西安本土地產商的“黃昏”……

玉祥門外，密集的高樓盡顯氣派，與古樸的城墻形成巨大反差。在這里，天朗標志幾乎隨處可見，其創始人孫茵卻已走完一生。

作為西安本土地產商代表的她，個頭不高，說話柔聲細語，與傳統印象中強勢霸道的企業家形象迥異。她曾說，不想當家庭婦女，喜歡挑戰和激情，但是要做一項事業，就得克服天性中依賴心理。

從書香門第到商海沉浮，最終進入地產行業，起高樓宴賓客，她的選擇大膽、果決。回望過去，孫茵帶領天朗進行的每一次轉型，從樓盤開發、城市開發到城鄉運營，幾乎都踩準了時代的風口，為何依舊抵不住企業滑落？

這并非個例，昔日輝煌的西安本土地產商，如今紛紛凋零。雅荷地產深陷債務泥潭，地產業務全面停滯；海榮地產收縮本地業務，異地拓展求生；榮華地產徹底轉型康養產業，逐步退出房地產行業……

無論黃金還是黑鐵，屬于房地產的高光時刻已經過去。 然而，時代的一粒沙，落在個體身上就成了一座山，他們如牛負重于深泥，步履蹣跚、舉步維艱，這也是孫茵和一眾本土開發商們的真實寫照。

書香世家

1961年，西安南郊長延堡一帶荒涼、破敗，到處是農田、菜地。

遺世獨立于田野之上的陜西師范大學，剛合并成立不過一年。鈴聲一響，身著白襯衣藍褲子的學子，從破舊的老西門涌出，臉上洋溢著蓬勃的朝氣。

是年，秋收時分，孫姓書香世家添了個女嬰，起名為孫茵，寓意如嫩草般充滿生機。她跟隨父親孫達人——陜師大歷史學系青年教師，打小開始讀英雄人物故事，偏愛劉胡蘭、董存瑞等英烈之士。

孫茵四歲時，而立之年的孫達人在《光明日報》發表了一篇文章《怎樣估價讓步政策》，闡釋了農民戰爭的作用，在史學界引起轟動，還受到了偉人的稱贊。

彼時，正處于史無前例的“文化大革命”風暴前夜。幾乎一夜之間，討論風向急轉，孫達人深陷漩渦，同為歷史系教師的妻子，不堪忍受迫害，自縊身亡。

20世紀60年代陜西師范大學校門（老西門）

但孫達人的理想信念并未破滅，“文革”之后，繼續投身對農民史的研究，于1980年出版《中國古代農民戰爭史（第一卷）》。三年后，他在《中國史研究》上發表了《在馬克思主義指導下加強農民史研究》一文，后被《新華文摘》全文轉載。

在書山卷海中癡心深耕農民史的孫達人，或許是孫茵視野中時常見到的一面。而在課堂上思緒飛揚、頗具感染力的孫達人，則是學生眼中的另一面。

中等身材，廣額闊面，雙眼炯炯有神，聲音洪亮，浙江口音較濃但富有感染力。孫達人經常騎一舊自行車、踩著上課鈴聲、大踏步進入教室。教室經常滿座，甚至后排過道還擠著其他系學生。

《馬強：追憶我陜西師大的老師們》一文生動記載了當時的場景：“當時我對‘農戰史’也頗有興趣，曾經幾度在課間大膽向他求教，包括提問對他而言十分敏感的問題，但他并不為忤，總是耐心講解。”

不循常規

學而優則仕，照亮千百年來讀書人的道路。

但孫達人是個例外，1983年初，正值改革開放后社會各界摸索新方向時期，學者從政成為強化干部制度流動性的舉措之一，他被推選至陜西省副省長崗位上，分管文教、外事、旅游工作。

孫達人卻不想當官，只想做一個學者，分別于1985年、1988年、1991年三次提出辭掉副省長的職務，一門心思要搞業務。

多年以后，86歲的孫達人談起這段往事，笑言，“行政時候同時搞研究是很困難的，我‘志不在此’。”

最后一次請辭的歲末，孫達人結束了9年行政生涯，然后離開陜西，回到家鄉浙江，在杭州大學繼續伏案研究、登臺授課。

“我父親是富有家國情懷的理想主義學者，所以對我有很多理想主義的教育，從思維方式給我了很多啟蒙教育，開闊了我的眼界，為我日后做事情奠定了很重要的基礎。”孫茵曾向《當代會展》如是說。

1984年，孫達人初任陜西副省長期間，時年23歲的孫茵，從西安電子科技大學天線與微波專業畢業，留校在黨委宣傳部工作。

比她早三屆畢業的金乾生，此時在校長辦公室工作，二人上下樓，談及對孫茵的印象，“屬于那種特別勤奮、喜歡學習的干部，性格比較低調、務實，說話柔聲細語的。”

果不其然，很快她進一步去深造，攻讀西安交通大學的研究生。等到離開象牙塔時，外面的世界已經發生翻天覆地的變化。

上世紀90年代，社會由計劃經濟向市場經濟轉型，公務員紛紛下海做生意，誕生了一批時代的弄潮兒。

命運的齒輪開始轉動，誰也想不到外界眼中柔弱的孫茵，開始轉戰商海。

“這個選擇太令人出乎意料了，以前把創業開公司都叫折騰，她給人的印象就不是一個愛折騰的人，都沒聽過她大聲說話，反差很大。”金乾生坦言，“說明她實際上膽子很大，未來輸贏不定，她就敢賭。”

聲名鵲起

1994年，33歲的孫茵抓住風口，做起了進出口貿易生意，實現了資本的原始積累。她開始思考，還能做什么。

再后來她接觸到房地產，企查查上留下了這一段軌跡，有一家顯示已吊銷的企業——西安中聯置業發展有限責任公司，2000年其投資人序列出現孫茵身影。

千禧年前后，西安房地產行業全面崛起，涌現一批風云人物。段先念一手締造西部第一大盤紫薇田園都市，徐束萍因推出“雅荷”系列而名聲大噪，崔榮華從小飯店轉向房地產深耕北郊，鄭青海憑借海榮小區嶄露頭角……

在這個諸神混戰的時代，孫茵成立天朗地產，這一年她40歲。面對完全陌生的領域，又毫無管理經驗，她索性去老家杭州找了個幾個伙伴，引入兩個股東，正式進軍房地產開發。

憶起當年，孫茵曾對《西安日報》談到，“當時，我們膽子還比較大，同時做了4個項目。按說，以我們當時的能力，只能做一個到兩個項目”。

彼時，西安的舊城改造轟轟烈烈，大多數本土地產商均圍繞老城區做文章，孫茵也不例外。玉祥門的蔚藍系列，讓天朗站穩了腳跟，完成了品牌塑造。

不過，創業哪有什么順風順水。她曾向媒體袒露過這段心力交瘁的歷程，就是堅信前景是美好的，咬牙堅持，最終挺過了創業早期的困難時刻。

經過初期5年多的積累，孫茵修煉出敏銳的嗅覺，單純賣樓盤的生意已經無法滿足市場需求，她便著手區域配套與城市開發，從而開創“城系開發”模式，介入土地的一級開發與整理。

時機是2007年，大興新區作為皇城復興計劃的一個重要版圖，政府斥巨資，要將其打造成曲江、大明宮之后，西安第三個新區。

孫茵深度參與大興新區的整體性城市更新，開發了天朗大興郡、天朗大漢會館、天朗美術館、少年宮等項目，一舉奠定其江湖地位。

二次創業

后來，古城墻玉祥門成了西安人對天朗最初的印象。

從舊城改造，到區域連片開發，短短幾年時間，孫茵就帶領天朗率先在西安走上區域資源整合與配套設施系統補足的“城系開發”模式，這被其視為“二次創業”。

此時的天朗，已經不是單純的地產商定位，而是奔著“城市區域運營商”的身份去了。

2008年，西北首家五星級全套房豪華酒店——天朗時代大酒店開業，這座矗立于玉祥門環島西南角的氣派建筑，也成了諸多“老蓮湖”心中的新地標。

正如孫茵后來所說，每一次創業，對于天朗來講，都是一個全新的征程。

隨著在西安“蔚藍城、新都會、大興郡、高新港”四大城系項目的推出，天朗通過介入土地一級開發與整理的“城系開發模式”愈發顯得成熟。

本地站穩腳跟之后，向外擴張幾乎是順其自然的事。2010年，天朗提出“中國城市發展運營商”戰略，布局全國市場，進入上海、南京、濟南、昆明等城市。

自此，天朗一躍成為全國性的地產集團。

彼時，全國房地產市場正處于快速發展階段，呈現出一派熱火朝天的景象。

從投資數據來看，全國房地產開發投資在2010年達到48267億元，相較于上一年增長了33.2%，其中商品住宅投資為34038億元，增長幅度達32.9%，行業整體處于上行通道。

然而，繁榮背后也暗藏著隱憂。

房價在前期快速上漲后處于高位，引發了各界對房地產泡沫的擔憂。

為了穩定市場，“國十條”等政策相繼出臺，限購、限貸政策紛紛落地，一、二線城市房地產市場迅速降溫，投資投機性需求受到抑制；但與此同時，三、四線城市由于前期過度開發，庫存開始持續累積，部分地區甚至出現了如鄂爾多斯“鬼城”、溫州房價腰斬等極端現象，房地產市場開始呈現出劇烈分化的格局。

這樣的市場環境下，沒有誰能夠獨善其身。

攜手融創

一年后，在孫茵的帶領下，天朗又迎來發展歷程中的一個重要節點——天朗地產集團升級為天朗控股集團，開始全面涉足投資、資本、地產、建設、科技、文旅、農業、康養、教育、物業、酒管、商管等12個專業板塊。

對此，相關內部人士向《鎬京筆記》表示，其實，這背后也是孫茵對房地產行業發展趨勢的研判所在，即單純的房地產開發已難以滿足企業長期發展的需求，她想帶天朗轉型為城鄉產業運營商。

如今回頭來看，孫茵的每次轉型，都是基于當下行業形勢的客觀判斷。奈何，市場變化是莫測和錯綜復雜的。

2014年，中國房地產市場進入新常態，去庫存壓力逐漸顯現，市場分化嚴重。

天朗布局的城市雖然多為熱點城市，但也未能幸免。

回望本土，西安房地產市場亦呈現下行趨勢，作為未上市的區域房企，天朗面臨著融資成本過高的難題，其主要定位于剛需、首改產品，利潤空間被嚴重擠壓。

最重要的是，在銷售效果和推盤速度上，天朗團隊與成熟的一線房企相比，差距不小。

在遭遇了業績下滑，以及高管持續離職的“重挫”后，這一年，天朗的銷售額只實現了百億目標的六成，上市計劃也被迫擱置，但好在守住了西安房企銷冠的寶座。

孫茵對此曾公開表示：“由于去年二三線城市樓市乏力，最終未能完成目標”。

多重困境之下，2015年9月，天朗與當時意欲開拓西安市場的全國性房企——融創，達成深度合作。

一方面，天朗和融創的全資子公司在西安設立合營公司，融創占股86%、天朗占股14%，開發之前天朗手中的儲備項目，借助融創的品牌與營銷，提高市場占有率。

同時，融創將天朗在濟南、成都、南京等地的部分項目收購，借助該部分資源實現全國擴張。

坊間傳言，當時融創的創始人孫宏斌親自與孫茵商討合作事宜，雙方進展很快。另外，在融創在進駐西安市場的很長一段時間內，辦公場所就是在天朗蔚藍國際大樓之內。

甚至當前融創陜西公司的一部分業務高管，就是初期在天朗一步步成長起來的。

后來，談及與天朗的合作，孫宏斌不止一次感慨孫茵的格局與魄力，贊賞其“大氣”，不僅令融創在西安乃至陜西快速站穩腳跟，也為其在全國范圍內拓展補充了“彈藥”。

當然，彼時大刀闊斧搞收購的融創，當下也在不斷還債的路上……

轉型之殤

本土地產圈里的大多數人都知道——孫茵的做事風格與其他企業家并不一樣。

就地產行業來說，天朗地產是西安較早開始“主題地產”“產業地產”實踐的地產商之一，幾乎所有樓盤的布局設計都講究理念的突破、建筑形象的更新，可以說是為整個城市面貌增色。這也是其一開始較快地在西安形成了品牌效應的原因。

孫茵也正是在做強天朗品牌的考量下，選擇深耕“產業地產”，向融合農業、科技、文化、教育等領域的城鄉產業綜合開發運營商轉型。

而這一轉型，恰與2015-2018年中國房地產行業的關鍵轉折期高度重合。

彼時，隨著“去庫存”政策逐步落地，傳統住宅開發的利潤空間持續收窄，單純依賴土地增值和房屋銷售的模式難以為繼。

國家層面大力倡導“新型城鎮化”與鄉村振興戰略，明確鼓勵房企從單一的住宅建造者向城市配套服務商、產業運營商轉型，行業整體進入“提質增效、多元發展”的調整階段。

隨之，眾多房企紛紛試水產業地產、文旅地產等新賽道，試圖打破傳統模式的桎梏，但大多面臨著轉型陣痛。

在此背景下，天朗的三大特色小鎮項目應運而生，且各有側重：

長安大學城?夢想小鎮聚焦科創，地處長安大學城核心，總投資約450億元。雖前期受困，后經更名“秦創原?長安大學城上元創新港”，已引入多家企業，實現科技成果轉化與產業聚集，成為天朗在科技地產轉型路上的重要支撐。

太白山?唐鎮定位文旅康養，憑借獨特文化主題，將盛唐文化融入建筑、景觀與生活場景，成為天朗轉型文旅康養地產的成功范例。

長安唐村?中國農業公園，整合多方力量。構建特色農業體系，使昔日“空心村”成為熱門“網紅地”，帶動村民大幅增收。

然而，產業地產的特性與行業周期的疊加，對于天朗這類未上市的區域房企而言，資金鏈承壓尤為明顯——產業地產項目普遍具有投資規模大、回報周期長、資金回籠慢的特點，在行業融資收緊、銷售增速放緩的背景下，資金壓力被急劇放大。

行業內部人士坦言：“如果天朗當時全部選擇聚焦短平快的住宅項目，或許能在周期波動中活得更穩健。但產業地產的投資邏輯與傳統蓋樓賣房截然不同，其對資金耐力的考驗，在行業下行通道中被無限放大。”

何去何從？

從天朗官網來看，2024年下半年開始，孫茵幾乎消失在公眾視野，最后一次公開活動是參加在太白山·唐鎮舉辦的一場演講活動，她上臺致辭。

企查查顯示，今年4月，孫茵退出董事兼總經理一職。

在此之前，天朗與昆山花橋開發區簽約，預計總投資60億元打造進口食品（花橋）國際貿易中心，出席簽約儀式的代表是總裁衣虹陸。她看起來年紀不大，三十多歲，個子高挑，頭發低挽。

衣虹陸的執掌下，天朗的未來如何？還未曾可知。

但顯而易見的是，這個耗費孫茵一生心血打造的“商業帝國”，已經進入急劇收縮階段。

企業預警通的數據顯示，天朗對外投資行業中，房地產依舊占據半壁江山，但近幾年的土儲規模一直在下降。參保人數也從2021年的巔峰4000余人驟減至2024年的199人。

5月16日，天朗新增一條被執行人信息，執行標的為6128萬余元。

事實上，很多大牌房企的境遇甚至更為艱難，在持續四年的房地產調整和降溫中，倒逼行業加速洗牌，曾經高舉高打的企業深陷“生存危機”。

救市的信號已經釋放，6月13日，國務院常務會議明確提出，“進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性，多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩”。

遺憾的是，孫茵終歸是看不到這劑“猛藥”的結果了。6月19日，她因病逝世，享年64歲，天朗官網變為灰色。

長安區長鳴路上的殯儀館，寂靜悶熱，告別大廳外擺滿了花籃花圈，出現了好多熟悉的本土地產商名字。

曾經一起見證過房地產行業的輝煌，扛過四輪漲跌周期，最終留下的西安本土地產商已經日漸凋零——雅荷深陷債務泥潭，地產業務全面停滯；海榮收縮本地業務，異地拓展求生；榮華徹底轉型康養產業，逐步退出地產……

顯而易見的是房地產行業已經翻篇，草莽英雄的時代已經過去，現在的熱點變成了前沿科技，各方勢力開始摩拳擦掌、躍躍欲試。

（圖片來源：陜西師范大學官微、浙大文學院團委官微、企查查、太白山唐鎮官微、天朗控股官微、封面圖片由AI生成。）