不到8點就熄燈？科興12小時實錄：人數從7萬到4萬，租金也降了

凌晨1點的科技園，燈火永不落幕...這里是「中國第一加班樓」科興科學園，也是最能表現深圳這座奮斗城市的典型代表。

圖源小紅書@舟風

但最近，壹地產刷小紅書時發現一條熱議帖：有網友稱，工作日科興科學園不到晚上8點就已熄燈，曾經熟悉的"深夜燈火"似乎正悄然改變。

圖源小紅書

到底什么情況？

2025年的夏天，壹地產決定用12小時的時間 站在深圳科技園的核心區，用一組最新數據撕開記憶里的“奮斗濾鏡”。

01.

12小時實探科興科學園

從早高峰→亮燈率，人真的少了

08:30 am

地鐵站·公交口 | 早高峰現狀

7月23日早上8:30，壹地產兵分三路，蹲守高新中地鐵站C口、深大地鐵站出口，以及科興片區公交過路口，用鏡頭和腳步，解碼科興科學園的早高峰。

13號線高新中C口：

作為科興科學園樓下最近的地鐵出口，13號線高新中C口目前已成為園區人流最集中的關鍵節點。

據現場統計，8:30至9:30早高峰時段，該出口單向出站人流基本每3-4分鐘形成一波集中出站高峰，每波人流持續出站時長約4-5分鐘。

壹地產實拍

1號線深大地鐵站：

曾與科興距離最近的深大地鐵口，如今 熱度卻大不如前。

之前想更快從深大站出去還有“攻略”，自13號線開通后，通勤人流明顯向13號線轉移，深大至科興沿線的通勤人流也顯著減少，往日的擁擠場景已難覓蹤跡。

壹地產實拍（從深大地鐵前往科興）

圖源小紅書；2022年4月

公交過路口：

相較于高新中站地鐵口的密集人流，科興科學園周邊公交過路口的人流量相對較少。

壹地產實拍

早高峰后，園區內逐漸恢復平靜

忙碌的一天正式開始

12:00 am

科興科學園原味街|午飯休息時段

原味街；壹地產實拍

原味街是科興科學園自帶的一條商業街區，面積有近6萬m2，這里聚集了近200家特色商戶，涵蓋餐飲、便利店、按摩休閑、托管所等多元業態。

作為科興園區的"第二飯堂"，它不僅承包了職場人的一日三餐，更在工作間隙為打工人提供了一站式生活服務。

壹地產實拍

過了12點整，街區漸漸熱鬧起來，三三兩兩的人群匯入原味街，但并沒有想象中人擠人的景象。

12:28，沿街的部分店鋪室內座位已差不多被占滿，據店鋪工位人員講，針對大廠員工，他們也推出了一定的折扣優惠。

但延伸至室外的露天座位卻并未完全坐滿。一來是午間暑氣正盛，坐不住人；二來園區中的大廠設有員工食堂，物業自己的食堂還對外開放，據說早餐定價6元，價格親民，不少人也圖方便實惠；三者園內的人員確有減少。

壹地產實拍

熱鬧之外，沿街店鋪里仍藏著幾處"冷角落"。無論是小紅書上，還是壹地產實探，總有門店玻璃門口掛著閉店公告，并告知辦卡人員的退款方式。

人氣再旺的區域，也總有養不活的店鋪。

壹地產實拍

20:00 pm

科興科學園辦公區|夜晚加班時段

夜晚降臨，燈光亮起

科興人正式迎來加班時光

這座由4座14棟寫字樓圍合而成的園區，此刻正用燈光勾勒出科興人的加班夜。

圖源科興科學園

19:57，壹地產 再次 用鏡頭記錄了科興的亮燈率。

此刻，A/B/C三棟在這個時間段的亮燈率是最多的，大概80%的樓層被點亮，只有個別層有暗燈的情況。

但D棟的亮燈率就顯然沒有那么樂觀，尤其是D2/D3棟，除了低區和高層的零星燈光，大部分樓層像被按下了"熄燈鍵"。

壹地產實拍

且為了避免概率事件，實探前一晚，壹地產向網友征集科興晚上亮燈率，7月22日19:30左右，D棟亮燈率同樣較低。

壹地產也查詢了2022年科興科學園的亮燈情況，相比而言確實是減少了很多。

圖源小紅書@（戶外）張漢超；2022年12月

熄燈率也與大廠搬遷有關，像去年招聯就從此搬去前海桂灣的總部大廈，今年騰訊部分員工也搬遷至騰訊前海大廈。據科興官網數據顯示，高峰期這里聚集了7萬+打工人，而此次壹地產實探得知，目前這個園區大概有4萬+人。（此數據僅供參考，以官方公布為準）

目前，騰訊的企鵝島也正在建設中，從目前透露的搬遷計劃中，科興科學園的C棟和D2棟要全部搬走。

圖源網絡

人少了，是園區中最明顯的變化。有不少公司從這里發家，逐漸壯大到租賃幾層，最后有了自己的專屬辦公地后，而離開；有的則沒熬過行業洗牌，人去樓空。

科興的公司如同原味街的商家，總有人搬離、有人新開。

02.

空置率增加8%

辦公、居住租金都降了

除了亮燈率外，科興的變化藏在租金里。

2019年，科興的出租率為99%，平均租金在180元/㎡/月左右；

到了2023年，商辦網掛出95套房源，顯示的租金為 A/B/C棟145-156元/m2/月，D棟租金在180-185元/m2/月；

而現在，不少租賃信息掛出的價格基本都在100-118元/m2/月左右。

圖源微信公眾搜索

壹地產實地探訪確認，園區整體出租率達91%，而這個數據在2019年時是99%，較之下減少8%，實際成交價穩定在110元/㎡/月。

為吸引企業，園區還推出了2種優惠補貼方式：

一，公司有“數字經濟”經營資質，租賃300m2以上，就能享有3年20%-30%的租金補貼，實際月租金約77-88元/㎡/月，較2019年峰值下降51.1%-57.2%；

二、如果簽署租賃合同2年，最多只能減免2個月的租金，均攤后月租金約91.66元/㎡/月，較峰值下降49%。

壹地產實拍

此外，壹地產也走訪了周邊小區，詢問的租住情況。

以華潤城為例，目前1居的掛牌租金每月基本在6000+元，據悉基本還有200-300元的下調空間，平均成交價在6200元/月，而此前同樣面積的房源租金基本在7000元/月左右。

圖源貝殼

老舊一點的小區租金就降的就更多了。像桑達苑，目前3房掛牌在6100-7800元/月。

知情人稱，目前最低的一套可以以6100元/月成交，在這之前該小區的成交可達8000元/月。

圖源貝殼

還有郎景園，原來1居的租金都在7000+元/月，現在掛牌價基本都在6000+ 元/月。

“房子賣價降了、租金也降了”，這是壹地產在走訪過程中，不同人群說得最多的一句話。

03.

租金太高、產業格局重塑

是科技園熄燈的主要原因

為什么搬走？最直接的原因有二：

1、租金太高了，成本高。

科興科學園2019年租金水平約180元/月/㎡；

而同期前海合作區的平均租金僅139元/月/㎡，疊加針對前海注冊企業的專項普惠性租金扶持政策（補貼實際繳納租金的50%），企業實際支付成本僅69.5元/月/㎡。

這一價格僅為科興科學園同期租金的約38%-41%。巨大的租金成本落差，疊加前海的政策紅利，對企業的吸引力自不必多講。

2、深圳產業格局的重塑，企業可選擇性更多。

隨著深圳“20+8”產業集群政策的落地實施，全市產業空間正經歷系統性重構，由單一性轉向“集群化、專業化”，也為企業提供了更貼合自身需求的多元化選擇。

如光明科學城，聚焦生物醫藥、新材料等戰略性新興產業，加速了中芯國際、華熙生物等大廠遷入；

前海，則錨定金融科技、數字經濟等前沿領域，更是加速了小米、騰訊、oppo等總部入駐；

這些新興片區的崛起，進一步推動了企業從傳統高租金區域向新興產業載體的遷移。

小結

那么，科興科學園就此沉寂了嗎？答案或許比想象中更積極。

2023年科興科學園拿下文創類園區牌照，相關入駐企業可申請最高50%租金補貼；且科興自身同樣在壯大，單深圳就有20家園區，廣州、東莞也有園區，入駐的企業可在各個園區遷移。

這里還會產生“深圳新故事”：它從未真正“褪色”，只是換了種方式，繼續講述著這座城市的奮斗與成長。

圖源科興科學園

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