新房二手房，冰火兩重天

7月末，樓市高端市場分外活躍。

23日，蘇州兩宗住宅地塊成功出讓，其中（2025）04號地塊經過47輪的競價，綠城以46.67億元總價競得，樓板價65242元/平米，刷新蘇州宅地單價最高紀錄，同時刷新江蘇宅地樓板價最高紀錄

24日，上海出讓六批次8宗地，其中靜安區C050202單元053-b-1地塊首先拍賣成功，經過34輪競價，中海以總價53.63億元競得，樓面價90390元/平米，溢價率10.1%

下旬，杭州奧體核心區的濱江奧映鳴翠預售證公示，首開精裝均價86978元/平米，最高單價達到了92180元/平米；入門戶型2樓225平米的房源，門檻總價1661.81萬元；公示的開盤價格超過了錦繡公館在3月創下的84998元/平米的均價，成為杭州單價最貴的高層新房

新房和二手房，就像兩條分道揚鑣的射線，一條向上一條向下，永不會交叉。

與高端市場冰火不容的，是二手房市場的繼續萎縮

安居客6月百城二手房數據：

一線城市掛牌量8.13萬套，環比9.48%；掛牌均價48206元/平米，環比-7.92%；

新一線城市掛牌量6.48萬套，環比14.12%；掛牌均價16841元/平米，環比-7.48%

全國百城二手房掛牌量263.03萬套，同比13.33%；掛牌均價12248元/平方米，同比-8.59%；掛牌時長90.52天，同比6.46%；其中一線城市掛牌時長103.03天，同比10.37%

與火熱的土地市場和豪宅市場相比，二手房和新房，一面海水，一面火焰。

一周前的文章里，我闡述了一個觀點，以后的新房，賣得越來越貴了

那篇文章閱讀量不多，被屏蔽的留言不少。被系統屏蔽的，留言中含媽量很高。

我再重復一下這個觀點的本源——

美國所有的政治問題都是經濟問題；東大，反之。

懂了這一點，就會明白為什么我會得出“新房會賣得越來越貴”這個結論。

房地產現在的明牌是雙軌

增量和存量的雙軌

新房和二手的雙軌

改善和剛需的雙軌

顯性市場和隱性市場的雙軌

就像20年前任性大炮的那句話“只給富人蓋房”，此時此刻亦如彼時彼刻；

如果普通人有需求，市場上多的是便宜且房齡不長的房子可以選擇，以后的市場和產品是給高凈值人群準備的，新房已經和大多數普通人無關。

至于為什么房價整體還需要盤整很多時間，看看待售和施工面積就明白了。

2024年6月末，商品房待售面積73894萬平方米，其中住宅38287萬平米

2025年6月末，商品房待售面積76948萬平方米，其中住宅40821萬平米

這些待售面積的商品房和商品住房，肯定不是“好房子”標準出來后的那一批

2024年6月末，商品住宅施工面積487437萬平米

2025年6月末，商品住宅施工面積441240萬平米，相比一年前少了46197萬平米

至少要等到24年施工的住宅完成竣備，市面上全是第四代或者第N代的“好房子”的時候，房價在產品這個層面才有企穩的基礎。

有迭代更新的新房子，誰還會買公攤80%不到的舊標準房子呢？