父母房改房由長(zhǎng)子出資，法院認(rèn)定借名關(guān)系成立，判令繼承人配合過(guò)戶｜借名買房律師

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一、案情介紹

李建國(guó)的父親李振國(guó)系甲公司職工，1972年去世后，單位分配的公房由李建國(guó)接替承租。1997年該房拆遷，安置兩套公房：一套由李建國(guó)家庭使用，另一套即本案一號(hào)房屋，因政策限制不能同戶登記，遂暫登記在母親王秀蘭名下。

2000年房改時(shí)，李建國(guó)與母親及弟妹協(xié)商一致：由他全額出資購(gòu)買一號(hào)房屋，房屋歸其所有。為此，弟妹李國(guó)華、李國(guó)芳及已故弟弟的配偶均簽署書面字條，明確表示：“放棄此房，由李建國(guó)購(gòu)買。”

李建國(guó)隨后以母親名義與甲公司簽訂《公有住房出售合同》，支付房款34,564.7元（其中折算了父親21年工齡），并辦理全部手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)證于2000年10月下發(fā)，登記在王秀蘭名下，但合同、房產(chǎn)證、繳費(fèi)票據(jù)均由李建國(guó)保管。房屋雖由母親居住至去世，但水電、取暖等費(fèi)用均由李建國(guó)承擔(dān)。

2020年王秀蘭去世后，弟妹拒絕配合過(guò)戶，稱“房屋是父母遺產(chǎn)”。李建國(guó)遂起訴，要求各繼承人協(xié)助將一號(hào)房屋過(guò)戶至其名下。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 李國(guó)華、李國(guó)芳及其他繼承人于判決生效后10日內(nèi)，配合將一號(hào)房屋過(guò)戶至李建國(guó)名下。

這是一起憑借家庭成員書面放棄聲明+完整履行事實(shí)成功確權(quán)的典型案例。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院圍繞“是否存在借名買房關(guān)系”作出如下認(rèn)定：

雖無(wú)直接書面協(xié)議，但存在其他形式合意

雙方雖未簽署“借名買房協(xié)議”，但2000年弟妹三人分別簽署的字條，明確表示“放棄此房，由李建國(guó)購(gòu)買”，結(jié)合當(dāng)時(shí)家庭背景，可視為對(duì)借名安排的集體確認(rèn)。

工齡折算不影響借名關(guān)系成立

房款中雖折算了父親21年工齡，但各繼承人作為法定權(quán)利人，在明知房屋為單位福利房的情況下，仍簽署放棄聲明，視為對(duì)工齡對(duì)應(yīng)權(quán)益的處分，不得事后反悔。

實(shí)際履行情況高度吻合借名特征

李建國(guó)支付全部房款，長(zhǎng)期持有購(gòu)房合同、產(chǎn)權(quán)證及繳費(fèi)憑證，并承擔(dān)房屋日常支出。這種“出資+控證+管理”狀態(tài)，符合借名買房的實(shí)質(zhì)要件。

繼承人應(yīng)承繼被繼承人生前形成的合法義務(wù)

王秀蘭生前通過(guò)默許和家庭安排認(rèn)可房屋歸屬，其去世后，繼承人不得以“不知情”或“反悔”為由拒絕履行配合過(guò)戶義務(wù)。

四、律師提示

本案為處理單位房改房、家庭內(nèi)部借名、工齡折算等復(fù)雜問(wèn)題提供了關(guān)鍵經(jīng)驗(yàn)：

“書面確認(rèn)”比口頭約定更可靠

本案勝訴核心在于弟妹三人當(dāng)年簽署的放棄字條。即使形式簡(jiǎn)單，只要內(nèi)容明確、簽字真實(shí)，即可構(gòu)成對(duì)權(quán)屬安排的有效確認(rèn)。

工齡折算部分可通過(guò)繼承人放棄予以覆蓋

很多人誤以為“用了父親工齡，房子就是遺產(chǎn)”。但若其他繼承人明知且書面放棄，則工齡權(quán)益可視為已處分，不再構(gòu)成確權(quán)障礙。

原始憑證的持續(xù)持有是重要佐證

20余年來(lái)，李建國(guó)始終保管房產(chǎn)證、合同、票據(jù)，形成完整證據(jù)鏈。若房屋證件被他人控制，將極大增加舉證難度。

? 對(duì)客戶的建議：

涉及家庭內(nèi)部房產(chǎn)安排，務(wù)必讓相關(guān)繼承人書面確認(rèn)放棄或同意；

所有付款從本人賬戶支出，保留憑證；

房屋交付后，持續(xù)控制權(quán)屬文件，避免被他人扣留；

如遇繼承人反悔，及時(shí)起訴，避免權(quán)利過(guò)期。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理央產(chǎn)、單位房改房等政策性住房的借名與繼承糾紛，擅長(zhǎng)通過(guò)“家庭協(xié)議+履行證據(jù)”組合策略，為客戶實(shí)現(xiàn)權(quán)利落地。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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