重慶買房庫存預警！核心區(qū)很快就要無房可賣了！

01

不是吧，重慶新房庫存竟然告急了？

這不是危言聳聽，而是正在發(fā)生的事實。

根據(jù)銘騰機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年上半年末，重慶中心城區(qū)的新房涉宅類有效中期庫存已降至2357萬方。

而其中開工在售的有2100萬方。

圖源銘騰機構(gòu)

要知道，在過去三年重慶中心城區(qū)每年的新建商品住宅成交面積也就在500-600萬方左右的水平。

這2100萬方的庫存夠賣差不多4年了，哪里來的警報？

你先別急。

要發(fā)現(xiàn)市場的真相，不只要看總量，更重要的是看結(jié)構(gòu)。

雖然中心城區(qū)總體庫存并不算低，但核心區(qū)的整體庫存就只有400萬方左右。

僅占總體庫存的17%，還不到兩成！

圖源銘騰機構(gòu)

從這張圖可以明顯看出，這2100萬方的新房總體庫存大部分都存在于蔡家、水土、空港、中央公園、悅來、禮嘉、大渡口、界石等區(qū)域。

而核心區(qū)的新房庫存非常少。

在核心區(qū)的所有板塊中，只有南坪和大楊石兩個板塊的新房庫存在100萬方以上。

而在南坪，光是和黃御峰一個項目就占了150萬方的份額，其它所有項目加在一起也不過20萬方左右。

所以核心區(qū)真正庫存量大的也就只有大楊石一個板塊。

觀音橋、渝中半島、彈子石三個板塊目前庫存量在50萬方左右，而其它核心板塊要么庫存在30萬方以內(nèi)，要么干脆就沒有供應。

如果你看明白了當前重慶新房庫存的結(jié)構(gòu)，你就明白：

重慶核心區(qū)，真的很快就要無房可賣了。

02

以上只是單純從數(shù)據(jù)上分析。

那從現(xiàn)實的樓盤銷售情況來看，是不是這么回事呢？

我們來看看上半年重慶住宅銷售TOP20的樓盤名單。

圖源銘騰機構(gòu)

在上半年重慶賣得最好的20個樓盤中，核心區(qū)樓盤有10個，占比剛好一半。（沒有算禮嘉的4位，如果算上禮嘉，將達到14個）。

再看看核心區(qū)各個樓盤的具體表現(xiàn)。

觀宸，雖說今年出現(xiàn)了不少負面的聲音，但絲毫不影響這個單套總價幾大百萬的樓盤上半年賣到全重慶第四。

見山臺，渝中斷供7年的巔峰之作，首開去化率就超過了60%。

聯(lián)發(fā)觀音橋，嘉禧聽說是賣完了，嘉樾的小高也清盤了，嘉和府一期也快要賣完了。

國瑞浩月府，2022年拿地，三年不到基本清盤。

璞印金開，從首開到基本清盤只花了不到半年的時間。

……

總體來講，雖然當前樓盤仍處于深度調(diào)整過程中，但是核心區(qū)的樓盤基本上都還賣得不錯。

要想在核心區(qū)買到心儀的好房子，還真的要下手快才行。

03

不管你認為當前重慶房子的庫存量是大還是小，一個不可否認的事實就是：

重慶新房庫存一直在持續(xù)縮減。

根據(jù)重慶銳理機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，重慶預售存量的去化周期已經(jīng)大幅縮短至了7個月，在全國15個重點城市中排名倒數(shù)，遠遠低于北上廣深等一線城市，也低于成都、西安、武漢、南京、蘇州等熱點的二線城市。

圖源銳理數(shù)據(jù)

縮減的不光是中期庫存，還有遠期庫存。

一方面，土地供應急劇縮減。

2022年，467萬方；

2023年，295萬方；

2024年，135萬方；

2025年上半年，108萬方。

圖源克而瑞

另一方面，重慶正式啟動了史無前例的大規(guī)模土地回收。

其中重慶中心城區(qū)的回收土地共計36宗，土地面積2712畝，涉及居住用地的建筑規(guī)模約385萬方！

相當于過去兩年重慶中心城區(qū)新增住宅用地之和的90%。

從2022年開始，土地供應大幅縮減，減少源頭供應；

從2024年開始，政府大批量收購存量商品房，減少中短期庫存；

從2025年開始，政府開始大規(guī)模回收閑置土地，減少遠期庫存。

這就是一套去庫存的組合拳，會讓重慶樓市的“新房荒”逐漸成為常態(tài)。

而首當其沖的就是核心區(qū)。

重慶總體庫存量目前還有不少，但核心區(qū)的新房庫存已經(jīng)拉響了警報。

畢竟想在觀音橋和兩濱一嘴買房的人，不大可能跑到空港、蔡家、水土、龍興去買房。

近郊新區(qū)的庫存量并不會影響到核心區(qū)新房的銷量。

當核心區(qū)的新房庫存告急，重慶房價一定會率先從核心區(qū)開始發(fā)起反攻。