調(diào)研札記?| 京盛和府：革新長株潭融城芯萬元品質(zhì)天花板

2025年7月起，"2025年高品質(zhì)住宅示范案例征集暨產(chǎn)品力測評活動"進入實地調(diào)研階段，由克而瑞湖南區(qū)域與湖南省房協(xié)聯(lián)合組建專項調(diào)研小組，赴多個高品質(zhì)項目進行調(diào)研，并形成了調(diào)研札記。

由省房協(xié)指導的本次調(diào)研活動將重點圍繞項目規(guī)劃設(shè)計理念、工程質(zhì)量管控體系、智慧社區(qū)建設(shè)、綠色低碳技術(shù)應用及客戶服務創(chuàng)新等維度開展專業(yè)評估，旨在挖掘行業(yè)標桿案例，樹立品質(zhì)住宅典范。

本期項目——長沙天心區(qū)?京盛和府

調(diào)研時間：2025年8月14日

調(diào)研團隊：克而瑞+省房協(xié)調(diào)研小組

融城芯多維資源的硬核集結(jié)

京盛和府地處天心區(qū)省府板塊核心區(qū)位，緊鄰芙蓉南路城市主軸，屬于長株潭融城示范區(qū)重點輻射范圍，是京盛地產(chǎn)在長沙主城打造的高端改善型住宅項目，致力于以精工品質(zhì)提升區(qū)域居住價值。

項目分四期開發(fā)，一期、二期已交付，三期上悅府組團去年推出，快速售罄。

項目四期新品上瑞府，由4棟洋房+4棟高層組成，戶型面積段覆蓋100-169㎡三至四房，均為新規(guī)下0公攤平層、負公攤復式洋房。其中143㎡復式得房率最高達到145%，尺度媲美約200㎡大平層。

調(diào)研核心亮點解析

1

南城少有復式產(chǎn)品

高層價享別墅體驗

在戶型設(shè)計上，項目采取“剛需面積、改善功能” 策略。

新推出的神戶型143㎡復式洋房，至高約145%得房率（使用面積媲美200㎡，標準層得房率約133%）、10層低密設(shè)計、戶戶獨立采光電梯廳等優(yōu)勢，高層價享別墅級功能，成為改善客群的“必爭之地”。

（143㎡復式洋房樓棟效果圖）

獨立電梯廳拓展玄關(guān)儲物；客廳約6.2米挑空，改造成兩層，空間也不壓抑；7.2米客廳開間可打造中央社交廳；二層躍層面積超60㎡，贈送高達近50㎡，可打造為超豪華親子套房。

此外，主力在售約169㎡平層洋房戶型，戶戶帶雙陽臺、帶套內(nèi)花園，加上飄窗、設(shè)備平臺的贈送，得房率最高可達106.78%，邊戶主臥實現(xiàn)270°環(huán)幕視野。

（169㎡平層洋房樓棟效果圖）

調(diào)研小組點評：

項目用垂直空間折疊術(shù)在洋房中實現(xiàn)墅質(zhì)生活場景，這種空間優(yōu)化，讓普通預算客群能以萬元單價收割別墅生活體驗。

2

工藝亮點：毛坯交付的“精裝級基底”

在毛坯交付普遍被視作“半成品”的行業(yè)現(xiàn)狀下，京盛和府以11道墻面系統(tǒng)、三重防水防護、毫米級精度管控，將毛坯房轉(zhuǎn)化為可直擊裝修的高標基體，重構(gòu)品質(zhì)底線。

墻面系統(tǒng)：輕質(zhì)石膏抹灰11道工藝，基層鑿毛植筋→掛熱鍍鋅鋼絲網(wǎng)→兩遍耐水膩子，嚴控開裂；單戶增投1.25萬，實現(xiàn)環(huán)保“金剛不壞”墻面，為業(yè)主省拆改重裝成本。

廚衛(wèi)防水：結(jié)構(gòu)層先試水+品牌防水雙涂刷+超高反坎，三重防護+24小時蓄水試驗，下沉衛(wèi)生間“防漏寶”回填，終結(jié)積水滲漏痛點。

地面系統(tǒng)：單戶增投3500元，現(xiàn)澆樓板+保溫板+40mm厚C20細石混凝土+專業(yè)拉毛，提升地磚鋪貼耐久性。

交付精度：全屋預留精準“建筑一米線”，提供可靠的裝修標高基準；墻面100%實測實量，平整度、垂直度、方正度嚴苛驗收。

隱形超配：額外增加280元/㎡成本打造全砼外墻、鋼筋含量數(shù)量為9.32kg/㎡，降低外墻、窗邊滲漏風險；餐客廳樓板的厚度增加至180MM，隔音降噪性能更強；采用拉片式鋁合金模板，降低外墻空鼓、脫落風險。

調(diào)研小組點評：

項目以高標準的工藝投入，將毛坯房轉(zhuǎn)化為“零整改”的理想畫布。其核心邏輯在于：用開發(fā)商前置成本置換業(yè)主后期隱形成本，以“硬核工藝+透明數(shù)據(jù)”兌現(xiàn)好房子的居住承諾。

3

千畝實景示范區(qū)

重構(gòu)品質(zhì)性價比標準

項目以高9米，寬31米尺度大門開啟歸家禮序。雙精裝歸家系統(tǒng)形成立體化體驗，地上局部最高挑高6.5米大堂，通體超2.8米高瓷磚上墻，采用干掛工藝實現(xiàn)防空鼓脫落的安全承諾。

地下車庫設(shè)計4米層高消除壓抑感，金剛砂鋁方通行車道與透光沖孔鋁板星空頂落客區(qū)，足以媲美高端住宅的配置。

約5500㎡實景園林

將瀟湘八景的意境轉(zhuǎn)化為可參與的生活劇場。

8米高約320㎡花崗巖瀑布形成山水跌瀑

，匯入66㎡錦鯉池；

約1400㎡高爾夫果嶺草坪

；水杉林、桂花大道、樸樹大道構(gòu)成復合林帶；底層土壤采用瀏陽種苗專用土，不板結(jié)，回潮保水，肥力更持久。

調(diào)研小組點評：

真正的改善并非材質(zhì)堆砌，在千畝實景示范區(qū)支撐下，項目以高功能性破局，4米層高車庫消除傳統(tǒng)地下空間的壓抑短板，跌水瀑布兼作社區(qū)降噪屏障，果嶺草坪承載全齡活動，形成‘一次投入、終身受益’的民生價值閉環(huán)。

4

準現(xiàn)房兌現(xiàn)力

工期透明化鑄就信任基石

面對當前市場對期房交付的普遍擔憂，京盛和府打出“提前兩年實體呈現(xiàn)” 的差異化策略。在一期、二期交付后主動提質(zhì)，百年羅漢松全冠移植于窗前，升級架空層功能……

目前在售的28#、29#等樓棟主體結(jié)構(gòu)已封頂，外立面完成度超80%，預計2026年10月交付。

（28#棟封頂）

房企同步釋放持續(xù)深耕信號，

于8月摘得項目旁住宅地開發(fā)后期產(chǎn)品

。社區(qū)底商目前已引入生鮮超市、藥店等基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，

還將打造洗車房和洗衣房，為業(yè)主提供便利貼心服務

。相較于同期銷售的全新地塊項目，其可見的社區(qū)生長軌跡降低了購房者風險預期。

調(diào)研小組點評：

在長沙推行交房即交證2.0政策背景下，項目通過工程進度可視化實現(xiàn)了信任傳遞。其價值在于將傳統(tǒng)期房的‘承諾博弈’轉(zhuǎn)化為‘進程管控’。

市場價值

民生邏輯重構(gòu)性價比

京盛和府的熱銷本質(zhì)是確定性紅利與容錯型產(chǎn)品的雙重勝利。

價值錨點：教育資源的先導落地+準現(xiàn)房工期透明化+功能性面積創(chuàng)新。

溢價邏輯：教育確定性——湘府英才小學的磁吸效應。

空間效率破局：最高145%得房率設(shè)計碾壓傳統(tǒng)戶型。

在售信息速覽：四期在售

洋房：毛坯143-169㎡，價格11300元/㎡

高層：毛坯100-138㎡，清棟一口價9588元/㎡