金川翠嶼未發(fā)先火，義承的本來(lái)面目完全暴露了

2021年8月，義承炸掉15棟爛尾樓，開(kāi)啟了深耕昆明的歷程。

不得不說(shuō)，義承登場(chǎng)的姿勢(shì)極具沖擊力，爆破拆除爛尾樓群事件在媒體和網(wǎng)絡(luò)廣泛傳播，將義承推到了風(fēng)口浪尖，也帶來(lái)了不小的壓力，這家浙江房企接盤(pán)爛尾的方式如此斷然和決然，一旦后續(xù)開(kāi)發(fā)不成功，難免會(huì)備受詬病。

這看似一場(chǎng)豪賭，但時(shí)隔數(shù)年后我們發(fā)現(xiàn)，義承心里真有底，手上也真有招。

義承的心氣和能力逐漸顯露

爆破之后，義承金川府在這塊土地上建起了真洋房和疊拼，爛尾塔樓搖身一變主城區(qū)獨(dú)樹(shù)一幟的低密樓盤(pán)，雖然正逢行業(yè)下行，但項(xiàng)目仍憑借品質(zhì)出眾的稀缺產(chǎn)品一路逆勢(shì)上揚(yáng)，順利交付。

義承金川府（實(shí)景圖）

事后來(lái)看，義承炸掉爛尾高層改建洋房，看準(zhǔn)的正是主城改善市場(chǎng)中洋房缺位的難得機(jī)會(huì)。

義承第二個(gè)項(xiàng)目同樣表現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的精準(zhǔn)把控，當(dāng)?shù)谒拇≌娘L(fēng)潮在全國(guó)范圍吹起，義承敏銳覺(jué)察到，在氣候宜人、陽(yáng)光充沛的昆明，四代住宅應(yīng)有更廣闊的前景，于是有了昆明主城首個(gè)第四代住宅——丹霞翠嶼。

丹霞翠嶼的實(shí)景園林

看準(zhǔn)趨勢(shì)只是成功的前提條件，用產(chǎn)品說(shuō)話(huà)才是終極致勝之道，丹霞翠嶼憑借一環(huán)內(nèi)核心區(qū)位和優(yōu)質(zhì)配套的優(yōu)勢(shì)，以首個(gè)四代住宅、首個(gè)全域智能社區(qū)、首個(gè)五岳布局社區(qū)、首個(gè)直飲水入戶(hù)社區(qū)、首個(gè)不賺錢(qián)物業(yè)等多項(xiàng)創(chuàng)新，打開(kāi)了豪宅市場(chǎng)的眼界和想象力，成為昆明豪宅的全能新王者。

可以看出，義承不僅是眼光獨(dú)到，做產(chǎn)品的心氣和能力也足夠強(qiáng)大，體現(xiàn)出來(lái)的是不屑于復(fù)制和模仿，而是堅(jiān)持單盤(pán)定制，因此才讓每一個(gè)項(xiàng)目都呈現(xiàn)出鮮明特色。

義承入昆短短5年就成長(zhǎng)為昆明樓市舉足輕重的角色，一方面與市場(chǎng)下行期仍積極拓展項(xiàng)目布局有關(guān)，但更決定性因素是其特立獨(dú)行的、單盤(pán)定制的操盤(pán)風(fēng)格，這一點(diǎn)在金川翠嶼體現(xiàn)的尤為突出。

金川翠嶼的單盤(pán)定制主義

金川翠嶼是義承的第二個(gè)“翠嶼系”作品，從名字能看出，雖然兩個(gè)“翠嶼”分別是豪宅與改善的定位，但金川翠嶼不僅沿用了丹霞翠嶼很多高標(biāo)準(zhǔn)配置，比如華為全域智能、直飲水入戶(hù)、不賺錢(qián)物業(yè)等，而且在更核心的產(chǎn)品理念層面，承襲了翠嶼系的品質(zhì)和文化基因，從而呈現(xiàn)出獨(dú)有的超標(biāo)定制產(chǎn)品。

義承將此歸納為八大領(lǐng)先設(shè)計(jì)，究其本質(zhì)，可歸納為三個(gè)方面的超標(biāo)定制：

一、產(chǎn)品超標(biāo)定制。

無(wú)論任何戶(hù)型產(chǎn)品，最底層的制約因素就是容積率，同為新規(guī)產(chǎn)品，金川翠嶼3.1的低容積率在西市區(qū)具有很大先天優(yōu)勢(shì)，具體來(lái)說(shuō)，別人都是2T5、2T6，金川翠嶼做到了3T4，其中兩個(gè)端戶(hù)實(shí)際上做到了1T1，私家電梯廳獨(dú)立入戶(hù)，差距很明顯。

效果圖

在此基礎(chǔ)上，金川翠嶼和丹霞翠嶼一樣，做出了昆明首見(jiàn)的戶(hù)型設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目戶(hù)型圖曝光的時(shí)候，云南房網(wǎng)就關(guān)注到項(xiàng)目大膽創(chuàng)新的戶(hù)型設(shè)計(jì)，并認(rèn)為這是昆明住宅新規(guī)實(shí)施后的典型作品。

概括下來(lái)，金川翠嶼的戶(hù)型設(shè)計(jì)有三個(gè)特點(diǎn)：

一是贈(zèng)送面積大，得房率非常高。112平米的戶(hù)型贈(zèng)送面積達(dá)31平米，實(shí)際得房率127.7%；132平米戶(hù)型的贈(zèng)送面積有39平米，實(shí)際得房率129.5%；135平米戶(hù)型的贈(zèng)送面積有47平米，得房率達(dá)到了驚人的134.8%。

戶(hù)型圖

二是沒(méi)有為了贈(zèng)送而贈(zèng)送。以前昆明市場(chǎng)上的類(lèi)似產(chǎn)品為了在小面積內(nèi)塞入更多房間，又不想讓客廳太小影響賣(mài)相，常規(guī)的做法是壓縮廚衛(wèi)甚至臥室面積，但金川翠嶼的112平米四房戶(hù)型，客廳開(kāi)間達(dá)5.3米，很寬敞，主臥開(kāi)間也有3.5米，而且?guī)б旅遍g。更難得的是兩間次臥的開(kāi)間也有3.1米和3.25米，并不局促，公衛(wèi)還是干濕三分離，書(shū)房尺度也足夠；餐廚一體化設(shè)計(jì)，空間利用起來(lái)比較靈活，非常適合現(xiàn)在流行的開(kāi)放式廚房和餐島臺(tái)連體布局。整體功能區(qū)布局合理，面積比例協(xié)調(diào)。

戶(hù)型圖

三是可改造性非常強(qiáng)。項(xiàng)目采用“去承重墻”的先進(jìn)建造工藝，在不影響結(jié)構(gòu)荷載安全的前提下，將室內(nèi)承重墻減少到最少（上圖黑色墻體），所以可自由分隔，如112平米有常規(guī)的三房和四房方案，但實(shí)際上也可通過(guò)把南向次臥與客廳打通，形成8.5米面寬的巨幕寬廳，北向次臥做成主臥步入式衣帽間，打造成大尺度的一房戶(hù)型，還可以把X多功能空間做成臥室，打造成功能性極強(qiáng)的四房戶(hù)型。

戶(hù)型圖

戶(hù)型圖

再看132平米和135平米戶(hù)型，除了以上特點(diǎn)外，這兩個(gè)端戶(hù)戶(hù)型都標(biāo)配1T1戶(hù)私家電梯入戶(hù)，超大LDKB空間，廚房中西雙島臺(tái)等奢宅設(shè)計(jì)，實(shí)際使用面積可比肩傳統(tǒng)170平米和180平米戶(hù)型。

從平面圖看，金川翠嶼首創(chuàng)的戶(hù)型無(wú)疑創(chuàng)造了昆明新規(guī)住宅的最高水準(zhǔn)，可以預(yù)見(jiàn)，項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)很可能會(huì)成為友商“借鑒”的對(duì)象。

但如果涉及到建設(shè)成本，友商就未必愿意學(xué)了，我們知道，住宅新規(guī)對(duì)于層高的要求是不低于3米，而金川翠嶼的標(biāo)準(zhǔn)層層高是3.1米，部分首層住宅層高甚至到了3.6 米，一樓的入戶(hù)大堂6到6.7米挑高，負(fù)一層和負(fù)二層大堂最低層高3.5米。這些數(shù)字背后都是額外增加的成本，但好處則是空間感和儀式感都看齊了豪宅盤(pán)。

立面效果圖

項(xiàng)目采用鋁板+涂料+大面積雙層Low-E玻璃立面，景觀陽(yáng)臺(tái)封窗形成全景落地窗，窗墻比達(dá)到了40%，豪宅標(biāo)準(zhǔn)的顏值和氣質(zhì)堪稱(chēng)西市區(qū)獨(dú)一份。

金川翠嶼對(duì)車(chē)位也做了定制創(chuàng)新，目前市面上的普通車(chē)位尺寸大多為2.4x5.3米，但很多家庭車(chē)輛升級(jí)，尺寸變大，特別是新能源車(chē)型日益普及，原來(lái)的車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)顯然不夠用了，因此金川翠嶼特別規(guī)劃了寬2.5米、長(zhǎng)5.5米的專(zhuān)屬車(chē)位，長(zhǎng)寬增加10厘米，帶來(lái)的是不用擔(dān)心剮蹭、上下車(chē)更從容、充電樁預(yù)留空間更寬裕。

二、園林和公區(qū)超標(biāo)定制。

第一眼看上去，金川翠嶼的園林就很獨(dú)特，整個(gè)5500平米的大中庭是下沉式的，以前昆明有不少小區(qū)都做了局部下沉式庭院景觀，但園林整體下沉，且在其中營(yíng)造立體山水，金川翠嶼是頭一個(gè)。

景觀效果圖

這并不是金川翠嶼刻意標(biāo)新立異，而是因地制宜之舉。項(xiàng)目地塊原為爛尾商業(yè)樓，爆破拆除后，項(xiàng)目利用原有的深基坑，做了不少創(chuàng)新設(shè)計(jì)，其中效果最突出的就是這座下沉園林。

在云南房網(wǎng)看來(lái)，金川翠嶼的下沉式園林做的很用心也很出彩。

瀑布效果圖

首先從景觀設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)角度看，相比平面式園林和那些小面積的下沉庭院，金川翠嶼的園林景觀顯得尤為大氣，通過(guò)下沉式園林做出了層次感和立體感，瀑布水景富有沖擊力，與地面綠化形成分層景觀，與建筑物的視覺(jué)融合互動(dòng)效果更好。

其次是人文底蘊(yùn)厚實(shí)，對(duì)居住價(jià)值起到了長(zhǎng)久的文化賦能作用。園林融入亭、臺(tái)、樓、閣、山、谷、溪、瀑、園九重東方意境，內(nèi)蘊(yùn)傳統(tǒng)詩(shī)、詞、畫(huà)文化精粹，形成了一幅可游、可觀、可思、可居的立體詩(shī)畫(huà)長(zhǎng)卷。園中的狀元亭、飛虹橋、云起臺(tái)、龍闕池、懸亭山舍等，建筑物與山水形成隔水對(duì)山的對(duì)景關(guān)系，渲染出氣韻生動(dòng)的傳統(tǒng)古典園林意境。

另外很難得的，是有溫度有態(tài)度的細(xì)節(jié)。我們了解到，園林初稿設(shè)計(jì)與傳統(tǒng)樓盤(pán)偏酒店化的風(fēng)格較為相似，但義承認(rèn)為，園林應(yīng)當(dāng)承載更多生活溫度與互動(dòng)體驗(yàn)。因此，在設(shè)計(jì)要求中加入了打造一個(gè)能讓孩子們盡情抓魚(yú)、戲水的場(chǎng)景。

為了實(shí)現(xiàn)“讓水回到孩子腳下”的愿望，經(jīng)過(guò)多輪調(diào)整，最終將水深確定為15-26公分，高度既符合兒童的身高特征，也保證了玩耍時(shí)的安全。水系不再只是“好看”的裝飾，而是真正可進(jìn)入、可互動(dòng)的生活舞臺(tái)。孩子們可以踏入溪水中，感受水流、捕捉小魚(yú)，體驗(yàn)自然帶來(lái)的純粹快樂(lè)。

瀑布效果圖

這一切背后，是義承定制化園林的理念：不止于視覺(jué)，更關(guān)乎參與；不止于景觀，更回歸人與自然的親密關(guān)系。也正是這份堅(jiān)持，讓園林水景不僅是一種專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，更是一種有溫度的生活表達(dá)。

商鋪效果圖

金川翠嶼的創(chuàng)新定制也體現(xiàn)在園林四周的庭院商鋪，這些商鋪直面下沉式園林，景觀環(huán)境優(yōu)雅，挑高6米，用途靈活，會(huì)所、茶室、咖啡館、工作室、瑜伽、手作工坊等皆宜，未來(lái)將成為業(yè)主事業(yè)拓展或興趣深耕的最佳主場(chǎng)。

利用充裕的地下空間，項(xiàng)目還設(shè)計(jì)了獨(dú)有的百變魔盒儲(chǔ)藏間，解決不常用物品如嬰兒車(chē)、老人輪椅、季節(jié)性物品、露營(yíng)裝備或收藏品的收納問(wèn)題，對(duì)于有需求的家庭是非常實(shí)用的配置。

另外，1 棟、2 棟、5 棟、6棟首層設(shè)置了局部架空層，功能除了閱讀、親子、健身等之外，項(xiàng)目還計(jì)劃打造云南非遺文化體驗(yàn)館，既實(shí)現(xiàn)非遺傳承，也將成為一個(gè)特色文化空間，突出社區(qū)人文底蘊(yùn)。

三、服務(wù)超標(biāo)定制。

可能很多人會(huì)問(wèn)，氣派的大門(mén)和豪華業(yè)主會(huì)所幾乎成了昆明新樓盤(pán)的標(biāo)配，為什么金川翠嶼沒(méi)有呢？

其實(shí)一開(kāi)始云南房網(wǎng)也有同樣的疑惑，但深入了解后才發(fā)現(xiàn)，金川翠嶼不走尋常路是有原因的。

在義承看來(lái)，一座尺度夸張的大門(mén)雖然用不了太多投入，但對(duì)業(yè)主日常生活沒(méi)有實(shí)際價(jià)值，成本應(yīng)該投入到更實(shí)在更有用的地方，豪華會(huì)所也是噱頭多過(guò)于實(shí)用，而且從現(xiàn)實(shí)角度看，多數(shù)小區(qū)會(huì)所交付后的運(yùn)營(yíng)情況不佳，反而導(dǎo)致很多功能在投用后被荒廢或者變更用途，成為名不符實(shí)的雞肋會(huì)所。

一句話(huà)，義承不是不舍得花錢(qián)，而是更愿意把錢(qián)花在刀刃上，這無(wú)疑是對(duì)業(yè)主更負(fù)責(zé)任的、實(shí)用主義價(jià)值觀。

因此義承投入約1000萬(wàn)打造了金川翠嶼華為全域智能化系統(tǒng)，花費(fèi)約600萬(wàn)引入直飲水系統(tǒng)，并舍棄了物業(yè)收益，繼續(xù)堅(jiān)持做昆明唯一的不賺錢(qián)物業(yè)。

首先是華為全域智能。在萬(wàn)物互聯(lián)的時(shí)代，智能化不僅是豪宅標(biāo)配，也進(jìn)入到越來(lái)越多的改善項(xiàng)目，不過(guò)目前很多打著智能社區(qū)旗號(hào)的產(chǎn)品，社區(qū)智能化往往是點(diǎn)狀的，而金川翠嶼的全域智能化則實(shí)現(xiàn)了體系化和定制化。

從技術(shù)角度說(shuō)，一整套體系由智能安防系統(tǒng)、無(wú)感通行系統(tǒng)、室外場(chǎng)景互聯(lián)系統(tǒng)和智慧訪客系統(tǒng)組成，覆蓋業(yè)主日常生活各個(gè)場(chǎng)景。

技術(shù)是冰冷的，而全域智能的初衷則是基于人本視角，這里有個(gè)真實(shí)的故事：

曾經(jīng)，一位業(yè)主的母親獨(dú)居在家時(shí)，因地面濕滑不慎跌倒，卻無(wú)法及時(shí)呼救，導(dǎo)致受傷許久才被發(fā)現(xiàn)。這件事讓義承深刻意識(shí)到：家的安全感，不應(yīng)有一刻缺席。

于是，金川翠嶼打造的全域智能系統(tǒng)，不僅僅實(shí)現(xiàn)了無(wú)感通行這樣的便捷體驗(yàn)，更注重于那些“看不見(jiàn)的守護(hù)”。例如，系統(tǒng)會(huì)在重點(diǎn)區(qū)域——像是孩子靠近深水區(qū)、老人突然跌倒等關(guān)鍵時(shí)刻——主動(dòng)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，并第一時(shí)間將警報(bào)信息推送至物業(yè)中心，實(shí)現(xiàn)快速響應(yīng)。

義承有別于他人的價(jià)值觀在此顯露：真正的高端，從不在于堆砌硬件，而是借助技術(shù)，悄然化解生活中那些令人不安的潛在風(fēng)險(xiǎn)。金川翠嶼的全域智能，不是為了炫技，而是為了讓科技真正服務(wù)于人，回歸于關(guān)懷。

其次是直飲水入戶(hù)。在昆明，丹霞翠嶼是首個(gè)直飲水入戶(hù)的小區(qū)，當(dāng)時(shí)一位云大醫(yī)院的醫(yī)生在參觀時(shí)，注意到了這個(gè)細(xì)節(jié)，并最終因此堅(jiān)定了購(gòu)買(mǎi)的決心。他提到，云南水質(zhì)偏硬，長(zhǎng)期使用硬水烹飪可能增加結(jié)石的風(fēng)險(xiǎn)，因此社區(qū)直飲水對(duì)他家而言至關(guān)重要。

這個(gè)真實(shí)的反饋?zhàn)屃x承備受觸動(dòng)，也印證了這樣的投入是值得的。正因如此，才毫不猶豫地在金川翠嶼投入約600萬(wàn)引進(jìn)全套直飲水系統(tǒng)。

算一筆賬，就知道義承是如何把錢(qián)花在刀刃上，假如項(xiàng)目為每戶(hù)都安裝末端凈水設(shè)備的話(huà)，按每戶(hù)成本約2000元算，680戶(hù)只需136萬(wàn)，而直飲水系統(tǒng)投入是末端凈水的4.4倍，同時(shí)水質(zhì)還能媲美優(yōu)質(zhì)純凈水，打開(kāi)龍頭就能直接飲用，還免去了定期更換濾芯、桶裝水的困擾。

這是義承產(chǎn)品和服務(wù)理念的又一個(gè)例證：真正的高端，是對(duì)業(yè)主健康不計(jì)成本的投入。

第三是義承獨(dú)家的不賺錢(qián)物業(yè)。從金川府物業(yè)給業(yè)主分紅開(kāi)始，義承把不賺錢(qián)物業(yè)做成了招牌，也是其他項(xiàng)目難以效仿的一大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

金川翠嶼也不例外，在整個(gè)物業(yè)服務(wù)體系中，除了日常服務(wù)（包括了管家服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、秩序服務(wù)、工程服務(wù)）外，還包括每月組織社區(qū)文化活動(dòng)、每季度便民義診等，以及13項(xiàng)業(yè)主免費(fèi)專(zhuān)享服務(wù)（上圖）。

可以看出。義承的不賺錢(qián)物業(yè)并不是口號(hào)，首先是服務(wù)項(xiàng)目多、投入大，甚至很多服務(wù)是豪宅物業(yè)都未能提供的，這意味著物業(yè)的收益會(huì)受到很大影響，其次，義承又將剩余的物業(yè)收益賬目公開(kāi)并分紅給業(yè)主，真正兌現(xiàn)了不賺錢(qián)物業(yè)的承諾。

另外值得一提的是，義承對(duì)優(yōu)質(zhì)教育配套和社區(qū)學(xué)習(xí)氛圍都同樣重視，被視作項(xiàng)目?jī)?yōu)教配套不可分割的組成部分。一方面金川翠嶼配套的高新一小就在小區(qū)樓下，中學(xué)地塊已經(jīng)過(guò)規(guī)并即將簽約，另一方面社區(qū)通過(guò)架空層圖書(shū)館、童夢(mèng)劇場(chǎng)等，營(yíng)造濃厚學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)氛圍，項(xiàng)目公區(qū)多項(xiàng)配置也以潛移默化的方式給予孩子人文熏陶。

義承堅(jiān)持的單盤(pán)定制主義，在金川府初顯端倪，在丹霞翠嶼嶄露鋒芒，到了金川翠嶼，可以說(shuō)已臻大成。

金川翠嶼區(qū)位圖

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)大浪淘沙，無(wú)數(shù)殘酷的事實(shí)證明了，以往一味追求快周轉(zhuǎn)、粗放式的粘貼復(fù)制開(kāi)發(fā)模式已不可持續(xù)，“只定制不復(fù)制”從一句爛大街的口號(hào)，變成了活生生的生存法則，從此房地產(chǎn)也才真正進(jìn)入了產(chǎn)品為王的時(shí)代。

趨勢(shì)不可對(duì)抗，因此不管主動(dòng)被動(dòng)、或早或遲，開(kāi)發(fā)商都必須順應(yīng)，而義承迅速崛起，以單盤(pán)定制的產(chǎn)品表現(xiàn)贏得了市場(chǎng)，足以說(shuō)明義承早已洞悉了大勢(shì)，并牢牢掌握了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

這條產(chǎn)品主義的新賽道，義承選對(duì)了也走穩(wěn)了。