陜西
在買房的過程中，你最怕遇到怎樣的情況？
相信排在前面的問題一定包括交付難、房企跑路、樓盤停工爛尾等，最令人擔憂的還有掏空6個錢包，卻被告知您的房子已經被房企抵押給銀行......隨便一個問題都能壓垮一個家庭，好在這次最高法出手了。
剛剛發正式發布且已經施行的《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》，針對期房預售工作中出現的諸多問題，做出了引導規范市場行為的規定。
家庭自住買房被重點保護
目前來看，最新的司法解釋針對期房預售中的交易監管、預售資金監管、不動產登記等環節存在的問題均做出了規定，其中對房屋交付予以保護的消費者范圍也進行了規定。
那么，哪些購房者能夠被重點保護？《解釋》明確得很清楚：所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要。
需要注意，這里提到的“家庭”指的是夫妻和未成年子女，而“居住生活需要”也不再限制于家庭唯一住房，意味著改善型住房也可以享受這樣的權利。
能看到，在大家對于高品質生活的追求之下，住房要滿足的已經不再是基本的居住空間，更包括對生活品質、教育資源、醫療配套等方面的考量，因此能發現《解釋》從“居住需要”改為“居住生活需要”，讓房屋交付與退款有了更合理的適用范圍。
《解釋》中提到“家庭”和“生活需要”，這意味著政策并不是一刀切，而是支持合理改善的住房需求，同時在“房住不炒”的背景下，抑制投機行為。
合理支持改善住宅生活需求，同時對有居住需求的購房者進行權益保護，讓房子真正回歸生活的同時，也通過這樣的保護政策，讓更多擔心房子沒辦法交付或有交付風險的購房者吃下了一劑“定心丸”。
針對爛尾樓有“藥方”
除了對購房者范圍的明確保護之外，《解釋》中針對爛尾樓問題，也開出了“藥方”。
此前很長一段時間，買房遇到延期或無法交付，會讓購房者受到精神層面和財富層面多重打擊，貸款照樣還卻遲遲不見房，雖然也有部分可以停貸，但已經繳的款基本就直接打了水漂，讓多少家庭的生存和生活遭受重創。
雖然此前也有政策等出臺，但因為在實踐過程中救濟渠道或法律適用尺度的不同，導致依舊有有“退房難、退款難上加難”的情況。
而針對這一系列的問題，《解釋》提到：相應的主債權可以視為已獲清償，案外人有權主張排除優先債權的執行以及請求按套注銷抵押登記。
這意味著，若房子徹底爛尾無法交付，購房者能優先從樓盤拍賣款中拿回已付房款，這筆錢不用跟銀行還有其他債權人排隊分，直接優先退還。
而針對開發商的房子被抵押的情況，只要購房者付了合理房款，照樣能順利過戶拿房產證，不用怕房子被銀行收走。
這樣的政策優化，讓未來爛尾樓的退款有了保障，同時對于購房者來講，購房款的返還具備了優先性，給購房者們進一步減少了因爛尾導致的資金壓力問題。
滿足這兩點才有實在保障
能看到，這次的政策補丁給咱購房者們可是帶來了實打實的權益保護，但需要注意，要想維護好權益，實打實讓房子更有保障，還需滿足這兩點。
丨買房時向預售資金監管賬戶交付價款
《解釋》的第十二條明確：對于已解除購房合同的爛尾樓業主，如果執行法院凍結了開發商的預售資金監管賬戶，業主可以提起執行異議之訴，請求排除相應購房款的強制執行，并申請法院發放。
同時也要求購房者將房款直接支付至預售資金監管賬戶，這一機制從源頭防止開發商挪用資金，降低新項目爛尾風險。
此外，將房款打入預售監管資金，即使開發商其他債務糾紛導致賬戶被凍結，監管賬戶內的購房者資金仍可通過執行異議之訴排除強制執行。
回到西安來看，目前西安住建局也有專門的預售項目資金監管信息公示查詢平臺可以查詢相關信息，如果不放心，在打款的時候也可以看看是否和公示查詢平臺上的信息一致。
這里要注意，同一小區的資金監管銀行可能不同，你買的房子是哪棟，預售證號是多少，對應的銀行是哪個，都需要仔細看清。
丨買房人依法進行預告登記
《解釋》第十九條提到：人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以在查封前已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且已按照合同約定支付價款，并已辦理了合法有效的不動產預告登記為由，提起執行異議之訴，請求停止處分，事由成立的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，案外人請求排除強制執行的，人民法院應予支持。
這點很重要，進行了預告登記，就意味著給房子“上了個鎖”，辦了之后房企再想抵押、轉賣都無效，哪怕房子被查封，只要符合過戶條件照樣能辦證，不怕房子不是你的。
目前西安已經執行了全面推行預購商品房預告登記制度，買房時就可以委托房企代為登記。西安辦理預告登記的地點位于朱雀云天大廈不動產登記服務中心，也可以自己前往。
前往辦理時，這些材料需要提前準備：
最高法院這波操作，從買房前的風險預防、過程中的問題把控，到最后出問題的權益保障，都給購房者撐了腰。
而結合之前要求，能發現房地產的蓋房時代真的要過去了，接下來房子的質量更為重要，除了打造好房子，各種法律法規還將幫助買房人過上更安心的好日子。
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