最新航拍實探！華涇、前灘南、楊浦濱江、南大智慧城

上海市區有很多讓人牽動神經的大規劃正在建設，如華涇TOD、前灘南、楊浦濱江、南大智慧城等。

本期我們聚焦這四個地方，一一航拍實探下，這四大規劃落地得怎么樣了？

華涇

華涇TOD的開發進展很快，變化很大：

華涇TOD旁邊的嘉俊庭、雍匯庭都是此前的高積分紅盤，8萬級別的新房在徐匯還是稀缺的：

包括綠城·沁蘭園（屬于閔行）在內，這些小區都建起來了：

從上述航拍圖也能看出，小區旁邊的大片空地原是華涇工業園，現在都騰出空間了。

衛星圖上的原華涇工業園位置

根據規劃，這里將崛起兩棟150米超高層建筑（五星酒店與辦公樓）及80米辦公塔樓，通過城市候機廳銜接軌交15、19號線及機場聯絡線，成為真正意義上的 “南部中心”。

這些大空地都在施工，塵土飛揚，為了降低影響原先的景洪路地鐵站3號口已經關閉了。

取而代之的是靠近河道的5、6號口，地鐵口都停滿了電動車：

地鐵口旁邊是新建成的濱河綠道：

濱河綠道小公園已經弄好了，立了一塊大石頭，名曰：景耀宏圖，展現出徐匯和閔行共同開發華涇的雄心壯志：

華涇南部一河（春申塘）之隔就是閔行腹地，河上也有新變化，新建了一座橋，方便南岸居民前往地鐵站：

河的兩岸城市界面差異巨大，南岸的閔行有廠房破破爛爛的，割裂感較強：

華涇是徐匯唯一還未開發的“處女地”，一直在被戰略留白。

隨著徐匯北部發展的飽和，華涇成了徐匯新的用武之地。

除了華涇TOD外，華涇還建設了北楊人工智能小鎮、生命藍灣產業區，動作很大：

徐匯正在搞五大功能區的協調發展戰略，華涇要是建好了徐匯就能從南部崛起；

進而輻射閔行吳涇，帶動整個黃浦江南部的濱江大開發。

長遠來看，華涇將與前灘南、筠溪小鎮形成“黃金三角”，重構浦江南部價值版圖。

前灘南

前灘南的開發能級相對前灘低很多，沒有摩天商辦，卻以低密居住為核心彰顯了獨特的魅力。

在航拍的視角下，前灘南的板塊開發格局是非常清晰的：

板塊東部主要是一些動遷房和高層商品房，中部是大型公園，西部則是前灘百合園等高端住宅。

前灘南板塊衛星圖

先從板塊東南部看起，緊鄰徐浦大橋和南北高架的是動遷社區凌潤苑、凌雪苑、凌海苑等：

新開發的商品房中企云萃森林就在這片動遷社區的北部：

中企云萃森林北部依舊是動遷房：鐘萃苑、涵華苑、涵清苑等，東部是凌兆新村動遷大居。

從上圖也能看出，動遷房、商品房的西部是一個大型中央綠地公園，我們把鏡頭轉過來：

中央綠地公園雖未開放，但綠化種植與步道系統已基本成型，相信不久就能進去逛了。

連接前灘的耀龍路打通了區域動脈，踏上這條新修的主干道，可以仔細查看公園的建設情況：

耀龍路

公園暫未開放

公園西部開發的是海派文化社區，包含了前灘百合園、前灘潤璟、前灘公館等紅盤。

前灘百合園

前灘公館

在已交房入住的百合園小區門口，已經可以看到中介掛牌房源了：

中介表示，這些房源相對開盤溢價都在300萬以上，雖然還在限售中，但可以以“特殊方式”交易，待限售期滿后再過戶。

對于積分不夠或者沒搖中的你來說，是否愿意加價購買呢？

這片住宅區的南部一直到徐浦大橋規劃的是都市農園，土地還在做平整：

北側規劃的是一個森林體育公園，用來消除中環高架的噪音和汽車尾氣污染，航拍如下：

區域規劃詳細如下：

由于中環高架進入黃浦江是走隧道，所以前灘南和前灘的濱江公園是無縫連接的，沒有割裂，向北走就直接到前灘了，這點體驗非常好：

至于前灘南之南的三林南，跟閔行交界了，規劃的是筠溪小鎮，目前處在城中村拆遷階段。

待前灘南開發完成后，筠溪小鎮才會迎來大開發，這個暫時往后放一放：

徐浦大橋以南的三林南農村現狀

前灘南以低密住區定位成功承接前灘外溢需求，但需警惕“高端居住飛地”陷阱。

當前商辦配套不足、缺乏地鐵支持、二手房存在灰色交易，反映出功能單一化風險。

希望浦東加快板塊的商辦開發，同時加快凌兆新村站上蓋綜合體建設，培育社區內生動力。

楊浦濱江

楊浦濱江南段核心區堪稱 “巨頭工地”，有不少大型產業項目和總部在建設，現在都建得怎么樣了？

其中最引人注目的是嗶哩嗶哩新世代產業園、美團上海科技中心、抖音集團上海濱江中心。

航拍畫面顯示，它們的工地辦公樓建設得更高了，每隔一段時間都有新的變化：

嗶哩嗶哩新世代產業園、美團上?？萍贾行?/p>

抖音集團上海濱江中心（3月25日畫面）

以在線新經濟總部“筑巢引鳳”，楊浦濱江還引來了其它很多總部，工地都在如火如荼地建設中。

這是中國節能上?？偛康氖┕すさ?，三幢高度為100米的主樓已經實現結構封頂：

超級配套同步推進。合生創展打造的88萬平方米超級TOD綜合體正在深基坑施工，其核心“超極合生匯”預計2027年亮相：

超極合生匯效果圖

更令人期待的是上海博物館北館的建設，這是一個以長江口二號古船為核心的考古主題博物館。

未來建成后將打造成為楊浦濱江“生活秀帶”的文化新地標：

楊浦濱江創智中心建起來了，不遠處就是山東黃金大樓、漁人碼頭標志性建筑：

楊浦濱江搞了很多大規劃，全景圖如下：

楊浦濱江是全區發展“一核兩翼”中最重要的“一核”。

等到那些辦公樓全部建成啟用后，有望繼東外灘之后成為下一個CAZ之地：

楊浦濱江區域正以 “總部秀園” 為定位，總投資額達1000億元、總開發量高達270萬平方米。

按照計劃，中交集團總部今年6月交付；美團總部2025年底竣工；B站全球總部、創智中心2026年完工。

楊浦區理想的預測是，未來這里將集聚3000家在線新經濟企業、20萬從業人員，產業規模突破3000億元！

不過楊浦內環部分辦公樓還在空置當中，要想達到這個目標還需要做出很大努力。

希望楊浦加快濱江產業高地建設，為東外灘CAZ東擴蓄力，提升全區GDP排名。

南大智慧城

寶山的南大智慧城跟普陀的桃浦智創城真是一對“歡喜怨家”。

不管是商辦的建設速度、還是新房售賣的熱度，南大都超過了桃浦。

南大最近的變化比桃浦要大很多，南大路地鐵站旁的很多辦公樓都建起來了，進展非?？欤?/p>

南大科創之門雙子塔

南大數智綠洲辦公集群

南大科創之門雙子塔、數智綠洲提供了科研辦公與獨棟空間。

這些產業載體以人工智能、芯片設計和車聯網為核心，將極大助力寶山“北轉型”發展。

用寶山自己的話來說，南大產業導入成效顯著。數智中心A棟滿租、B棟去化超40%，吸引了中車資產、瀚泰智能等優質企業入駐，形成 “大象起舞”與“螞蟻雄兵”共生的生態。

這里還構建了“四梁八柱”創新體系，上大-臨港數字經濟研究院、概念驗證中心等平臺不斷強化產學研聯動。

豐翔路的TOD商業華潤萬象匯是去年8月開工的，未來將比桃浦的商場率先建成開業：

豐翔路是既有15號線和未來規劃新地鐵線路（原22號線）的交匯點，TOD的優勢明顯賽過桃浦：

南大智慧城規劃效果：

南大智慧城最終規劃形態鳥瞰

仁濟醫院寶山分院經過改擴建后新建了二期工程，提升了整個區域的醫療資源，直接輻射桃浦：

南大6月17日開盤的中環鉑樾新房6.6萬元/m2，148套房吸引了189組認購，明顯比桃浦的新房有熱度：

中環鉑樾工地狀況實拍

反觀桃浦，本地居民反應最近兩年沒啥變化，開發的新房也賣不動，反差很大。

桃浦規劃了207萬方的商辦，都在宣傳超過了前灘，也遠遠大于南大的136.9萬方。

但是只建了一部分就沒啥進度了，很多居民說要落后于南大了。

桃浦的這些辦公樓都是先前建設好的，存在一定的空置情況，拖累了后續的開發：

桃浦開發的幾個新房都賣不動，沒有火的項目。

比如紫薇之星（8.5萬）今年5月5號開出的406套房，現在只賣了61套，陷入了滯銷：

造成這種反差，也在于桃浦缺乏TOD效應，新房都不靠地鐵；

而且桃浦的新房比南大貴2萬，配套還不如南大，市場在一定程度上被南大截胡了。

等到南大的辦公樓都建好，南大利用北轉型紅利優勢（適用五大新城同樣優待條件）、TOD優勢和更低的租金優勢在招商上也會截胡桃浦。

南大智慧城以“產城融合”破題，通過“載體建設-產業集聚-人才吸引”正循環實現后發超越。

其22萬㎡數智綠洲二期封頂8，標志著產業載體“串珠成鏈”的關鍵突破。

不過南大最近改了規劃，出了很多住宅用地，未來將開發比預期更多的商品房。

寶山南大智慧城的未來勝負手在于能否守住“以產興城”的初心——避免住宅開發反客為主，真正依托臨港集團科創資源培育硬科技產業集群，成為寶山“一地兩區”的核心引擎。

結語

這次實探我們聚焦了徐匯華涇、浦東前灘南、楊浦濱江和寶山南大四個大規劃區域。

雖然每個區域的規劃定位都不同、發展風格也不同，但都暗含了一個這樣的共性邏輯：

華涇以TOD開發重塑城市界面，前灘南用低密住區接續濱江發展，楊浦濱江靠產業生態激活濱水空間，南大憑產城融合實現逆襲，都代表上海從單核集聚到多心協同、從增量拓張到存量煥新的城市發展模式。

2026-2027年將成為一個關鍵節點：華之門綜合體交付、楊浦濱江總部集群啟用、南大產業載體全面投運、前灘南住區發展成熟。

這幾個大規劃的建成將重塑區域價值，為上海打開全新的城市想象空間。你更看好誰的發展？

上海的大規劃太多，受限于篇幅，后續我們將推出其它地方的航拍實探，感謝關注。