房企利潤大洗牌！行業(yè)下半場何去何從？

摘要：深蹲后的正向信號

2025年的盛夏，房地產(chǎn)依然在深水區(qū)調(diào)整。

時值中報季，A股及港股上市房企陸續(xù)披露上半年業(yè)績預告。與市場的期待相符，一份份公告拼湊出的，是一幅充滿挑戰(zhàn)與壓力的行業(yè)圖景。

1、超六成房企預虧背后

根據(jù)Wind及多家研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，虧損已成為2025年上半年房企財報的普遍現(xiàn)象。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日，共有74家房企發(fā)布2025年上半年業(yè)績預告，預計出現(xiàn)虧損的公司有46家，占比超過六成。

其中32家為連續(xù)虧損，14 家由盈轉(zhuǎn)虧，萬科A、華夏幸福、金地集團等13家企業(yè)的虧損額預計超10億元。

圖表來源｜南方都市報（特此感謝）

可以看到，這一次房企的虧損面也不僅局限于中小房企或已陷入困境的企業(yè)。即便是頭部也未能幸免。例如萬科以100億至120億元的預計虧損額居首，金地集團則預計虧損34億至42億元。

盈利陣營的表現(xiàn)也一般般。

在已披露業(yè)績預告、業(yè)績快報的72家上市房企中，僅26家實現(xiàn)盈利，其中盈利超10億元的房企僅保利發(fā)展、濱江集團、龍湖集團三家。分別為盈利27.35億元、16.33-19.82億元、32.3億元左右（根據(jù)公告披露計算得出）。

這三家房企也很具代表性：一位是規(guī)模一哥，一位是發(fā)達區(qū)域老大，另一位則是長期穩(wěn)健的全國性民企。

這也側(cè)面說明，盡管房地產(chǎn)行業(yè)利潤池正急速收縮，但財務穩(wěn)健的頭部房企依然有望獲得更多發(fā)展機會，行業(yè)分化仍將繼續(xù)。

2、盈利重構(gòu)與財務防線

行業(yè)的機會何在？當前現(xiàn)狀是，房地產(chǎn)行業(yè)利潤池正在收縮，曾經(jīng)依賴“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的盈利模式已難以為繼。

如何實現(xiàn)從“土地增值+銷售價差”到“多元業(yè)務協(xié)同”的盈利邏輯重構(gòu)，這就是機會。而盈利下滑，正是這場重構(gòu)中的必然陣痛。

以龍湖舉例。其1-6月運營數(shù)據(jù)顯示，上半年實現(xiàn)含稅經(jīng)營性收入約141.5億元，創(chuàng)半年歷史新高，其中運營收入75.0億元、服務收入66.5億元。這兩塊業(yè)務如同穩(wěn)定的“現(xiàn)金流奶牛”，持續(xù)為公司貢獻利潤。

如摩根大通在分析中所言，龍湖用經(jīng)營性業(yè)務的增長，部分抵消了開發(fā)業(yè)務的虧損，這正是其在行業(yè)下行期仍能保持盈利的關鍵。

穆迪在7月的行業(yè)報告中也提到，華潤和龍湖憑借較高的經(jīng)營性收入，在過去幾年表現(xiàn)出更高的盈利能力和更穩(wěn)定的杠桿水平。

龍湖的經(jīng)營性業(yè)務并非短期突擊，而是長期布局的結(jié)果，目前已覆蓋商業(yè)、長租公寓、社區(qū)服務等多個領域，形成了與開發(fā)業(yè)務互補的“第二增長曲線”。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年7月末，龍湖經(jīng)營性收入持續(xù)增長至約164.7億元（含稅）。其中運營業(yè)務收入約87.6億元，服務業(yè)務收入約77.1億元。

僅有良好的經(jīng)營表現(xiàn)還不夠，財務健康程度同樣關鍵，甚至直接關系到企業(yè)的生死存亡。一直以來龍湖在這方面的表現(xiàn)也是可圈可點。

公告顯示，上半年龍湖含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，負債規(guī)模穩(wěn)步壓降，債務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

更具說服力的是其償債動作：2025年年內(nèi)龍湖到期的境內(nèi)信用債已全部償還，累計兌付公開債超100億元。

7月以來，龍湖如期兌付“22龍湖04、20龍湖拓展MTN001B”等多筆債務，甚至開始提前償還12月到期的海外銀團貸款，8月28日還將提前三個月完成“22龍湖拓展MTN002”的還本付息。

新加坡星展銀行的現(xiàn)金流敏感性分析顯示，盡管上半年銷售額同比下降，龍湖仍能實現(xiàn)正向經(jīng)營性現(xiàn)金流。這種“現(xiàn)金為王”的策略在行業(yè)流動性緊張的當下尤為珍貴，使其在不少房企因債務違約陷入困境時，仍能保持充足的騰挪空間。

3、深蹲后的正向信號

宏觀來看，行業(yè)深蹲期間的正向信號也很明顯。2025年政府工作報告明確提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，最高層會議也強調(diào)城市發(fā)展要從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，

在這樣的政策導向下，房企盈利變化背后的轉(zhuǎn)型路徑具有重要的啟示意義。首先是，如何徹底告別規(guī)模崇拜，實現(xiàn)有質(zhì)量的利潤與現(xiàn)金流為王。

單純追求銷售額和規(guī)模排名的時代已經(jīng)一去不復返。過去被視為利潤“蓄水池”的已售未結(jié)資源，如今可能因利潤率下降而成為需要被擠出的“水分”。

未來，企業(yè)的生存與發(fā)展將不再取決于規(guī)模有多大，而在于能否產(chǎn)生可持續(xù)的、正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流以及有質(zhì)量的利潤。

房企必須從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，將財務的穩(wěn)健性與現(xiàn)金流的安全性置于一切發(fā)展的首位。

其次，從開發(fā)商向“不動產(chǎn)運營商”轉(zhuǎn)型是必由之路。

當開發(fā)業(yè)務的利潤變得越來越薄、越來越不穩(wěn)定甚至虧損時，尋找新的利潤增長點成為所有房企的當務之急。

這時候，持有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、辦公、長租公寓等經(jīng)營性物業(yè)，并通過精細化運營獲取長期、穩(wěn)定的租金和服務收入，是平抑開發(fā)周期波動的有效手段。

這條路雖然投入大、回報周期長，但在一個不再有暴利的時代，它卻是通往可持續(xù)發(fā)展的主要橋梁。

最后就是聚焦好產(chǎn)品與好服務。

市場已經(jīng)從“有房住”進入“住好房”的階段。政策層面也在大力倡導“好房子”的建設。這意味著，未來市場的競爭將是產(chǎn)品力、服務力和品牌力的全方位競爭。

無論是住宅開發(fā)，還是商業(yè)運營、物業(yè)服務，只有那些能真正洞察客戶需求，打造出高品質(zhì)、優(yōu)服務產(chǎn)品的企業(yè)，才能在激烈的存量競爭中贏得客戶的“用腳投票”，獲得品牌溢價，從而穿越周期，基業(yè)長青。

總的來說，房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時期可能即將過去，而高杠桿、單一依賴開發(fā)業(yè)務的房企仍面臨嚴峻挑戰(zhàn)。行業(yè)的轉(zhuǎn)型與重構(gòu)，正在為有準備的企業(yè)開辟新的發(fā)展空間。

（僅代表作者個人觀點）