聚焦今日土拍，“高手”龍湖出招！

一直以來(lái)，龍湖很穩(wěn)。

龍湖所打造的產(chǎn)品，前期產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，叫好又叫座，這叫市場(chǎng)很穩(wěn)；后期物業(yè)服務(wù)滿意度高，諸多項(xiàng)目在二手房市場(chǎng)也能夠跑贏區(qū)域同類項(xiàng)目，這叫價(jià)值很穩(wěn)。

這為龍湖贏得了市場(chǎng)口碑，在成都爆火的多個(gè)“龍智造”樓盤，背后正是龍湖多年以來(lái)積累的產(chǎn)品能力、市場(chǎng)影響力。

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“深水區(qū)”調(diào)整以來(lái)，龍湖同樣走得很穩(wěn)，以長(zhǎng)線的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流取代過(guò)去的高杠桿模式，將企業(yè)安全底盤筑得更為牢固。

這讓龍湖在成都的這一次拿地非常有看點(diǎn)，我們也看到了龍湖選擇果斷出手的理由：在成都主城樓面地價(jià)不斷走高的背景之下，龍湖這宗土地的價(jià)格更為合理，價(jià)值挖掘空間更大。在未來(lái)的項(xiàng)目塑造上，地價(jià)不會(huì)透支未來(lái)紅利，龍湖產(chǎn)品力助力之下，有望形成主城當(dāng)前珍貴的價(jià)值空間。

簡(jiǎn)而言之，龍湖這個(gè)新項(xiàng)目：樓面地價(jià)“穩(wěn)”在當(dāng)前、未來(lái)價(jià)值“穩(wěn)”在今后、產(chǎn)品加分項(xiàng)值得期待！

地價(jià)合理——

產(chǎn)品力+物業(yè)保障項(xiàng)目?jī)r(jià)值

2025年8月22日，成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布的《拍賣會(huì)成交結(jié)果一覽表》顯示，錦江區(qū)獅子山街道花果村7組地塊已經(jīng)成交，該宗土地面積約15畝，為二類城鎮(zhèn)住宅用地，容積率2.5，成交樓面地價(jià)1.42萬(wàn)元/平米，競(jìng)得者成都辰琨置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱成都辰琨）。

工商信息顯示，成都辰琨成立于2020年5月，注冊(cè)資本4.5億元。股權(quán)穿透之后，成都辰琨的實(shí)際控制人為龍湖。

區(qū)位方面，龍湖約15畝宅地占位錦江三環(huán)內(nèi)，實(shí)際在南三環(huán)之內(nèi)，與東三環(huán)接壤，同時(shí)與中環(huán)為鄰。所屬板塊為錦江川師，往東不遠(yuǎn)即是東客站區(qū)域。

從這個(gè)角度來(lái)看，龍湖約15畝宅地占位核心主城區(qū)域，但價(jià)格卻相當(dāng)合理。

先說(shuō)錦江區(qū)的住宅樓面地價(jià)，其是成都的TOP級(jí)別，2萬(wàn)余元/平米，或許只是錦江住宅用地樓面地價(jià)的起步，已經(jīng)有核心住宅用地樓面地價(jià)破3破4。

在龍湖約15畝宅地周邊，2024年12月以來(lái)，已有城投、萬(wàn)景、綠城等多家房企拿地，多宗土地之中，平均樓面地價(jià)在2萬(wàn)元/平米左右。

資源方面，龍湖約15畝宅地三環(huán)+中環(huán)交通&資源優(yōu)勢(shì)明顯，步行可達(dá)地鐵站，同時(shí)周邊優(yōu)質(zhì)教育資源密布，學(xué)府氛圍濃厚。

對(duì)此，資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，龍湖約15畝宅地的地價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，從市場(chǎng)層面來(lái)看，這宗土地有望從諸多高地價(jià)項(xiàng)目之中脫穎而出，成為其中的高價(jià)值選手。

在價(jià)值角度，這宗土地未來(lái)新房定價(jià)將相對(duì)更溫柔。這樣就避免了高地價(jià)的影響。一些項(xiàng)目因?yàn)楦叩貎r(jià)，只能將房?jī)r(jià)定得較高，未來(lái)的增值空間或被提前透支。龍湖約15畝宅地可以更穩(wěn)健的挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值。

如未來(lái)項(xiàng)目打造區(qū)域的稀缺產(chǎn)品、高競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品，再加上龍湖物業(yè)的后期維護(hù)保障，不必?fù)?dān)憂小體量項(xiàng)目的后期物業(yè)服務(wù)跟不上，項(xiàng)目的價(jià)值想象空間就很容易出來(lái)了。

◎ 龍湖泊萃，開(kāi)盤實(shí)拍圖

高手龍湖——

既調(diào)整了模式，還能聲量十足

從2004年進(jìn)入成都，龍湖已在這個(gè)城市扎根20年以上。如今，龍湖不僅是一個(gè)代表著“好商場(chǎng)”、“好房子”、“好物業(yè)”的品牌，更已經(jīng)成為千家萬(wàn)戶目光所及的生活日常。

在商業(yè)領(lǐng)域，龍湖天街成為城市多個(gè)區(qū)域、生活板塊的核心配套。近年來(lái)，龍湖天街在成都依然在強(qiáng)勁“輸出”與進(jìn)化。

2024年9月，成都軌道集團(tuán)與龍湖商業(yè)集團(tuán)在位于青羊新城的馬廠壩TOD項(xiàng)目舉行簽約儀式，雙方共同宣布將打造成都首個(gè)4.0版本天街。

2025年7月，龍湖在成都將再添一座驛都天街，將成都天街開(kāi)業(yè)數(shù)量升至11座。

值得注意的是，龍湖商業(yè)在擴(kuò)張的同時(shí)，還保持了增長(zhǎng)，為龍湖帶來(lái)持續(xù)現(xiàn)金流：2025年上半年，龍湖商業(yè)成都地區(qū)商業(yè)總營(yíng)業(yè)額突破52.3億元，同比增長(zhǎng)21.5%，日均客流達(dá)60.1萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)13.6%。

在住宅及代建領(lǐng)域，龍湖龍智造多個(gè)代建項(xiàng)目落子迅速，多盤傳出熱銷喜訊，或成為區(qū)域熱潮。

近期，龍湖天瑯以新規(guī)大四房產(chǎn)品的區(qū)域王炸表現(xiàn)，成就市場(chǎng)熱議話題；龍湖泊萃首開(kāi)1小時(shí)不到熱銷2.5億元，成為區(qū)域樓市的領(lǐng)頭羊；不久前，龍湖天璽以首開(kāi)勁銷4億的成績(jī)，成為城東熱銷大盤。

對(duì)此，資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從龍湖在成都的表現(xiàn)來(lái)看，商業(yè)、代建都已經(jīng)成為“現(xiàn)金奶牛”，正是龍湖轉(zhuǎn)換到穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)模式的核心底盤之一，既減輕了債務(wù)水平，也獲得了持續(xù)的現(xiàn)金流支持。

本次拿下的成都約15畝宅地，同樣項(xiàng)目投資安全度高，基于諸多優(yōu)勢(shì)，這一項(xiàng)目的資金回籠速度也將相當(dāng)優(yōu)質(zhì)，非資金沉淀項(xiàng)目，應(yīng)該說(shuō)是龍湖穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的正向助力。

數(shù)據(jù)也顯示，2025年1-6月，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約141.5億元（含稅），持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)再創(chuàng)半年歷史新高，而經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，讓龍湖在行業(yè)筑底期更有了穿越周期的底氣。

債務(wù)方面，數(shù)據(jù)顯示，在2025年后，龍湖的信用融資僅余100多億元，且分散在未來(lái)的6年-7年。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)也表示，2025年之后，龍湖包括債券和銀團(tuán)貸款在內(nèi)的債務(wù)到期壓力會(huì)顯著減輕。

從中不難發(fā)現(xiàn)，一邊是經(jīng)營(yíng)性收入的不斷增加，一邊是不斷下降的債務(wù)到期壓力，龍湖已經(jīng)找到了穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)之法。

綜上，龍湖在成都拿地是一件值得業(yè)內(nèi)關(guān)注、探討的事件，背后既折射出的龍湖開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的偏好，其偏好于項(xiàng)目?jī)r(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值的輸出，偏好于項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)值、未來(lái)價(jià)值的均好性，也折射出龍湖調(diào)整運(yùn)營(yíng)模式之后，對(duì)于現(xiàn)金流產(chǎn)出、運(yùn)營(yíng)安全的思考。

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