半年新增35個項目，綠城負(fù)債水平來到高點｜直擊業(yè)績會

“在充滿不確定性的當(dāng)下，活著比什么都重要，活著是發(fā)展的前提”。

8月25日，綠城中國召開中期業(yè)績發(fā)布會，執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在總結(jié)公司上半年的經(jīng)營情況時如此說道。過去的上半年，綠城中國經(jīng)歷了一個頗為挑戰(zhàn)的時期。

截至6月末，綠城中國實現(xiàn)營收533.68億元，同比下滑23.3%；若千資產(chǎn)的減值及公允價值變動凈額達(dá)到19.38億元，較上年同期增加10.7%；對應(yīng)歸母凈利潤同比下滑89.7%至2.1億元，毛利同比下滑21.4%至71.59億元。

對于盈利規(guī)模的大幅下跌，耿忠強(qiáng)稱，公司認(rèn)真剖析了當(dāng)中的原因，主要因素有兩點：其一，上半年綠城中國的交付面積同比下滑了22.7%，導(dǎo)致收入同比下滑，但他強(qiáng)調(diào)，若放在全年維度，今年的收入水平預(yù)計與去年差不多。

其二，綠城中國今年積極推動長庫存去化，導(dǎo)致出現(xiàn)一定的價格折損，中期計提相關(guān)資產(chǎn)減值損失19.38億元，進(jìn)而拉低了歸母凈利潤水平。

毛利率方面，中期財報顯示，綠城中國上半年毛利率為13.4%，較去年同期微增0.3個百分點，主要得益于上海外灘蘭亭2期項目在今年上半年交付結(jié)轉(zhuǎn)，收入近50億元，該項目毛利率達(dá)35%，整體拉高了當(dāng)期毛利率水平。

吳典攝

但從全年來看，受收入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)以及重難點庫存去化的影響，全年毛利率水平仍面臨一定壓力，預(yù)計將低于2024年，基本處于底部。

耿忠強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，綠城中國已售未結(jié)項目的毛利率整體高于已售已結(jié)轉(zhuǎn)項目，也就是說近幾年獲取項目的平均毛利率較高，在15%左右，特別高的能夠超過20%，“相信后續(xù)隨著近兩年新獲取項目的交付，毛利率將呈現(xiàn)溫和回升的態(tài)勢”。

不過，盈利水平創(chuàng)下低點的綠城中國在銷售端依舊穩(wěn)健。

報告期內(nèi)，綠城中國取得合同銷售額約1222億元，位列行業(yè)第二，其中自投項目銷售額約803億元，權(quán)益銷售額約539億元，均位于行業(yè)第五。

對于上半年的銷售策略，副總裁李駿稱，上半年公司緊扣市場節(jié)奏和政策機(jī)遇，從年初就要求堅持以流速優(yōu)先、量價平衡為基本原則，在行業(yè)整體承壓的背景下抓住了一季度的小陽春。

二季度策略不變，總結(jié)下來即“一手抓首開兌現(xiàn)，一手抓存量去化”，持續(xù)推進(jìn)全周期的管理升級，實現(xiàn)新老項目指標(biāo)的雙重突破。

據(jù)李駿介紹，上半年綠城中國首開17個項目，其中價格兌現(xiàn)率達(dá)到88%，去化兌現(xiàn)率達(dá)到82%，這兩個指標(biāo)均優(yōu)于去年全年水平。

存量項目升級“老盤新做”，從營銷上主動推廣、服務(wù)煥新，向產(chǎn)品與展示優(yōu)化調(diào)改、尋求突破，強(qiáng)化競爭適配和條線協(xié)同，加大人員的激勵傾斜，加大對管理層的考核掛鉤，強(qiáng)化一線團(tuán)隊動力。

最終，存量項目也超額完成指標(biāo)，其中2021年及以前的項目完成率達(dá)到104%。

下半年，綠城中國將進(jìn)一步聚焦確定性兌現(xiàn)與持續(xù)性價值提升，通過優(yōu)化資源配置效率、強(qiáng)化“老盤新做”賦能、深化組織協(xié)同和激勵機(jī)制，進(jìn)一步夯實經(jīng)營安全面。

截至6月末，綠城中國可售貨值約2700億元，其中2021年及以前的貨值不到1400億元，占比在50%左右，預(yù)計未來3至5年可以完成去化。

至于價格和流速之間的平衡，李駿表示，綠城中國的重心放在高質(zhì)量去化上，即不會為了沖銷量而盲目降價，也不會為了守價格而拖慢去化節(jié)奏。他說公司內(nèi)部做了劃分，存量項目要全力止損減虧，把資金回籠安全放在第一，新項目盡可能爭取溢價，讓產(chǎn)品力和品牌力得到充分體現(xiàn)。

會上，李駿也作出表態(tài)“有信心、也有能力完成全年經(jīng)營指標(biāo)”。其曾在今年3月透露，2025年預(yù)計綠城中國合共自投項目銷售額有望沖擊1600億元。

為了完成這個目標(biāo)，上半年綠城中國也在加緊“囤糧”。

孫婉秋攝

行政總裁郭佳峰在業(yè)績會上介紹，當(dāng)前土地市場仍在筑底過程，但分化空前加劇，三四線城市依舊較冷，一二線城市地王頻出，局部熱門地塊風(fēng)險在加大。

這樣的局面下，綠城中國依舊維持較高的那地標(biāo)準(zhǔn)，要求是“做一成一”。

上半年，綠城中國新增35個項目，權(quán)益土地款362億元，新增貨值907億元，一二線城市占比88%。

至于下半年如何，郭佳峰坦言全國市場依舊沒有企穩(wěn)，尤其是7月、8月的情況低于預(yù)期，相比去年同期在向下走，城市間分化明顯，預(yù)計下半年土地市場熱度不及上半年，但優(yōu)質(zhì)地塊仍維持較高熱度，稀缺性和具備發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)地塊值得重點關(guān)注和爭取。

他指出，下半年綠城中國會放緩拿地節(jié)奏，全年拿地貨值目標(biāo)將根據(jù)下半年的銷售情況和整個階段的現(xiàn)金流進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，大概會在1200億—1300億元之間，“這個可能性會大一些”。

上半年的“廣積糧”導(dǎo)致負(fù)債水平同步升高。報告期內(nèi)，綠城中國的凈資產(chǎn)負(fù)債率較去年底提升7.3個百分點，為63.9%。

截至6月末，綠城中國總借貸規(guī)模較去年底增加4.3%至1430.27億元；銀行借款為1169.24億元，較2024年底增加11.8%；銀行存款及現(xiàn)金則較去年底減少8.5%，對應(yīng)667.95億元。

對于借款規(guī)模的增長，耿忠強(qiáng)表示，報告期內(nèi)綠城中國的有息負(fù)債較去年底增加了58億元，原因是公司在上半年抓住了優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)的機(jī)會，上半年拿地較多，同時為了盡快實現(xiàn)股東回流，盡快地去做了開發(fā)貸，導(dǎo)致銀行貸款階段性增多。

耿忠強(qiáng)稱，與同行相比，綠城中國的負(fù)債率偏高，因此后續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)的整體方向不會變，整體負(fù)債總額下降的方向也不會變。其預(yù)計，到今年底，公司總負(fù)債的額度降幅將與去年差不多。

他強(qiáng)調(diào)，負(fù)債不是一味地急降，而是會在去庫存、謀發(fā)展、降負(fù)債之間做好平衡，不斷優(yōu)化資源配置，提升運營效率。

記者吳典

編輯孫婉秋