北京五環外放開限購，影響到底有多大？

8月8日，北京樓市扔了顆核彈——今天（8月9日）起，只要你在五環外買房，不限購！想買幾套買幾套！

來具體看下政策細則。

1、五環外滿足購房資格，不限購
2、二套公積金提額 40 萬
3、公積金從一年 10 萬漲到 15 萬

這個政策的威力到底有多大，今天咱們拋開那些官方套話，就嘮明白三件事：這政策到底多狠？你能薅到多少羊毛？現在該沖還是該等？

01

DICHAN SHIYIYAN

政策到底狠在哪？

先說限購松綁：五環外徹底“自由購”！

京戶家庭、社保滿2年的北漂朋友，今天起買五環外新房二手房不限套數！單身兄弟姐妹們也別慌，你們和家庭待遇一樣。但注意啊，五環內政策沒變——京籍最多2套，非京籍還得熬滿3年社保才能買1套。

十一郎的朋友言公子問了我一個問題：這次為啥專挑五環外放開？

十一郎拋出來一個數據：

全北京7萬多套新房庫存，81.4%堆在五環外！

北京近郊的昌平、大興等區域，房子比人都多，再不松綁開發商真要哭了。

言公子聽了，默默點了下頭。

再說公積金升級：這才是真金白銀！

第一，首套房認定“洗白術”：只要你在北京沒房，哪怕外地用過公積金貸款（只要還清了），統統算首套！買400萬的房貸款100萬，首付當場少掏60萬，月供每月省253元！這錢夠你每天多喝兩杯咖啡了吧？

第二，二套房的公積金額度上漲。

貸款上限從60萬上升到100萬！要是你買環保裝修的“綠房子”，或者家里有倆娃——恭喜！直接沖到140萬！另外，首付款全北京統一到了30%，管你買朝陽大平層還是密云小別墅。

第三，年限門檻大跳水。

原來攢1年公積金只能貸10萬，現在暴漲到15萬！貸滿120萬從苦等11年變成7年搞定！三胎家庭首套最高能貸160萬——這波官方催買房，就差搖著你肩膀喊“快上車”了！

另外，現在買新房還能邊提公積金付首付邊辦貸款，資金周轉再也不卡脖子。這得為房產流轉提升多少個順暢度呀。

02

DICHAN SHIYIYAN

算筆賬：你的錢包能省多少？

我們給三類購房群體算一下帳。從剛需族，改善族和投資客的角度，來對比下新老政策之間的差距。

剛需案例：

小王28歲，工作5年月薪1萬5，公積金每月交2000。

舊政策：攢5年=貸50萬，想買順義300萬的房？首付90萬掏空六個錢包！

新政策：5年=貸75萬！首付只要75萬，省下15萬夠買輛車！

改善案例：

老帳50歲，改善，五環內有套老破小，想換昌平120平三居室（總價600萬）

舊政策：二套首付40%=240萬+公積金貸60萬，需要自掏180萬！

新政策：首付30%+公積金貸100萬，自掏僅需要80萬！立省100萬！

另外，新政策下，有倆娃的家庭，公積金再飆到140萬，首付只要40萬！

案例三：投資客

雖然不限購了，但別瞎囤房！房產稅這把劍還懸著呢。真想布局，記住兩條黃金法則：

只盯地鐵末站房，像17號線南端的亦莊，出站步行10分鐘內的盤；

死磕產業區，比如中關村科學城北區、順義臨空經濟區；

需要特別注意的是遠郊的“畫餅盤”，誰買誰掉坑！

03

DICHAN SHIYIYYAN

五環外放開限購，價值有多大？

政策發布后，五環外多個項目迅速推出宣傳海報吸引購房者，市場活躍度明顯提升。

五環外放開限購，政策的影響到底有多大呢？

這兩天，也就是8月9日和10日兩天，綠中介和黃中介的門店經理人都告訴我表示，帶看量明顯增加了很多。而且，在鏈家APP上，“必看好房”的標簽一周內消失30%。這是個好消息，說明庫存開始消化了。

短期內，這個政策可以說是北京救市政策中最大的一個刺激了。釋放了很多在觀望的需求，對于對北京買房有需求的人，比如要結婚買婚房的，給孩子買學區的，要改善的，這些需求都會釋放出來。

參考去年社保放寬后北京二手房成交暴漲60%，以此可以推斷，此次政策的力度更大，對于北京樓市的起跌回穩有著重要意義！

看兩組數據你就明白：

新政前北京二手房掛牌16萬套，9日早上9點已撤下2.3萬套，聽中介小哥哥說是因為業主反悔了，等漲價。

對此，有的開發商放出來消息，說中秋后五環外新盤漲5%起步！

所以我的建議很直白：

8-9月將是買房換房的黃金窗口期，是因為政策剛落地，加上開發商要沖下半年的業績，會有許多優惠、打折；

那對于投資客而言，可以等到10月份，看看土地拍賣的溢價率，如果超過15%說明真回暖，再跟場不遲！

最后說句扎心的：這政策根本不是救樓市，而是“北京城市擴張的陽謀”——把醫院學校往郊區搬，把產業往新城塞，逼著你主動去五環外安家！看懂這盤大棋的人，已經在去簽約的路上了。

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