被告否認借名事實主張共有，北京房產律師幫原告確認合同有效

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告林曉與被告林建國（父親）、林強（哥哥）系親屬關系，林建國與妻子劉梅（已故）育有四名子女，分別為林曉、林博、林麗、林強。2009年1月，林曉計劃購買一號房屋，通過甲公司（中介機構）與案外人簽訂《房屋買賣合同》，約定房屋成交價格91000元。因客觀原因，林曉決定借用父親林建國、哥哥林強的名義購房，房屋最終登記為按份共有，林建國占45%份額、林強占50%份額、林曉占5%份額。

為證明借名買房關系，林曉提交了林建國于2020年5月書寫的兩份《證明》及一份《遺囑》，上述材料均明確載明一號房屋中林建國所占的45%份額系林曉借名登記，實際所有權歸林曉所有，與他人無關。林建國認可上述材料系其本人書寫，但辯稱系受林曉脅迫——因想與案外人辦理結婚登記，戶口本被林曉控制，被迫書寫材料后才拿回戶口本，林曉否認存在脅迫行為。

林曉主張，一號房屋的全部購房款來源于其本人及案外人的房屋拆遷款，由其直接支付給房屋出賣人，房屋交付后一直由其實際管理使用。林建國認可購房款系林曉直接支付，但主張該款項系其交給林曉的，且雙方多年來財產混同，林曉無收入，購房款實際系其出資，房屋應屬共有；同時主張林曉不盡贍養(yǎng)義務、轉移財產。

被告林強明確認可林曉的全部訴訟請求，陳述一號房屋確系林曉借名購買，購房款系林曉的拆遷款，林建國的陳述不屬實。為維護自身合法權益，林曉訴至法院，請求確認其與林建國、林強之間的借名買房合同有效，判令一號房屋歸其所有，并要求二被告協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)。

裁判結果

法院經審理，依法作出判決，核心內容如下：

確認原告林曉與被告林建國、林強之間的借名買房合同關系有效；

被告林建國、林強于判決生效之日起七日內，協(xié)助將各自所占的一號房屋份額轉移登記至原告林曉名下；

該判決生效后，原告成功確認借名買房合同效力，順利實現(xiàn)房屋份額過戶的核心訴求，合法權益得到充分維護；被告林建國的脅迫抗辯、共有主張未被法院支持，充分體現(xiàn)專業(yè)律師精準梳理證據(jù)、構建維權邏輯、反駁不合理抗辯的優(yōu)勢。

法院說理

法院認為，本案核心爭議焦點為：原告林曉與被告林建國、林強之間是否存在合法有效的借名買房合同關系，原告的過戶訴求是否應得到支持。結合案件事實及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，舉證責任的分配。根據(jù)法律規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求或反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應提供證據(jù)加以證明，未能提供證據(jù)或證據(jù)不足的，承擔不利后果。本案中，原告需舉證證明借名買房關系成立，被告需舉證反駁該事實。

第二，借名買房合同關系的認定。林建國書寫的兩份《證明》及《遺囑》，均多次明確一號房屋中其名下份額系林曉借名登記，林曉系真實權利人，該證據(jù)直接證明雙方的借名合意；結合購房款由林曉直接支付、房屋一直由林曉實際管理使用的事實，能夠形成完整證據(jù)鏈，證明借名買房關系成立。被告林強明確認可借名事實，進一步佐證該關系的真實性。

第三，被告抗辯的處理。林建國主張其系受脅迫書寫相關材料，但未提交有效證據(jù)予以證明，應承擔舉證不能的后果；其主張購房款系其出資、雙方財產混同，亦未提交充分證據(jù)佐證，且與購房款實際支付情況、借名書面材料內容相悖，法院不予采信。

第四，合同效力及過戶訴求的支持。涉案借名買房合同系當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益，應認定為合法有效。因借名關系成立，林建國、林強應履行協(xié)助過戶的義務，將其名下房屋份額轉移登記至林曉名下。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“親屬間借名買房、出資爭議”這一高頻借名買房衍生糾紛，總結核心勝訴要點、實務維權技巧及風險提示，為類似案件提供維權參考。

鎖定借名合意核心證據(jù)，夯實維權基礎。本案勝訴的關鍵的是林建國書寫的《證明》及《遺囑》，該類書面材料直接證明借名事實，是說服法院的核心依據(jù)。專業(yè)借名買房律師可協(xié)助當事人梳理、固定借名合意證據(jù)（書面協(xié)議、證明、遺囑等），避免因無直接證據(jù)導致訴求落空。

構建完整證據(jù)鏈，反駁被告不合理抗辯。我們重點整合三組證據(jù)：一是借名合意證據(jù)（書面材料），二是出資證據(jù)（購房款支付憑證、拆遷款來源證明），三是實際占有使用證據(jù)（房屋管理記錄、相關繳費憑證），形成完整證據(jù)鏈，同時針對性反駁被告的脅迫、出資、共有等抗辯，瓦解被告核心主張。

精準應對脅迫抗辯，破解對方訴訟策略。針對林建國主張的“脅迫書寫材料”，我們重點論證：脅迫需有明確證據(jù)佐證，被告未提交任何證據(jù)證明脅迫事實，且書面材料簽署時間連貫、內容清晰，符合真實意思表示，最終說服法院不予采信該抗辯。

親屬間借名買房核心風險提示。親屬間借名買房易因情感、財產爭議引發(fā)糾紛，需重點防范三類風險：一是務必簽訂書面《借名購房協(xié)議》，明確借名合意、房屋份額、出資責任、過戶條件及違約責任，避免口頭約定或僅通過證明、遺囑等間接證據(jù)佐證；二是全程留存購房款支付、房屋占有使用的相關證據(jù)，防范親屬反悔主張出資、共有等情形；三是若借名登記多人份額，需確保所有登記人均認可借名事實，避免部分登記人否認借名引發(fā)糾紛。

最后，若您正面臨親屬間借名買房糾紛、問題，切勿拖延，應及時委托專業(yè)的借名買房律師介入。律師可協(xié)助您梳理案件事實、構建完整證據(jù)鏈、精準反駁不合理抗辯、優(yōu)化訴訟請求，通過專業(yè)維權，幫您確認借名合同有效、實現(xiàn)房屋過戶，最大程度維護自身合法權益。本律師團隊專注于借名買房糾紛、親屬間房產爭議、房屋份額過戶等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理當事人參與訴訟、協(xié)商調解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協(xié)會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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