債務人低價轉房避債，北京房產律師助力債權人勝訴撤銷轉讓

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告陳景明系債權人，被告林博文系債務人，第三人林建軍系林博文之父。林博文曾擔任甲公司法定代表人，陳景明曾擔任甲公司某分公司負責人，雙方存在多筆借貸往來。

2012年至2014年期間，林博文先后向陳景明借款共計340萬元，出具多張借條，雙方約定相應利息；同時，甲公司曾向陳景明借款50萬元，林博文為該筆借款承擔連帶保證責任。上述借款期限屆滿后，林博文未按約定償還借款，陳景明多次催要無果。

2019年9月，陳景明就上述借貸糾紛訴至法院，法院立案受理后，先后作出A號、B號民事判決，判令林博文償還陳景明借款本金340萬元及相應利息，甲公司對其中部分債務承擔連帶清償責任。林博文不服提起上訴，二審法院作出C號、D號民事判決，駁回上訴、維持原判。后陳景明申請強制執行，但法院以林博文暫無財產可供執行為由，終結執行程序。林博文曾就部分判決申請再審，再審法院作出E號民事裁定書，駁回其再審申請，陳景明對林博文的債權已被生效法律文書確認。

另查，一號房屋原登記在林博文名下，系單位福利房（集資合作建房），建筑面積154.85平方米。2019年6月17日，林博文與父親林建軍簽訂《房屋買賣契約》，約定林博文將一號房屋以100元的價格轉讓給林建軍，3日后該房屋正式登記至林建軍名下，共有情況為單獨所有。

陳景明在借貸糾紛審理及執行過程中，查詢房產信息時發現上述房屋轉讓事宜，于2019年10月14日調取到房屋產權轉移相關材料，認為林博文以明顯不合理低價轉讓房屋，與林建軍惡意串通規避債務，損害其合法債權，遂訴至法院，提出兩項訴訟請求：1. 撤銷林博文將一號房屋轉讓給林建軍的行為，并責令林建軍將房屋恢復登記至林博文名下；2. 訴訟費由林博文承擔。

庭審中，林博文辯稱：1. 本案應移送不動產所在地法院管轄；2. 陳景明行使撤銷權已超過1年除斥期間，其在2019年6月即知曉房屋轉讓事宜；3. 一號房屋系林建軍借其名義購買，林建軍系實際所有權人，轉讓行為僅是將房屋恢復登記至實際權利人名下，并非惡意避債；4. 雙方借貸糾紛曾進入再審程序，債權尚未最終確定，轉讓房屋無惡意。林建軍的陳述意見與林博文一致。

為證明借名買房事實，林博文、林建軍提交物業公司及房屋原所屬單位出具的證明，主張一號房屋自1999年起由林建軍居住使用，相關水電、物業費均由林建軍繳納，且林博文購買房屋時正在讀本科，無購房能力；同時主張一號房屋系單位福利房，僅林建軍具備購房資格。陳景明對上述證明真實性不予認可，認為林建軍未提交出資憑證，無法證明借名買房關系，且房屋產權登記具有公示效力，林博文的轉讓行為明顯系惡意避債。

另查明，林博文、林建軍未提交證據證明陳景明在2019年6月知曉房屋轉讓事宜；雙方均認可借貸糾紛立案時間為2019年9月，早于房屋轉讓時間3個月；林建軍認可其知曉林博文與陳景明存在債權債務關系，林博文亦認可其無其他可供執行的財產。

裁判結果

一、撤銷被告林博文將一號房屋轉讓給第三人林建軍的行為；

二、第三人林建軍于本判決生效之日起十五日內，將現登記于其名下的一號房屋恢復登記至被告林博文名下。

該判決生效后，陳景明的合法債權實現障礙被清除，一號房屋恢復至債務人名下，可作為執行財產用于清償債務；林博文惡意轉移財產、規避債務的行為被認定無效，林建軍的借名買房抗辯未被支持，需配合辦理房屋恢復登記手續。

法院說理

法院認為，本案的核心爭議焦點為：1. 陳景明對林博文是否享有有效到期債權；2. 陳景明行使債權人撤銷權是否成立；3. 陳景明行使撤銷權是否超過法定除斥期間。結合案件事實及法律規定，具體說理如下：

第一，陳景明對林博文享有合法有效到期債權。陳景明對林博文的債權形成于2012年至2014年期間，借款事實有借條、轉賬記錄等證據佐證，且經一審、二審、再審法院生效法律文書確認，債權合法有效。林博文未按約定償還借款，債權已屆清償期，陳景明作為債權人，有權依法行使撤銷權維護自身權益。林博文關于“借貸糾紛再審、債權尚未確定”的抗辯，無事實和法律依據，法院不予采信。

第二，陳景明行使債權人撤銷權的條件全部成立。根據法律規定，債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，且受讓人知道該情形的，債權人有權請求撤銷該轉讓行為。其一，林博文將一號房屋以100元價格轉讓給林建軍，該價格明顯低于市場價值，屬于明顯不合理低價轉讓財產；其二，林博文在未清償到期債務的情況下，轉讓唯一可供執行的房產，導致陳景明的債權無法通過執行實現，損害了陳景明的合法權益；其三，林博文與林建軍系父子關系，轉讓房屋的時間與陳景明起訴借貸糾紛的時間高度接近，結合雙方親屬關系及林博文無其他財產可供執行的事實，足以認定林建軍知曉林博文對陳景明負有到期債務，且知曉該轉讓行為會損害陳景明的債權，雙方存在惡意串通的情形。

第三，林博文、林建軍的借名買房抗辯不成立。二人主張一號房屋系林建軍借林博文名義購買，但未提交充分證據證明雙方在房屋購買時形成借名買房的合意，亦未提交林建軍支付購房款的相關憑證；林建軍居住使用房屋、繳納相關費用，基于雙方父子關系具有合理性，不能單獨作為認定借名買房關系的依據；房屋產權登記在林博文名下，具有公示效力，在無充分證據推翻登記的情況下，應認定林博文為房屋所有權人，其轉讓房屋的行為屬于無權處分之外的惡意轉移財產行為，該抗辯意見法院不予采信。

第四，陳景明行使撤銷權未超過法定除斥期間。根據法律規定，撤銷權自債權人知道或應當知道撤銷事由之日起1年內行使。林博文主張陳景明在2019年6月即知曉房屋轉讓事宜，但未提交任何證據佐證；不動產登記屬于個人隱私，結合陳景明提交的房屋產權查詢材料，可認定其于2019年10月14日知曉撤銷事由，距其提起本案訴訟未超過1年，故其行使撤銷權符合法律規定，林博文、林建軍的該項抗辯意見，法院不予采信。

勝訴辦案心得

結合法院裁判思路，針對“債權人撤銷權糾紛+借名買房抗辯”的勝訴關鍵、實務要點及債權人維權技巧，總結如下心得，為有類似需求的債權人提供參考。

1. 鎖定合法到期債權，筑牢撤銷權行使的核心前提。債權人撤銷權的行使，首要條件是債權人對債務人享有合法、到期的債權。本案中，我們重點梳理了陳景明與林博文的借貸證據，包括借條、轉賬記錄、生效判決書、再審裁定書等，完整佐證債權的形成、金額及合法性，徹底反駁了林博文“債權尚未確定”的抗辯，為撤銷權的行使奠定了堅實基礎。這提醒債權人，遇到債務人惡意轉移財產時，務必先確認債權已被生效法律文書確認，或留存完整的債權憑證。

2. 精準拆解“明顯不合理低價”，鎖定惡意轉移財產的核心事實。本案中，林博文以100元價格轉讓百余平米房屋，明顯違反社會常識，屬于典型的不合理低價。我們在辦案中，重點強調該價格與市場價值的巨大差距，結合林博文無其他可供執行財產的事實，論證該轉讓行為對陳景明債權造成的損害，最終獲得法院認可。實踐中，債權人遇到債務人低價轉讓財產時，需及時固定價格證據，精準論證“不合理低價”的認定標準，強化惡意轉移的主張。

3. 破解借名買房抗辯，擊穿債務人的避債借口。本案中，林博文、林建軍以“借名買房”為由抗辯，試圖否定房屋轉讓的惡意性。我們重點從三個角度反駁：一是借名買房無書面協議及出資憑證，證據不足；二是居住使用、繳費記錄不能單獨證明借名關系；三是物權公示效力優先，房屋登記在債務人名下，應認定其為所有權人。該抗辯思路被法院完全采納，成功擊穿對方避債借口。

4. 精準把控除斥期間，避免維權時效風險。債權人撤銷權的除斥期間為1年，自債權人知道或應當知道撤銷事由之日起計算，超過時效則喪失權利。本案中，林博文主張陳景明知曉撤銷事由已超1年，但我們結合不動產登記的隱私屬性，提交陳景明查詢房產信息的相關證據，精準證明其知曉事由的時間，成功論證撤銷權行使未超時效，規避了時效風險。這提醒債權人，發現債務人轉移財產后，應及時查詢、固定證據，盡快委托律師提起訴訟，避免因時效問題喪失維權權利。

5. 緊盯親屬間轉讓的惡意串通，強化維權主張。本案中，債務人與受讓人系父子關系，且轉讓時間與債權人起訴借貸糾紛的時間高度接近，屬于典型的親屬間惡意串通避債。我們在辦案中，重點強調雙方的親屬關系、轉讓時間的關聯性，結合債務人無其他財產可供執行的事實，論證受讓人知曉債務情況及轉讓行為的損害后果，最終讓法院認定雙方存在惡意串通。實踐中，親屬間惡意轉移財產是常見避債手段，委托專業律師可精準捕捉惡意串通的證據，強化債權人的維權主張。

最后，提醒廣大債權人：在債權到期后，若發現債務人存在低價轉讓、無償贈與財產等惡意避債行為，切勿拖延，應及時委托專業的律師介入。律師可協助梳理債權證據、固定債務人惡意轉移財產的事實、破解對方各類抗辯、把控維權時效，通過行使債權人撤銷權，追回被轉移的房產等財產，掃清債權實現障礙，最大程度維護債權人的合法權益。本律師團隊專注于債權人撤銷權、借名買房糾紛、房產維權多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理債權人維權，助力客戶順利實現債權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。