中央城市工作會議釋放關鍵信號：前瞻“十五五”城市發(fā)展戰(zhàn)略

“十五五”時期（2026-2030年）是我國基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化夯實基礎、全面發(fā)力的關鍵階段，其規(guī)劃編制工作正處于黨中央組織起草建議的核心階段。自2025年3月全國兩會部署規(guī)劃編制工作以來，中央層面持續(xù)推進相關工作深化細化。6月，中央進一步要求“十五五”規(guī)劃編制要把頂層設計和問計于民統(tǒng)一起來。特別是7月中央城市工作會議，明確了城市高質(zhì)量發(fā)展和內(nèi)涵式發(fā)展的主題主線，確定了當前和今后一個時期城市工作的總體要求、重要原則、重點任務。

這一系列重大決策部署將深刻重塑我國城鎮(zhèn)化發(fā)展格局，對房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠影響：行業(yè)發(fā)展模式將加速從規(guī)模擴張向品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型，從增量開發(fā)向存量運營轉(zhuǎn)變；企業(yè)投資策略、建設標準、創(chuàng)新方向、運營模式以及選址布局邏輯都將迎來系統(tǒng)性重構。對此，仲量聯(lián)行總結了“十五五”時期中國城市發(fā)展轉(zhuǎn)型需要關注的六大重點方向：

“十五五”時期城市發(fā)展的首要任務在于優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系，其核心是提升城市對人口和經(jīng)濟社會發(fā)展的綜合承載能力。中國已規(guī)劃了19個國家級城市群，“十四五”期間建設進度略有差異。而政府持續(xù)的基礎設施投資一方面強化了戰(zhàn)略腹地城市群的能源保障投資，包括為人工智能算力提供普惠能源基礎等，另一方面更強化了城市群內(nèi)的快速交通體系和內(nèi)河航運體系建設。在全國統(tǒng)一大市場和國內(nèi)大循環(huán)指引下，城市群的分工協(xié)同對于發(fā)揮聚集效應和規(guī)模效應至關重要。中心城市將增強全球資源配置能力、科技創(chuàng)新動力和高端產(chǎn)業(yè)引領功能，周邊城市將形成產(chǎn)業(yè)分工、梯級配置、特色差異和文化名片，從人、產(chǎn)、城、文等多維梯度構建完整產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)的承載能力。

中國總人口已經(jīng)連續(xù)三年呈現(xiàn)負增長態(tài)勢，根據(jù)聯(lián)合國預測，到2030年中國總人口將降至14億以下?？梢灶A見，“十五五”期間，中國人口將呈現(xiàn)兩大趨勢——全國人口進一步向中心城市聚集，農(nóng)村人口持續(xù)向縣域城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。兒童友好型城市和青年發(fā)展型城市建設將進一步推廣和深化。主要城市之間依托各自資源稟賦和制度創(chuàng)新，擴大對外開放和對內(nèi)吸引，增強對創(chuàng)新人才、年輕人以及新增就業(yè)的吸引力。在人口老齡化過程中，城市對年輕人口的吸引力將直接決定其長期競爭力，包括但不限于基礎設施投資能力、創(chuàng)新能力、消費潛力、文化魅力、財政實力和金融活力。

以量子計算、人工智能、下一代互聯(lián)網(wǎng)、生物技術、清潔能源、可控核聚變、低空經(jīng)濟等為代表的前沿科技領域正在形成系統(tǒng)性突破，這些突破不僅催生新質(zhì)生產(chǎn)力，更將在未來持續(xù)推動創(chuàng)新變革，為能源及交通等基礎設施、衣食住行等日常消費、制造業(yè)以及服務業(yè)領域的就業(yè)產(chǎn)生積極影響?！笆逦濉逼陂g，都市創(chuàng)新區(qū)構建的創(chuàng)新生態(tài)體系，將徹底改變基于要素成本領先的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移模式，推動形成以創(chuàng)新要素集聚為核心的新發(fā)展范式。培育獨角獸企業(yè)、創(chuàng)新引智力度、科技金融支持、寬松創(chuàng)新環(huán)境、孵化增量市場等成為推動城市動能轉(zhuǎn)換的突破策略；而提供創(chuàng)新基礎設施、寬松的監(jiān)管環(huán)境、團隊價值認可、長期資本支持、專業(yè)通識兼?zhèn)鋭t成為推動城市結構優(yōu)化的核心要素。

“十五五”期間，對國內(nèi)大部分城市而言，前沿創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)不再是草根單兵創(chuàng)業(yè)，而是由大學、企業(yè)、金融、政府構建的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)的集群作戰(zhàn)，頭部科技企業(yè)的聚集效應正重塑城市創(chuàng)新競爭力版圖。未來前沿創(chuàng)新生態(tài)的構建和可持續(xù)發(fā)展需要資金、技術、基礎科學、教育、醫(yī)療、培訓、國際交流、交通等城市功能的復合創(chuàng)新和品質(zhì)提升。都市創(chuàng)新區(qū)不斷強化開放包容、堅韌不拔、銳意進取的創(chuàng)新文化和環(huán)境，并通過城市更新不斷完善創(chuàng)新人才發(fā)展成長的城市功能和品質(zhì)，以增強人才粘性，更構建起創(chuàng)新文化代際傳承的可持續(xù)發(fā)展機制，為城市轉(zhuǎn)型升級提供持久動能。

中央城市工作會議明確指出，中國城市發(fā)展將從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。城市更新成為建設現(xiàn)代化人民城市的重要抓手。金融市場融資也將從房地產(chǎn)開發(fā)增值融資向資產(chǎn)運營增值融資轉(zhuǎn)變?！笆逦濉逼陂g，統(tǒng)一授權、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營的國有資產(chǎn)管理平臺企業(yè)將成為規(guī)?；嵘e置低效資產(chǎn)運營效率，確保國有資產(chǎn)保值增值的主力軍。富有市場競爭力的運營主體也將成為提升城市公共空間活力的重要合作伙伴。金融模式創(chuàng)新需要從開發(fā)銷售現(xiàn)金流為基礎向以運營現(xiàn)金流為基礎的融資模式轉(zhuǎn)變，運營穩(wěn)定性、融資長期性和信用風險管控成為模式創(chuàng)新突破的重點。

隨著城市化進程深化，存量更新相關的制度創(chuàng)新成為釋放城市活力、保持城市功能韌性的重要保證?！笆逦濉逼陂g，隨著城市更新項目的實踐落地，因地制宜、因時制宜、因事制宜，推動制度創(chuàng)新和試點示范，包括基準地價、土地出讓、土地使用年限等土地制度，功能轉(zhuǎn)換、混合利用、容積率獎勵等規(guī)劃制度，房地一體、產(chǎn)權和運營權分離等產(chǎn)權制度，專項維修資金、稅費減免、融資便利等金融政策，市場監(jiān)管、安全監(jiān)管等營商環(huán)境政策，逐步實現(xiàn)“創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”的城市發(fā)展目標。

仲量聯(lián)行深耕中國內(nèi)地市場三十多年，聚焦不動產(chǎn)長效價值，助力中國城市高質(zhì)量發(fā)展。我們不僅親歷中國主要城市發(fā)展演進過程，積累城市發(fā)展變遷數(shù)據(jù)，并依托全球平臺和視野，為城市發(fā)展戰(zhàn)略制訂提供前瞻理念和落地方案；通過貫通宏觀產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、中觀行業(yè)發(fā)展和微觀企業(yè)選址動態(tài)，我們?yōu)槌鞘挟a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃提供全方位洞察，持續(xù)探索城市運營創(chuàng)新模式；更重要的是，仲量聯(lián)行憑借全業(yè)態(tài)資源整合能力，能夠提供從戰(zhàn)略規(guī)劃到落地實施的全流程服務，助力中國城市實現(xiàn)“結構優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效”的長期發(fā)展目標。