成交顯著分化，背后是“新國(guó)標(biāo)”的市場(chǎng)沖擊

2.11，我寫到《》，7.1，我寫到《》。

現(xiàn)在回頭復(fù)盤，判斷都不需要做出更改。全年來(lái)看，2025的確已經(jīng)是一個(gè)不錯(cuò)的年份了，表現(xiàn)為成交量（主要是二手成交量）相對(duì)較高位持穩(wěn)，有利于賣房子。但短期來(lái)看，7月數(shù)據(jù)顯示，新房的確已經(jīng)破位下行。

但市場(chǎng)對(duì)破位下行的解讀，我認(rèn)為是在說(shuō)假話，核心表現(xiàn)為對(duì)“破位”原因的解讀不正確。未來(lái)一段時(shí)間，我認(rèn)為新房會(huì)更加難賣。昨日有開(kāi)發(fā)商朋友詢問(wèn)我的看法，我建議是現(xiàn)在能降價(jià)出貨就盡量甩了，不要心存僥幸。

7月的房地產(chǎn)，在市場(chǎng)表現(xiàn)上呈現(xiàn)出更為典型的新房和二手房成交分化，新房顯著下滑，二手房還能保持偏穩(wěn)，對(duì)于這個(gè)成交分化的解讀是至關(guān)重要的。

深圳新房成交，在批售量增加的情況下成交量環(huán)比大跌接近2成——新房預(yù)售現(xiàn)售合計(jì)成交套數(shù)2664套，環(huán)比下降18.7%，同比勉強(qiáng)維持打平，這個(gè)成交量已經(jīng)回到了過(guò)去3年調(diào)整期的低位水平。和去年第四季度的政策季比較，這個(gè)跌落曲線可謂是非常陡峭，再次驗(yàn)證我們先前的判斷：政策已經(jīng)力竭，余波不能穿魯縞。

二手房稍好，7月過(guò)戶量4656套，環(huán)比上升3.4%，同比也微升，基本還是能夠竭力維持在5000套上下浮動(dòng)的。拉長(zhǎng)2021年調(diào)整至今，這個(gè)量超過(guò)了大部分月份。比起去年第四季度高位自然不及，但可以說(shuō)已經(jīng)是市場(chǎng)最好的消息了。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，領(lǐng)先指數(shù)792.1，環(huán)比下跌1.1%，二手均價(jià)48361元/平米，單月下掉超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)，很夸張了。

全國(guó)的情況，重點(diǎn)是兩個(gè)。

其一，二手房?jī)r(jià)格跌幅擴(kuò)大，繼續(xù)“以價(jià)換量”，7月百城二手住宅均價(jià)為13585元/平方米，環(huán)比下跌0.77%，同比下跌7.32%，和6月相比，同比環(huán)比跌幅都出現(xiàn)了擴(kuò)大。

看下面來(lái)自中指院的數(shù)據(jù)，百城二手房，無(wú)一上漲，全線下跌，而且跌幅擴(kuò)大。北上廣深杭單月環(huán)比跌幅分別為：-0.61%、-0.57%、-0.82%、-0.55%、-0.49%，絲毫看不到“止跌回穩(wěn)”的堅(jiān)實(shí)證據(jù)。不要覺(jué)得這-0.5%這樣的跌幅灑灑水，房地產(chǎn)單月這樣子跌下去，其實(shí)按年度是很猛的，尤其是考慮到已經(jīng)跌了4年多的情況下。

其二，百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商銷售量跌幅也呈擴(kuò)大化。百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商銷售額同比下跌-24%，為過(guò)去10個(gè)月以來(lái)的最大降幅，7月單月環(huán)比下降量38%，為今年以來(lái)最大的月度降幅。

這些數(shù)據(jù)里面，我認(rèn)為，大部分都是市場(chǎng)調(diào)整的自然深化所致，像二手房的“以價(jià)換量”，一直都是，尤其是去年第四季度的政策季，到今天這個(gè)趨勢(shì)沒(méi)有改變，掛牌量持續(xù)上升，成交量也能持穩(wěn)。

這說(shuō)明市場(chǎng)自身的調(diào)整出清依然沒(méi)有完成，賣家的心態(tài)依然是“只要價(jià)格合適，跑路為上”。

此外，7月以來(lái)的政策嚴(yán)重不及預(yù)期，也扮演了市場(chǎng)向下拐頭的另一個(gè)短期變量角色。市場(chǎng)期待的降息、月底高層會(huì)議祭出大力度政策刺激，都沒(méi)有來(lái)到，這打擊了市場(chǎng)情緒（下面說(shuō)）。

但是只有這些解釋不了，新房在7月份下跌如此之大，也無(wú)法進(jìn)一步預(yù)判市場(chǎng)后續(xù)走向。需要增加的一個(gè)新的變量是：新國(guó)標(biāo)對(duì)新房成交的沖擊，被輕視了，尤其在一線城市。

回到上述深圳樣本，新房二手房的分化非常顯著。二手房雖然也講價(jià)，但是還能夠賣得不錯(cuò)，原因是房東降價(jià)降得狠，很多人扛不住了/對(duì)后市喪失信心，都選擇了甩貨。但是新房在供應(yīng)量上升的同時(shí)賣得更差，只有一個(gè)重要解釋：

剛需買家在持幣觀望，等待更好的新規(guī)盤。

重所周知，新國(guó)標(biāo)4月份發(fā)酵、5月份祭出、6月份市場(chǎng)已經(jīng)有所表現(xiàn)，但是回顧上半年，政策余波尚溫，以及地王頻出、政策加力還是能讓人對(duì)未來(lái)有所期待，新國(guó)標(biāo)政策出臺(tái)到市場(chǎng)全面熟知本身也存在一個(gè)過(guò)程。但是到了7月，隨著新國(guó)標(biāo)的廣為人知，這個(gè)沖擊開(kāi)始顯化。在市場(chǎng)的前端，你能感受到，現(xiàn)在在售的樓盤非常難賣，尤其是中等價(jià)位盤，一方面是開(kāi)發(fā)商降價(jià)不夠二手房厲害，另一方面是買家覺(jué)得對(duì)比新規(guī)盤非常不劃算，最終，剛需買家更愿意持幣等待，反正市場(chǎng)已經(jīng)形成共識(shí)，價(jià)格一時(shí)半會(huì)兒只會(huì)跌不會(huì)漲。

我之所以強(qiáng)調(diào)這個(gè)因素，是因?yàn)椋鼘?duì)在售新盤的銷售具有持續(xù)性沖擊。如前統(tǒng)計(jì)，深圳今年已經(jīng)賣了7塊地，大部分都是“低容積率”地塊——2.5-3.4，高度全部都不到100米，相比市場(chǎng)上在售的多數(shù)超高層，新的項(xiàng)目宜居性無(wú)疑更佳，性價(jià)比更高。如果從“耐用消費(fèi)品”的角度來(lái)理解未來(lái)的房地產(chǎn)，那么，當(dāng)然要買“新國(guó)標(biāo)”。

是以，可以想見(jiàn)的一個(gè)推斷是：符合新國(guó)標(biāo)要求的地塊賣的越多，對(duì)在售新盤的沖擊就會(huì)越大，這個(gè)沖擊是替代性、排他性的。7月的數(shù)據(jù)，說(shuō)明市場(chǎng)在這一點(diǎn)上形成了共識(shí)。

我個(gè)人不認(rèn)同但表示理解，如我之前拍了一期視頻所說(shuō)：我們判斷樓盤的“金標(biāo)準(zhǔn)”，不是時(shí)間線，而是“好樓盤”。好樓盤必然至少要優(yōu)先包含“好地段+好配套+好產(chǎn)品”這“三好”，并且前兩者權(quán)重更大，“新國(guó)標(biāo)”只限于“好產(chǎn)品”的范疇。所以，僅僅是看新國(guó)標(biāo)去決定買一個(gè)或者放棄一個(gè)，很容陷入到“撿了芝麻丟了西瓜”的買房誤區(qū)。新國(guó)標(biāo)之前有寶藏，新國(guó)標(biāo)之后也有垃圾，這個(gè)不可簡(jiǎn)單而論，關(guān)鍵還是看樓盤。就像我們買股票，金標(biāo)準(zhǔn)是評(píng)估企業(yè)基本面，而不是只看政策2025年要求企業(yè)大幅提高分紅率一樣。

但因?yàn)榻^大部分買家都沒(méi)有太多專業(yè)知識(shí)，這樣簡(jiǎn)單化、一刀切的劃分，也非常可以理解。買“好樓盤”誰(shuí)都知，但是如果判斷起來(lái)太復(fù)雜，那不如全部棄掉，就算是等不來(lái)符合心意的新規(guī)盤，那也可以繼續(xù)等，反正不怕房?jī)r(jià)回頭漲。

基于對(duì)剛需大眾如上的買房心理的拆解，我認(rèn)為：它既解釋了7月份新房賣得如此之差，也預(yù)示了（隨著新國(guó)標(biāo)的推進(jìn)深化）接下來(lái)新房幾乎鐵定會(huì)賣得更差。

這正是我在《》、《》里說(shuō)的，這是房地產(chǎn)未來(lái)“結(jié)構(gòu)性”的重要轉(zhuǎn)變的內(nèi)容，也清晰的顯示出，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)今面臨的局面有多么的復(fù)雜——既有周期性變局，又有趨勢(shì)性變局，還有結(jié)構(gòu)性變局。

這個(gè)過(guò)程我相信會(huì)持續(xù)比較多個(gè)年頭，未來(lái)很可能的一個(gè)市場(chǎng)格局將是：有錢人買新規(guī)盤，因?yàn)檫@些地塊大部分都是寶藏地塊，隨著時(shí)間后移，新盤整體趨勢(shì)將會(huì)趨向于高端化；中端人群會(huì)集中在二手房，這部分房屋庫(kù)存量巨大，房主會(huì)因?yàn)橐M(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)而有強(qiáng)大的拋售動(dòng)力，價(jià)格會(huì)繼續(xù)下探尋底；力量不足的人群，則會(huì)集中于政府提供的配售保障房序列中，減輕購(gòu)房壓力。

新國(guó)標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期是一個(gè)重大的利好信息，但中期與短期而言，對(duì)于有盤在售的開(kāi)發(fā)商而言，是需要認(rèn)真面對(duì)的重大挑戰(zhàn)。真正需要他們重視的是：這將要求你對(duì)樓盤的產(chǎn)品規(guī)劃和營(yíng)銷思路，進(jìn)行全方位的改變，意識(shí)不到這是一個(gè)巨大的規(guī)則變化，你很可能會(huì)在接下來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中輸?shù)簟?/p>

不改變思路，想賣掉樓，除了降價(jià)，幾乎沒(méi)有別的勝算。

需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)的是，政策面的判斷同樣重要，就年內(nèi)短期來(lái)看政策走向，7月底高層會(huì)議同樣展現(xiàn)了具有挑戰(zhàn)性的信號(hào)。

最重要的一點(diǎn)是：沒(méi)有提房地產(chǎn)。

雖然說(shuō)沒(méi)有提房地產(chǎn)就代表拋棄了房地產(chǎn)這么說(shuō)有些夸張，但大體來(lái)說(shuō)，也能夠驗(yàn)證我一直以來(lái)對(duì)行業(yè)長(zhǎng)周期方向“謹(jǐn)慎保守”的判斷，在過(guò)往幾年里，我們花了很多篇幅去探究“政策層對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)到底是如何定位的”。我的判斷一如既往，房地產(chǎn)救不救得起來(lái)是第二層的問(wèn)題，第一層的問(wèn)題是，國(guó)家經(jīng)濟(jì)離開(kāi)房地產(chǎn)的決心要比想象得頑強(qiáng)。我在很多個(gè)場(chǎng)合和不少開(kāi)發(fā)商高層、操盤手，都深刻得探討過(guò)這一點(diǎn)，并且一再無(wú)比堅(jiān)定的建議快速出貨。但遺憾的是，他們大部分人在我看來(lái)，依然陷入到舊有的路徑依賴與周期性思維里，一步一步的拖延下去，而迎不來(lái)市場(chǎng)反轉(zhuǎn)。

對(duì)于二手房業(yè)主，我同樣也是如此態(tài)度。今年會(huì)被證明還是一個(gè)不錯(cuò)的年份，尤其對(duì)于賣房而言，畢竟成交量還可以。越往后走，通縮如果不見(jiàn)好轉(zhuǎn)便會(huì)形成螺旋下降，事態(tài)會(huì)更加不好扭轉(zhuǎn)。我早在2023年就明確提出了這樣的看法，去年年初更是明確表達(dá)“舉目世界天地寬”、不要苦熬窮等，行動(dòng)最重要《》。第一步，降負(fù)債，把負(fù)債大幅降低到“舒適區(qū)”，必要時(shí)甩賣資產(chǎn)也要干；第二步，保持充沛的現(xiàn)金流，為未來(lái)做好防浪堤；第三步，拓展能力圈，走出舒適區(qū)，尋找新機(jī)會(huì)。世間的投資機(jī)會(huì)很多，一定要考慮自己的機(jī)會(huì)成本。

當(dāng)初聽(tīng)我的建議的一些童鞋，大部分在今年都得到了比較好的回報(bào)。如我所言，你就是把賣房子回籠來(lái)的資金拿出來(lái)一部分買上黃金ETF、恒生科技ETF、納指ETF、標(biāo)普500ETF……等等各種ETF哈哈（對(duì)，我就是買各種ETF，每一只我都買），今年都有至少2-3成的回報(bào)……

以上這些思路，我零散的都分享在以往的文章里了，有興趣的童鞋可以往回翻翻看。我是這樣說(shuō)的，因?yàn)椋艺沁@樣做的。

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