從隨遷+定向生，看福州學區房怎么崩盤？

中考結束了，再來聊聊學區房，這個話題的流量實在大，特別能吸引討論。

隨遷政策

先來第一個話題，隨遷變化：

今年對隨遷的政策不少：

1、隨遷子女、非片內生本地戶籍學生憑房產入學時，不再占用該房產的學位指標，也無需提供業主知情同意書和房產證復印件
2、定向生2026年取消戶籍限制

分析：前幾年福州推出6年一學位，這個政策直接壓制了學區房的流動性，其中還對隨遷也有所壓制。

如果該房子被拿來做隨遷入讀，隨遷子女并不能劃入房子對應的劃片，走隨遷的報名政策，但是依然占據這個房子的6年學位。

簡單例子：

陽光白金瀚宮的業主，給租客辦了暫住證，然后提供材料配合租客做了隨遷申請，然后租客通過報名（不能入讀白金對口的一附小），入讀了達明小+十八中，白金的業主自己的孩子未來6年內都無法通過這個房子劃片入讀一附小。

這種政策出現，很多劃片尚可的房子基本都很難拿來給租客做隨遷，最后無非是租一些邊緣的房子，或者通過集體戶落戶，孩子不落走隨遷等。

現在不限制隨遷了，相當于什么房子都可以做了，對外來人口算是鼓勵。

接著是爭議更大的定向生政策，明年取消戶籍限制，意味著隨遷子女不落戶的也能享受這個政策了。

從數據來看，福州目前不少初中，特別是外圍，都在吃隨遷的紅利。

福州的定向生政策是按照學校的人數比例分配，但是因為隨遷子女不落戶的無法符合戶籍，導致無法享受，實際符合定向生政策的人數遠低于學校實際人數。

簡單貼個圖：

部分外圍初中，符合定向生政策的比例甚至僅30%，意味著吃了70%的紅利。

這個政策的出現，對于那些隨遷的學校無疑是利空，當然很多人質疑這個政策，因為福州放開落戶了，要想享受定向生政策，很簡單去落戶即可。

只不過這幾年的政策，其實對搶人口早已經進入白熱化了，所謂的戶籍論，過于狹隘了。

當下，已經不是來落戶是福州人，而是來了就是福州人。

以后只會有更多政策打破戶籍差異，這個趨勢不會逆轉。

隨遷情況

既然聊到隨遷，就延伸出一個話題，每個學校的隨遷情況，這也是市場對很多學校判斷的一個因素，大量隨遷生源的學校，整體升學率普遍較差。

目前市屬校，基本沒有隨遷，一定程度保障了自身的生源情況。

隨后就是那些頭部學校，同樣沒有名額。

先看鼓樓：

鼓樓頭部的屏東、延安都沒有隨遷，此外還有一中。

比例較低的是19中、楊橋，19中僅中山小的個別名額，楊橋集中在當初過渡怡山小，目前在華潤劃片后，市場已經吹成名校了。

緊接著就是11中，一附小紅利簡直吃到飽。

剩余的學校隨遷名額都不低，更有四大金剛存在，隨遷的兜底選擇。

其中十八中也是被隨遷影響的典型案例，其中達明小，這2年近200個名額。

此外的銅盤、屏東屏北、22中、教院附中，都是隨遷大戶，它們的升學率也是鼓樓下游。

從報名人數和學位名額，可以發現除了個別小學外，大部分錄取難度都不高。

看完鼓樓看臺江：

相比于鼓樓，臺江最吃虧的就是教育，從政策發展來看，一直也沒受到照顧。

從隨遷的分布來看，臺江區的小學除了群眾小、國貨小，全部對隨遷開放。

后來隨著臺三小沒了隨遷，臺江區頭部的8中才成為唯一一所沒有隨遷的初中。

從數據來看，錄取難度也是極低，各校的分布也很均衡，可能也是因為學校的升學率差異不大所致。

從今年來看，隨著亞峰小不招收隨遷，鰲峰中成了臺江第二個沒有隨遷的初中，后來的升學率可以觀察看看。

最后再看看金山，作為新晉的教育區域：

金山前幾年同樣僅市屬校的金山小、三附、四附沒有隨遷，剩余全部都有名額對外。

比如這幾年勢頭兇猛的水都中，2018年兩所小學都有隨遷名額，從錄取難度來看也不高。

后來時間推進，水都中的兩所小學都沒了隨遷名額，倉八也沒了。

這樣也讓即金山中之后、水都、倉實（原來四十中鳳崗里），都變成無隨遷的初中。

時間來到今年，金山區域再減少隨遷學校，近期金城灣劃片橘四的事情，也凸出了目前部分學校生源過多的情況。

最終橘四，4所小學，全部沒了隨遷，此外還有金港灣，同樣如此。

這也就造成目前金山這個區域，從幾年前僅金山中一所無隨遷初中，變成目前有5所。

剩余的三所初中，承載了絕大部分區域過來的隨遷。

29中，福州底部初中，學風實在過差，目前金山北部分新盤就是劃片這里，算是利空。

目前改名的英才中學+小學（原來馮宅），實際同樣是隨遷大戶。

至于倉實金山（原四十中金山），2個過渡的反而沒有隨遷，倉七小+倉進附三，即目前綠軸新盤的過渡劃片。

從這里如果從隨遷變化來看，在風聲很旺的英才小初附近，那所看上去關注度極低的倉山區實驗小學流花溪分校，依靠無隨遷+過渡倉實金山，反而呈現的預期更佳。

人口情況

至于為何金山這次會出現這么多學校不招收隨遷，主要原因還是在于人口。

這就和這次臺江的群眾小，給出圍合劃片原因基本一樣。

一個是人口太多，已經沒有名額給隨遷，一個可能是人口太少，只能放寬劃片。

對于群眾路小，最近爭議不小，對口初中由于資源問題，讓群眾小在本部繼續讀，對于群眾小，可惜是老校，否則按現在趨勢，完全可以做一個單獨的9年一貫制新校。

有了群眾小的案例，其實也給未來所謂的多校劃片提供了方向，多年的多校劃片一直沒落地，無非是會動到不少人的利益，只不過人口的走勢注定了，屆時都會落地。

看看人口數據：

對于中考，今年對應的是2010年左右出生的，還不是人口下滑的時間。

在二胎政策持續放開之后，2017年之后，人口進入下滑，這2年更是斷崖下滑。

所以對于中考，大影響還要7-9年之后。

面對人口的走勢，也可以發現一個問題，福州五區的下滑，低于外圍縣市.

以長樂區為例，2023年出生人口5370，對比2017年15566，下跌1W人，不僅僅是腰斬。

這時候做個大旗論：

長樂的高中都對長樂戶口有保護，面對人口下滑比五區嚴重這么多，換言之如果高中不縮招，這里未來的紅利更大。
這時候濱海新城的未來充滿預期，現在低價買入，周邊就業，孩子接受人口下降的政策紅利，可謂福州真正的購房圣地。

回到正題，面對這種人口短期內斷崖下跌，未來的學區房接盤俠只會越來越少。

特別是目前定向生政策持續加劇，聊聊這個政策，先聊招生情況，老八所數據：

分析：今年合計5582人，比去年增加19人，自主增加73人，非自主減少54人。

從人數變化來看，一三附基本不變，唯一變化較大的是福高、四中，增加了40個自主名額。

面對變化不大的招生計劃，今年定向生政策從60%提升到70%，也就進一步壓縮了統招的占比。

從定向生的分配情況來看，今年符合政策的考生，比去年略微下滑，五區老九所的定向生名額比去年增加了460個，對比2021年，增加了1263個。

按照目前的比例情況來看，每個學校分配到的名額比例是9.8%，這意味著一個初中，只要把定向生名額全部用完，老九所的升學率就達到9.8%。

這個數據放在2020年，已經是福州公立校的中段水平。

從這個趨勢也可以發現，后續幾年，定向生如果繼續加大，由于中考人數還會走高持續7-8年，屆時對于每個學生，校內競爭會越來越嚴重。

期望一類校加大自主招生的預期，目前也并未顯現，屆時鼓樓那些學區房預計內卷情況會越發嚴重。

這里又可以來個大旗論：

鼓樓學區房太多利益，就通過人口斷崖和定向生擊垮。

定向生比例加劇，讓鼓樓學區房的業主發現，買了這么貴的房子，面對這么多生源，根本卷不過，遠不如中等學校升學來的簡單。

隨著鼓樓學區房在市場沒了吸引力，老破小更沒有年輕人看得上，正好又遇上人口斷崖下跌，發現鼓樓居然招不滿人了。

又不肯放下身段招隨遷，那只有只好學習群眾小，放寬劃片，讓周邊樓盤都能自主選擇，美其名曰：變異后的多校劃片。

到那時候，那些老破小在市場就已經毫無價值，趁著舊改余溫，土拍上架，完成閉合。

盤點總結

對于市場的劃片，其實也很容易被迷惑，一個學校到底是不是真的好，特別在福州定向生政策下，很多小學很容易成為分母。

未來人口下滑，福州對外來人口只會有越來越多的政策傾斜。

而對于學區房，也注定了會減少自身的溢價，市場在回歸理性，只不過還需要時間。