華南城被頒清盤令：609億港元債務壓頂，國資搶救失靈

三次延期把市場耐心消耗殆盡。8月11日，香港法院主審法官認定公司“既無明確還款時間表，亦無可信資金來源”，當庭拒絕再度延期，直接頒布清盤令。

繼中國恒大之后，再有內地房企被香港法院下令清盤。

8月11日，華南城控股有限公司（01668.HK）發布公告稱，公司被香港高等法院下令清盤。富事高咨詢有限公司的周偉成及潘路洋獲委任為公司的共同及各別清盤人。

華南城在早市10時55分申請停牌，停牌前跌1.83%，報0.107港元。

從“協商”到“清盤”：九個月拉鋸終告失敗

清盤令的導火索源于一筆3.06億美元的境外優先票據。

2024年4月，華南城一筆票息11.875%、本金3.06億美元的境外優先票據正式到期。公司原本指望用境內項目回籠資金兌付，但銷售端持續冰封，最終連當期利息也未能劃出。

違約當日，受托人花旗國際并未立即興訟，而是發出“暫緩函”，給予30天寬限期，希望華南城盡快拿出重組藍圖。

接下來的九個月里，華南城先后拋出兩版削債方案：第一版提議把本金削減30%、票息降至5%，并延長期限三年；第二版把削債幅度縮至20%，但追加新增的南寧項目資產作抵押。

然而，兩大關鍵債權人，合計持有逾30%票據金額的投資機構一致否決，理由是“削債比例過低、增信資產流動性差、估值水分大”。兩輪投票均未達到75%的法定同意門檻，談判陷入死胡同。

期間，華南城曾試圖引入國資大股東特區建發提供維好協議增信，但后者只愿出具“盡力協助”函，拒絕承擔連帶償付責任，使債權人信心再度受挫。

2025年1月27日，花旗國際正式向香港高等法院遞交清盤呈請。按慣例，首次聆訊排期在4月，6月、7月又兩次以“正與潛在戰投簽保密協議”為由，再獲押后。

三次延期把市場耐心消耗殆盡。8月11日，香港法院主審法官認定公司“既無明確還款時間表，亦無可信資金來源”，當庭拒絕再度延期，直接頒布清盤令。

國資“輸血”搶救失靈

2022年5月，深圳國資旗下的特區建設發展集團（簡稱“特區建發”）以每股0.57港元的溢價、合計19.1億港元現金，閃電認購33.5億股新股，直接拿下29.28%股權，成為單一大股東。創辦人鄭松興的持股被稀釋至19.54%，讓渡出掌舵十年的絕對控制權。

市場一度將此舉視為“深圳國資版AMC”的模板：既有政府背書，又保留民營機制的靈活性，足以把華南城從流動性懸崖邊拉回。

國資進場三個月后，特區建發先以15億港元受讓西安華南城60%股權，把沉淀資產變成活水現金；隨后又通過旗下財務公司，向華南城發放三筆合計逾30億港元的過橋貸款，利率僅3.5%，遠低于境外債券票息。

更關鍵的是，特區建發動用“朋友圈”資源，協調工行、建行等多家國有大行，為華南城境內項目開立總額約12億港元的保函及備用信用證，短期穩住了供應商、建筑商以及監管賬戶的緊張神經。

遺憾的是，資金“輸血”未能換來市場“造血”。2023年，華南城合約銷售額僅78億港元，同比驟降48%，創下歷史最大跌幅。

進入2024年，市場并未回暖：上半年合約銷售額進一步萎縮至21億港元，去化率不足三成。華南城重倉的二、三線城市商業物業需求冰封，平均售價較2021年高點下跌25%–40%，導致“以價換量”策略失靈。

隨著違約事件接二連三觸發交叉條款，國資亦不得不收縮敞口。2024年初，特區建發明確表示不再追加流動性支持，并要求華南城“以處置資產為首要任務”。

至此，國資“輸血”的閥門被擰緊，華南城只能直面冰冷的市場：巨額債務到期、銷售回血流干涸，爆雷時間從“延后”走向“兌現”。

債務黑洞：609億港元壓頂

截至2023年12月31日，華南城總負債609億港元，相當于公司市值的50倍；若把負債平攤到已發行股本，每股背負5.35港元債務，而停牌前股價僅0.107港元。債務是股價的整整50倍。

真正讓華南城“窒息”的是流動性斷層。年報顯示，流動負債422億港元已高出流動資產28.48億港元，形成“資不抵流”的硬缺口。

更嚴峻的是，一年內到期的計息債務高達182.41億港元，而公司現金及現金等價物僅剩0.41億港元，資金缺口被放大到驚人的440倍。換算下來，即便把賬面現金全部用于償債，也僅夠支付兩天利息。

與此同時，公司尚未動用的銀行授信僅剩3.2億港元，且已全部被交叉違約條款凍結，無法提款。

為維持日常運營，華南城自2023年四季度起開始拖欠供應商貨款，截至年末貿易應付款逾期61億港元，部分建材供應商已停止供貨，工地大面積停工。

在609億港元負債中，已有157.42億港元借款處于實質性違約狀態，涵蓋8筆境外優先票據、11筆境內信托貸款以及3筆銀團貸款。

由于這些債務普遍附帶“交叉違約”條款，任何一筆違約都會觸發多米諾骨牌效應：年報披露，另有94億港元原本在2026年后才到期的債務，因交叉違約被債權人宣布提前到期，要求立即償還。

安永在2024年報中罕見地出具“無法表示意見”，直指華南城財務底稿的三大硬傷：管理層拿不出未來12個月的可行現金流預測；157億港元違約債務的減值計提缺乏佐證；投資物業與存貨仍沿用內部估值，未見獨立第三方報告。

清盤人登場：資產處置與退市倒計時

根據香港高等法院2025年8月11日頒布的清盤令，富事高咨詢周偉成及潘路洋作為共同及各別清盤人，已全面接管華南城資產，包括深圳、南昌、西安等地的物流園區及土地儲備，總建筑面積逾1500萬平方米。

清盤人須在6-12個月內完成首輪資產出售，并向港交所申請《上市規則》第13.24條豁免，以避免因持續停牌觸發退市程序。若資產處置進度滯后（如因市場低迷導致流拍），港交所可能依據《上市規則》第6.10條啟動18個月停牌倒計時，最終強制除牌。

香港《公司條例》（2025年修訂版）第179條明確，清盤程序中債權人受償順序為：1）有抵押債權人（優先債券及銀行貸款）；2）無抵押債權人（供應商、員工欠薪）；3）股東。

截至2025年8月11日停牌前，華南城股價報0.107港元，較2023年峰值下跌99.6%，市值僅剩12.24億港元。

根據華南城目前的殘值，且清盤程序中股東受償順序先后，普通股投資者基本無殘值可分配。

華南城的興衰史堪稱中國房地產行業高杠桿擴張模式的典型樣本，其結局也預示著，在中國房地產市場從增量開發向存量運營轉型的過程中，缺乏現金流造血能力、過度依賴土地增值預期的傳統開發模式已難以為繼。