項目調規改性后進行開發等，最大化保障各方利益。

7月18日，世茂集團控股有限公司（以下簡稱“世茂集團”）發出《世茂集團致中信信托投資人的公開函》，透露了幾點關鍵信息，如已提起行政訴訟，主張確認項目的土地出讓合同無效及行政賠償所有損失。

項目12宗土地的68億元整備收儲補償不足土地原價值的1/3等。相較收儲，該公司更傾向于退地退款或調規改性后進行開發等方案。事件的進展，7月21日世茂集團未回應。深圳市龍崗區龍城街道辦事處相關人士表示不清楚項目最新情況。

致中信信托投資人的公開函稱，2019年1月9日，原告按照合同約定取得民航局正式批復確定案涉地塊航空限高為700米，原告隨即按照合同約定制作詳細藍圖并報龍崗區規劃和自然資源管理局審核。

龍崗區規劃和自然資源管理局對詳細藍圖審核通過后卻拒絕在案涉土地的《建設用地規劃許可證》中明確建筑高度，從而導致項目開發建設停滯。根據《民法典》第157條，《土地出讓合同》確認無效后。

被告應當返還原告支付的土地出讓金，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。由于被告的過錯導致《土地出讓合同》無效，被告還應賠償原告因此遭受的全部損失。不過，退地似乎并不是世茂集團的唯一選擇。

世茂集團認為地方政府有一定責任，因為土地出讓方自始未取得600米建設高度的規劃設計條件，至今也無法明確主塔的建筑高度，導致項目在獲得民航批復700米高度以后無法取得有效的建設用地規劃許可證，無法推動后續開發進程。

認為出讓合同無效，要求返還土地出讓金并賠償。因為自始未取得600米建設高度規劃設計條件，至今無法明確主塔的建筑高度，導致項目在獲得民航批復700米高度以后無法取得有效的建設用地規劃許可證，無法推動后續開發進程。

2024年8月，世茂集團旗下的深圳市世茂新里程實業有限公司作為該項目運營主體，向廣東省深圳市鹽田區人民法院提起行政訴訟，要求被告深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局確認深港綜合體項目涉及的土地使用權出讓合同無效。

并支付1000萬元賠償金。2025年3月25日與4月7日，該案進行了兩次庭審。2025年4月14日，原告申請追加深圳市龍崗區人民政府、深圳市規劃和自然資源局、深圳市人民政府作為被告。

請求判令返還土地出讓金239.43億元及利息73.9億元，以及49.47億元賠償金，共計362.79億元。案件尚未判決。7月18日，中信信托向投資人發出《關于召開中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃2025年第一次受益人大會的通知》。

該通知提及，廣東省深圳市計劃以68億元的總價收儲世茂集團旗下“深港綜合體項目”的12宗地塊。前面提到，這12宗土地（其中一宗為公益地塊，無償收回）價格約176.25億元，如果以68億元收儲，回收率不足4成（3.85折）。

2025年4月14日，深圳世茂新里程向鹽田區人民法院申請變更訴訟請求，并申請追加龍崗區人民政府、深圳市規劃和自然資源局、深圳市政府作為被告，請求判令龍崗規自局返還土地出讓金239.43億元及利息，以及各被告支付損失賠償金。

世茂方主張的款項至少362.79億元，除了出讓金，還包括73.9億元的利息以及49.47億元的賠償金，后兩項合計為123.36億元。截至目前，深圳市相關部門尚未對世茂集團的說辭進行回應。

龍崗區計劃采用“以住養商”的模式盤活深港國際中心，具體安排是10月底前完成項目土地的規劃調整，至少50%商業用地轉為住宅用地，超高層建筑的高度調整為400米至500米。調規后的土地預計在12月份掛牌出讓，前提是土地順利收儲。

這個環節目前還存在不確定性。投資人透露，如有持有信托份額10%以上的投資人形成暫停收儲的議案，那此次表決和后續工作便可中止，即暫時停止工作的推進。針對收儲和調規的安排，深圳市規劃和自然資源局，截至發稿未獲回復。

政府兜底收儲，主要是根據自主自愿的原則，政府出價，主要是基于當下的市場環境和房企未來拿地意愿及融資環境，中信的投資人要求，總體看經過合理的價格評估，關鍵是收回土地后，通過規劃調整再去出讓，能覆蓋土地收回的成本。

從信托投資人角度，盡管土地和建筑物的項目收儲方案資金無法完全覆蓋初始投資本金，當前市場環境下，對于信托投資人來說是相對合理的止損回款方式，也是打破項目僵局的相對最優方案，但是對世茂來說，卻是損失慘重。

總負債4330億元

2025年3月28日，世茂集團發布了2024年業績公告。2024年，世茂集團收入599.75億元，同比增長0.86%。凈虧損436.75億元，同比擴大76.1%。歸母凈虧損359.05億元，同比擴大70.73%。值得注意的是已經連續四年虧損。

2024年末，世茂集團總資產4364.29億元，較年初減少19.66%。總負債4330.83億元，較年初減少11.97%。資產負債率99.23%，較年初增加8.66%。凈資產33.46億元，較年初減少93.47%。歸母凈資產負216.54億元，較年初減少247.15%。

資不抵債風險暴露無遺。截至上年末一年內短期借貸418.36億元，較年初減少35.195。長期借貸2102.16億元，較年初增加5.42%。世茂集團擁有可動用現金113.53億元，較年初減少25.25%。另有受限制資金43.99億元，較年初減少29.57%。

2025年3月13日，世茂集團終于宣布，其境外債務重組計劃獲香港法院批準。2025年7月21日，世茂集團約115億美元境外債重組獲批生效，涵蓋美元票據、銀團貸款、雙邊貸款以及股東貸款等其他境外債務，意味著債務出清風險加快。

于2025年7月21日重組生效日期發行強制可換股債券后，前期自愿轉股期為重組生效日期起計15個營業日，因此，將于2025年8月11日結束。于前期自愿轉股期過后，強制可換股債券持有人可于強制可換股債券到期日前。

隨時轉換其持有的全部(而非僅部分)強制可換股債券，惟須符合強制可換股債券信托契據所規定的條件。轉股價初步為每股6港元，可按強制可換股債券信托契據規定的方式作出調整。毫無疑問，債轉股成為重組主要方式。

通過本次境外債務重組及后續努力穩定業務經營，公司資產負債表可減少總計約78億美元的債務，此舉將顯著降低公司的財務杠桿，并緩解其流動性壓力。同時，世茂集團近期正加速資產處置以回籠資金。

目前出險房企債務重組成功將有助于緩釋債務逾期、逾期交房、經營惡化、資產貶值、現金流和流動性及資金鏈風險，企業真正走出危機，還需要市場回暖作為根基，企業基本面獲得改善，才能夠避免重復展期、重復重組。

融創、富力、中梁、當代、佳兆業、奧園、金輪天地、禹洲、遠洋、時代中國、綠地、金科、協信遠創、世茂等15家房企債務（境外或境內）重組、重整獲批。碧桂園、旭輝、富力、雅居樂、花樣年等境外債務重組正在進行中。